전주지방법원 2026타경275. 전주시 완산구 평화동1가 코오롱아파트 11동 18층 1801호를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 현재 등기상 소유자는 장은진이며, 2022년 6월 29일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 270,000,000원입니다. 이후 2022년 9월 전북은행 근저당권이 설정됐고, 2025년 9월에는 별도의 후순위 근저당권이 추가됐습니다. 전북은행이 2026년 6월 12일 임의경매를 신청해 현재 신건으로 매각이 진행됩니다.

권리분석에서 가장 중요한 기준은 2022년 9월 30일 전북은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 2025년 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인 인수권리가 없다고 명시되어 있어, 제공된 권리자료 기준으로는 낙찰자가 별도로 인수할 권리금액이 없습니다. 다만 전북은행 근저당권의 채무자가 현재 소유자와 다른 법인으로 기재되어 있다는 점, 실제 채권액과 채권최고액의 차이가 있다는 점은 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2022년 9월 30일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 이후 2025년 9월 4일 설정된 피아일룡(박일룡)의 근저당권과 2026년 6월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

과거 등기에는 2000년 강세현 가압류, 2001년 김영배 가압류, 2005년 새한건설·하나은행·중소기업은행 가압류와 강제경매개시결정이 존재했습니다. 김영배의 가압류는 2003년 3월 17일 해제됐고, 나머지 관련 권리도 2006년 9월 14일 강제경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 입찰자가 인수할 권리로 남아 있는 것은 아닙니다.

임차인 및 점유 확인. 확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 단정하기보다는 현황조사서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황 및 실제 점유자를 대조해야 합니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 판단과 현장 점유·명도 확인은 별개의 절차입니다.

② 시세 비교 — 실거래 자료가 없어 가격 판단 보류

현재 확인 가능한 감정평가 자료에는 동일 단지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인할 수 없으므로 감정가 421,000,000원이 실제 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

유찰 시 최저가 변화를 살펴보면 현재 4억 2,100만원에서 1회 유찰 시 3억 3,680만원, 2회 유찰 시 2억 6,944만원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 유찰에 따른 가격 하락 자체가 실제 시세 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다. 해당 단지의 최신 거래와 18층 최상층의 개별 상태를 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)

신건 매각가 421,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 6,610,000원, 두 근저당권의 채권최고액 합계 409,875,000원, 소유자 잔여금 4,515,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세 및 기타 우선채권 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 완산중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 및 북측 인근으로 간선도로가 통과하며 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 양호한 편으로 평가했습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 18층 물건입니다. 난방·승강기·위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다. 최상층이므로 입찰 전 천장 누수, 옥상 방수, 단열 및 실내 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
• 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 지형은 평지이며 제3종일반주거지역입니다. 기재된 토지면적은 56,995.1㎡이고 공시지가는 810,200원/㎡입니다. 해당 면적은 아파트 단지 토지에 관한 기재로 개별 호실의 대지권 면적과 동일한 것으로 보아서는 안 됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대·절대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지별 세부 제한은 평화동1가 696, 평화동2가 839, 841의 지번별 토지이용계획을 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 아파트 단지 내 물건이라는 점 외에 최근 실거래 표본과 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 거래량이나 매도 소요기간을 근거로 한 환금성 평가는 보류해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 동일 단지의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하세요. 2022년 거래가액 270,000,000원만으로 현재 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 채무자 관계 확인. 전북은행 근저당권의 채무자가 농업회사법인 유한회사 도원바이오로 기재되어 있습니다. 현재 소유자 장은진과 다른 법인이므로 제3자 담보제공 관계 및 실제 피담보채권을 확인하세요.
• 실제 채권액 확인. 전북은행 신청 청구액 184,513,440원과 채권최고액 209,875,000원을 구분해야 합니다. 배당표의 채권최고액 기준 금액을 실제 배당 확정액으로 간주하지 마세요.
• 후순위 근저당 확인. 2025년 9월 4일 설정된 피아일룡(박일룡)의 근저당권 채권최고액은 200,000,000원입니다. 매각으로 소멸하는 권리인지 최종 매각물건명세서와 등기부로 재확인하세요.
• 점유 및 임차인 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 현황조사서 및 실제 점유상태를 대조하세요. 점유자가 확인되면 명도 협의와 인도 절차도 검토해야 합니다.
• 최상층 상태. 18층 중 18층이므로 옥상 방수, 천장 누수 흔적, 결로·단열, 급수압 및 승강기 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비 및 세금. 체납 관리비 중 공용부분 승계 여부와 당해세 등 우선배당 항목을 관리사무소 및 관련 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료의 최신 내용을 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

전주지방법원 2026타경275는 말소기준권리인 전북은행 근저당권 이후의 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 해당사항 없어, 제공된 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 단순한 물건입니다.

하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 전북은행 근저당권의 채무자가 소유자와 다른 법인으로 기재되어 있고, 신청 청구액과 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션에도 차이가 있습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 4억 2,100만원이 적정한 가격인지, 시세보다 저렴한지는 아직 결론을 내릴 수 없습니다.

권리는 비교적 안전, 가격은 검증 필요. 이 물건의 핵심은 인수권리 0원이라는 장점에만 주목하지 않고, 실제 점유·채무관계·배당액·최근 거래가격을 함께 확인하는 것입니다. 시세와 실제 채권잔액을 검증한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.