* 실질 인수 0원은 최민규의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되는 경우에 한합니다. 확약 전 법정 인수 추정액 125,320,600원은 별도로 유지해 표시합니다. 이지승의 권리 및 점유 문제에는 해당 확약이 적용되지 않습니다.

의정부지방법원 2025타경71773. 의정부시 호원동 예다음 디동 402호는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 조환성은 2022.05.10. 이 물건을 거래가 295,000,000원에 취득했습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 소유권이 아니라, 그보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인 최민규의 보증금 295,000,000원에 있습니다.

최민규는 2022.04.29. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.15.입니다. 말소기준권리인 2023.02.15. 국세 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 파악됩니다. 이에 따라 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건의 가격 분석은 반드시 확약 적용 전후를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2023.02.15. 갑구 6번 국세 압류입니다. 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 경서농업협동조합과 도이치파이낸셜주식회사의 근저당권은 2022.04.29. 이미 말소되었습니다.

단, 최민규의 임차권등기는 2024.02.08. 이루어졌더라도 전입·점유 및 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 매수인 인수위험을 배제해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖 점유자 별도 확인

실제 임차인·점유자로 확인되는 인원은 최민규와 이지승 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금 295,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

최민규. 말소기준권리 이전 전입·점유와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인입니다. 배당요구도 이루어졌으며 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 확약이 없으면 미배당 보증금의 매수인 승계가 문제되지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 임차인의 실질 인수위험은 해소되는 구조입니다.

이지승. 2025.02.17. 전입한 별도 점유자입니다. 전입일 자체는 말소기준권리 이후여서 자료상 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 권원이 확인되지 않았습니다. 최민규의 확약은 이지승에게 효력이 미치는 확약이 아니므로, 실제 임대차관계와 명도 문제를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 7회 유찰인데도 가격을 조심해야 하는 이유

예다음의 확인된 비교 거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 229,666,666원이지만, 여기에는 2022.05.의 295,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이후 2024년 거래는 194,000,000원과 200,000,000원으로 낮아졌습니다. 따라서 전체 평균만으로 현재 최저가의 할인율을 평가하면 가격 메리트가 과장될 수 있습니다.

비교 평균 197,000,000원에 대한 최저가 비율은 87.8%입니다. 최신으로 확인된 2024.07. 거래는 200,000,000원입니다. 그러나 거래 추세는 -33.2%의 하락으로 나타나고, 비교 표본도 모두 2024년 또는 그 이전의 거래입니다.

감정가 247,000,000원에 비해 최저가 172,900,000원은 크게 낮아졌습니다. 하지만 감정가 자체도 2024년 비교 거래 평균 197,000,000원보다 높은 금액입니다. 감정가 대비 할인율만으로 매수 가치를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

제공된 예상배당표 기준입니다. 집행비용 3,220,600원을 차감한 금액 169,679,400원이 최민규에게 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사의 별도 청구액 295,000,000원에는 배당액 0원이 표시되어 있습니다. 두 항목은 실제 임차인의 보증금을 두 번 합산한다는 뜻이 아닙니다. 당해세 및 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락만으로 판단하지 말 것

이 사건은 선순위 보증금이 최저매각가보다 큰 구조이므로, 확약 적용 여부에 따라 회차별 경제적 부담이 완전히 달라집니다. 다음 표는 제공된 매각 시나리오를 기준으로 낙찰가와 확약 전 인수액을 구분한 것입니다.

인수 포함 취득 부담은 각 회차 최저가와 제공된 인수 추정액의 합계입니다. 집행비용 등의 차이로 보증금 295,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 의정부시 호원동 호암초등학교 남동측 인근. 주변에 아파트단지, 다세대 등 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 망월사역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2016.08.23. 사용승인. 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층 402호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측 광대로에 접하며, 토지는 사다리형이고 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 34세대 소규모 건물이며 확인된 실거래는 3건입니다. 단지 평균 유찰 6.0회, 확인된 낙찰률 0.0%로, 향후 처분 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
• 시장 추세. 2022.05. 거래 295,000,000원 이후 2024년 거래는 194,000,000원과 200,000,000원입니다. 집계상 하락 추세 -33.2%이며, 2026년 시세 판단에는 새로운 거래 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최민규 확약서 원본. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 효력, 적용 대상을 확인하세요. 미배당 보증금에 대한 매수인 청구 포기 및 말소 이행 여부가 핵심입니다.
• 매각물건명세서 확인. 확약 내용이 실제 매각조건에 어떻게 반영되어 있는지 최신 명세서와 법원 기록을 대조하세요.
• 이지승 점유 확인. 전입 2025.02.17.의 이지승은 최민규와 별도 인물입니다. 보증금·임대차계약·점유 권원·명도 협의 여부를 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 강서세무서장·영등포세무서장·금천세무서장의 압류가 있습니다. 조세채권의 법정기일·당해세 해당 여부 및 실제 배당순서를 확인하세요.
• 배당표 재검증. 최민규 예상배당액 169,679,400원과 확약 전 미배당액 125,320,600원은 추정치입니다. 실제 배당과 별도 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 시세 재조사. 확인된 최신 거래가 2024.07. 자료입니다. 매각기일 전 동일 건물·유사 면적의 최근 거래, 실제 매물 호가와 매각 가능 가격을 추가 확인하세요.
• 환금성 점검. 7회 유찰 및 소규모 단지라는 특성을 고려하여 실제 매수 수요와 향후 처분 가능성을 검토하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유 상태, 인도 및 명도 관련 비용을 확인하세요.
• 주소 대조. 감정평가명령서와 공부·현황 사이에 도로명주소 차이가 있으므로 등기부·건축물대장·현장 물건을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 확약 관련 법원 기록을 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — 확약으로 인수위험은 해소되지만 가격·환금성은 별개

이 사건의 가장 큰 권리 문제는 최민규의 선순위 임차보증금 295,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 매수인 인수액은 125,320,600원, 인수 포함 취득 부담은 298,220,600원입니다. 최저가 172,900,000원만으로 시세를 비교해서는 안 되는 이유입니다.

다만 2026.06.26. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 최민규에 대한 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다. 확약의 효력과 실제 적용을 원본으로 확인하는 것이 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 단계입니다. 별도 점유자 이지승의 보증금·점유 권원도 추가 검증해야 합니다.

가격 측면에서는 현재 최저가가 과거 비교 거래 평균 197,000,000원의 87.8%라는 점보다, -33.2% 하락 추세와 7회 유찰이라는 사실이 중요합니다. 최신으로 확인된 거래조차 2024.07. 자료이므로, 이를 2026년 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 34세대 소규모 단지의 환금성까지 고려해야 합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 주된 보증금 인수위험은 확약으로 해소되는 구조이지만, 확약의 실효성 확인, 별도 점유자의 미상 권리, 오래된 실거래 표본, 하락 추세 및 반복 유찰이 함께 존재합니다. 입찰 전 확약서 원본과 최신 시세를 확인하지 않은 상태에서는 과거 거래 평균 대비 할인율을 실질적인 가격 메리트로 확정하기 어렵습니다.