전주지방법원 2026타경291. 전북특별자치도 김제시 금구면 금구리 소재 금솔빌라 제1동 203호입니다. 경매 사건상 용도는 근린주택으로 기재되어 있으나, 감정평가서의 실제 이용상태는 연립주택(도시형 생활주택)입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치하며, 전체 16세대 규모입니다.
이 물건의 가장 큰 특징은 가격 지표와 권리관계가 서로 다른 신호를 보낸다는 점입니다. 최저가 9,600만원은 2025년 1월 거래가 1억 2,600만원보다 낮지만, 과거 거래 2건의 전체 평균 9,550만원과는 거의 같습니다. 따라서 최근 거래만 보면 저렴해 보이는 반면, 장기간의 거래 흐름과 표본 수를 고려하면 가격 경쟁력이 확실하다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금구면 금구리 178-5 제1동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 김제시 금구면 양시7길 65 |
| 사건상 용도 | 근린주택 |
| 감정상 이용상태 | 연립주택(도시형 생활주택) |
| 건물 / 비교기준 면적 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 2층 · 대상 면적 58.16㎡ |
| 건물 규모 | 금솔빌라 · 16세대 · 2013.09.11 준공 |
| 소유자 | 강종석 (2014.08.20 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 | 96,000,000원 |
| 최저매각가 | 96,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 온재우 |
| 청구금액 | 62,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기부상 말소기준권리는 2018.01.09 설정된 장성호 근저당권입니다. 채권최고액은 8,000,000원입니다. 이후 등기된 국의 압류, 한국자산관리공사의 가압류, 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다.
그러나 말소기준권리보다 앞선 2014.10.24 설정 전세권이 존재합니다. 전세권자는 온재우, 전세금은 62,000,000원이며, 전유부분의 건물 전부를 대상으로 설정되어 있습니다. 설정 당시 기재된 존속기간은 2014.11.02부터 2016.11.01까지입니다.
현재 경매 신청채권자 역시 온재우이며, 예상배당에서는 전세금 62,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 구조에서는 전세권의 경매신청에 따른 소멸 및 배당관계를 확인하는 것이 중요합니다.
현재 회차의 계산상 인수액은 0원이지만, 등기상 선순위 전세권의 최종 소멸 여부는 매각물건명세서 원본과 경매기록으로 확정해야 합니다.
② 점유·임차인 분석
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 온종수 1명입니다. 점유 부분은 203호이며 주거용으로 이용하고 있습니다. 등기상 전세권자 온재우와는 이름이 다르므로 두 사람의 권리와 보증금을 동일한 것으로 취급해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 온종수 203호 · 주거 |
2019.01.30 | 6,500 금액 단위 확인 필요 |
대항력 없음 | 미확인 | 승계 신고 아님 |
온종수의 보증금은 6,500으로 기재되어 있으나 금액 단위가 명확하지 않아 원문 그대로 표시했습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 확정할 수 없으며, 실제 점유자의 인도 및 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
두 사람의 법적 지위가 다르므로 전세금과 임대차보증금을 임의로 합산하거나, 전세권자에게 적용되는 소멸 판단을 점유 임차인에게 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 76.2%, 하지만 표본이 적다
비교 대상은 김제시 금구면 소재 금솔빌라입니다. 전체 16세대이며, 확인되는 실거래는 2건입니다. 실거래 전용면적은 59.52㎡로, 분석 대상의 비교기준 면적 58.16㎡와 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 59.52㎡ | 3층 | 126,000,000원 |
| 2021.11 | 59.52㎡ | 4층 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 95,500,000원 |
전체 실거래 평균은 95,500,000원으로, 현재 최저가 96,000,000원은 전체 평균의 100.5%입니다. 전체 평균만 기준으로 삼으면 오히려 최저가가 약간 높습니다.
반면 가장 최근 확인되는 2025년 1월 거래가격은 126,000,000원이며, 최저가는 이 금액의 76.2%입니다. 금액 차이는 30,000,000원입니다. 이전 거래 대비 최근 거래가격의 변화율은 +93.8%로, 확인된 거래 두 건에서는 가격 상승이 나타납니다.
따라서 126,000,000원을 현재 즉시 매도 가능한 확정 시세로 볼 수 없습니다. 특히 2021년 거래가 65,000,000원과의 차이가 크므로 층·면적·건물 상태·거래 시점에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.
결국 이 물건은 최근 확인된 거래가격과 비교하면 가격상 여지가 있지만, 현재 시장가격에 대한 확신은 제한적입니다. 신건 최저가 9,600만원이 충분히 저렴한지를 판단하려면 실제 매도 가능 가격과 소규모 연립주택의 거래 유동성을 함께 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,128,000원 |
| 1. 전세권 · 온재우 | 62,000,000원 | 62,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 장성호 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 38,464,795원 | 23,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 전세권자 온재우에게 62,000,000원이 전액 배당되고, 장성호 근저당권에도 8,000,000원이 배당됩니다. 한국자산관리공사에는 23,872,000원이 배당되어 일부 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 14,592,795원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 33,447,195원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 48,530,715원 | 0원 |
그러나 2회 유찰 시에는 온재우의 예상배당이 59,934,080원으로, 전세금에 미달합니다. 이때 전세권 미충족액은 2,065,920원입니다.
시뮬레이션에는 해당 회차의 매수인 인수액도 0원으로 표시되어 있으나, 선순위 전세권의 소멸 법리와 실제 경매신청·배당관계를 확인하지 않은 상태에서 단순히 미배당액이 매수인에게 전혀 영향을 미치지 않는다고 단정해서는 안 됩니다. 유찰 회차가 진행될수록 이 부분의 원본 확인이 중요해집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시 금구면 금구리 금구중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트, 공공시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 여건을 종합한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 2층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 내외 포장도로를 통해 진출입합니다. 토지는 사다리형이며 현황 연립주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 641.0㎡이며, 공시지가는 91,000원/㎡입니다. 개별 호수의 대지권 면적과 혼동하지 않아야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 금솔빌라는 전체 16세대 규모의 소규모 연립주택입니다. 확인된 거래가 2건에 불과하고 가격 차이도 크므로, 매도 시점에 원하는 가격으로 신속하게 처분할 수 있는지는 불확실합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 확인. 온재우의 2014년 전세권이 2018년 근저당보다 앞서므로, 전세권자의 경매신청 사실, 배당관계, 매각 후 말소 여부를 원본 기록과 대조해야 합니다.
- 명세서 인수권리 확인. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 이 기재가 전세권과 어떤 관계에서 성립하는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 점유 확인. 온종수는 후순위 전입자로 조사되었으나, 보증금 단위, 확정일자, 배당요구 여부 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 조세채권 검토. 2025.10.16 국의 압류가 존재합니다. 세금의 법정기일과 우선순위에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2025년 1월과 2021년 11월입니다. 2026년 현재의 시장가격을 확인하려면 추가적인 현장 시세 검토가 필요합니다.
- 환금성 검토. 16세대 연립주택의 거래량과 매수 수요를 확인하고, 장기 보유 가능성을 고려해 입찰가를 결정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린주택과 감정상 연립주택(도시형 생활주택)이라는 표기를 건축물대장 및 집합건축물 관련 원본과 대조해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하고, 예상되는 명도 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 유찰 시 재분석. 2회 유찰 시에는 전세권자 예상배당이 전세금에 미달합니다. 낮아진 최저가만 보고 입찰하지 말고 권리관계를 다시 검토해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적일 수 있지만, 권리 확인이 먼저다”
김제 금솔빌라 203호는 96,000,000원에 경매가 시작되는 물건입니다. 가장 최근 확인되는 실거래 126,000,000원과 비교하면 최저가가 76.2%에 불과합니다. 하지만 해당 거래는 2025년 1월의 단일 사례이며, 전체 실거래 평균 95,500,000원과 비교하면 신건 가격은 거의 같은 수준입니다.
권리관계에서는 2014년 설정된 온재우의 전세권이 가장 중요한 변수입니다. 현재 매각가를 전제로 한 예상배당에서는 전세금이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원으로 계산되지만, 선순위 전세권의 등기상 지위와 매각물건명세서 기재를 반드시 대조해야 합니다. 실제 임차인 온종수의 점유 문제도 별도로 남습니다.
여기에 16세대 규모의 낮은 거래 유동성까지 고려하면, 최근 거래가격과의 차이만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 종합 판단은 C등급입니다. 가격 측면에서 관심을 가질 만한 요소는 있으나, 선순위 전세권의 최종 소멸 여부, 점유관계, 실제 환금성을 확인하기 전에는 안전한 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다.
