전주지방법원 2026타경296. 전북특별자치도 임실군 오수면 삼일로 11에 위치한 상아프라자 5층 502호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 아파트이며, 철근콘크리트조 8층 건물의 5층에 위치합니다. 상아프라자는 1994년 8월 20일 준공된 44세대 규모의 건물입니다. 현재 소유자는 신동환으로, 2023년 10월 19일 66,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이번 경매는 신수환의 근저당권을 바탕으로 진행됩니다. 말소기준권리는 2024년 5월 14일 설정된 신수환 근저당권으로, 채권최고액은 39,000,000원입니다. 이후 김창곤의 근저당권과 국가·국민건강보험공단의 압류가 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
다만 권리관계가 정리된다는 것과 저렴하게 취득한다는 것은 다른 문제입니다. 최저매각가는 최근 거래 2건 평균과 전체 실거래 평균을 모두 웃돌고, 실제 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 가격과 점유 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 오수면 오수리 366-3 상아프라자 5층 502호 도로명주소: 전북특별자치도 임실군 오수면 삼일로 11 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.985㎡ · 8층 중 5층 |
| 건물 현황 | 상아프라자 · 44세대 · 1994.08.20 준공 · 공동주택 이용 |
| 소유자 | 신동환 (2023.10.19 소유권 취득 · 거래가 66,000,000원 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 신수환 |
| 청구금액 | 32,099,342원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.14 · 을구 5번 · 신수환 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 점유관계 | 선진옥 · 502호 주거 점유 · 2025.11.10 전입 |
| 예상 인수금액 | 0원 (제시된 배당·권리분석 기준) |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
과거의 등기 중 1998년 현대자동차써비스주식회사 가압류와 2003년·2004년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 과거 한국주택은행 및 전북은행의 근저당권도 2023년에 말소됐습니다. 2024년 10월 설정됐던 전재현 근저당권 36,000,000원 역시 2025년 2월 19일 해지로 말소됐습니다. 2023년 12월 국가 압류도 2024년 5월 23일 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 핵심은 신수환 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리된다는 점입니다. 다만 세금 관련 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당순위와 당해세 등 우선채권 여부는 별도로 확인해야 합니다.
임차인·점유관계 — 선진옥 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 선진옥 | 502호 · 주거 | 2025.11.10 | 미상 | 대항력 없음(전입일 기준) 우선변제 미상 승계신고 아님 |
매각물건명세서와 현황조사에서 확인되는 실제 주거 점유자는 선진옥 1명입니다. 전입일은 2025년 11월 10일로, 말소기준권리 설정일인 2024년 5월 14일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 보면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 주거 점유 사실만으로 선순위 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 임대차계약 내용과 다른 대항요건까지 모두 확인됐다고 볼 수도 없습니다. 계약관계의 세부 사항은 미상이므로 매각물건명세서 원본과 점유 현황을 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다
상아프라자 동일 면적대의 확인된 실거래는 3건으로, 전용면적은 약 59.99㎡입니다. 전체 실거래 평균은 59,000,000원, 최근 거래 2건의 평균은 61,500,000원입니다. 마지막 확인 거래는 2023년 11월 57,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 59.99㎡ | 4층 | 57,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5층 | 66,000,000원 |
| 2021.09 | 59.99㎡ | 8층 | 54,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 59,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | — | 2건 | 61,500,000원 |
최저매각가 66,000,000원은 최근 거래 2건 평균 61,500,000원의 107.3%입니다. 금액으로는 4,500,000원 높습니다. 전체 실거래 평균 59,000,000원과 비교하면 111.9%에 해당합니다. 마지막 확인 거래인 57,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 상승률 지표는 +13.9%입니다. 하지만 이는 2021년 거래와 2023년 거래를 비교한 과거 표본상의 변화입니다. 2024년 이후의 실거래가 확인되지 않으므로 현재 시장이 계속 상승하고 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,588,000원 |
| 1. 근저당 · 신수환 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김창곤 | 40,000,000원 | 25,412,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 66,000,000원을 가정하면 추정 집행비용은 1,588,000원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 총 64,412,000원입니다. 신수환 근저당권에는 39,000,000원, 김창곤 근저당권에는 25,412,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다.
근저당권 채권최고액 합계는 79,000,000원으로, 예상배당액보다 많습니다. 이에 따라 후순위 채권에서 발생하는 예상 미배당액은 14,588,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
이 배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정 모형입니다. 신청채권자 신수환의 청구금액은 32,099,342원으로 채권최고액 39,000,000원과 다릅니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·우선변제채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
회차별 예상배당 및 미배당
유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 후순위 채권자의 미배당액이 증가합니다. 다만 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 66,000,000원 | 64,412,000원 | 14,588,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 52,800,000원 | 51,449,600원 | 27,550,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 42,240,000원 | 41,079,680원 | 37,920,320원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 임실군 오수면 오수리 소재 오수공영버스터미널 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로와의 연계성, 대중교통 접근성 및 운행 빈도 등을 종합한 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역에 속하며 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 546,700원/㎡입니다. 대상 부지는 서측과 동측의 포장도로를 통해 진·출입합니다.
- 침수위험 관련 규제. 오수지구 침수위험지구가 토지이용계획에 저촉 및 접함으로 표시돼 있습니다. 현장 지형과 실제 침수 이력, 건축·이용상 제한을 확인할 필요가 있습니다.
- 기타 제한. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 및 영산강·섬진강 관련 건축 등 허가제한지역이 포함되거나 저촉되는 것으로 나타납니다.
- 환금성. 1994년 준공된 44세대 소규모 건물이고, 확인 실거래는 2021년과 2023년의 3건입니다. 최근 실거래 공백으로 현재 매도가격과 매각 소요기간을 예측하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 66,000,000원은 최근 2건 평균 61,500,000원의 107.3%입니다. 시세보다 저렴하다는 전제로 응찰하지 말고, 현시점 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 실거래 공백 확인. 마지막 확인 거래는 2023년 11월 57,000,000원입니다. 현재 매매 호가와 실제 거래 가능 금액에 차이가 있을 수 있으므로 현장 중개업소를 통한 가격 검증이 필요합니다.
- 점유자 선진옥 확인. 전입일은 2025.11.10으로 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약과 점유 경위, 배당요구 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 압류와 배당순위. 국가와 국민건강보험공단의 압류가 있습니다. 등기상 후순위 소멸 여부와 별도로 당해세 등 우선채권의 실제 배당 영향을 확인하세요.
- 침수위험지구. 오수지구 침수위험지구 관련 지정사항을 확인하고 실제 침수 이력 및 건물의 배수·방재 상태를 현장에서 점검하세요.
- 건물 상태. 1994년 준공 건물로 외벽·창호·배관·난방·승강기 및 공용시설의 수선 필요성과 장기수선 관련 비용을 점검하세요.
- 관리비 및 명도비용. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요. 예상 인수액 0원이 전체 취득 부대비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 매각원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조하고 매각기일 2026.11.16의 진행 여부와 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 매력은 별개”
전주지방법원 2026타경296은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 신수환의 2024년 5월 14일 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 실제 주거 점유자 선진옥의 보증금과 확정일자가 미상이고, 최저매각가 66,000,000원은 최근 거래 평균 61,500,000원보다 높습니다. 마지막 실거래가 2023년 11월인 점, 44세대 소규모 건물인 점, 침수위험지구 관련 제한이 존재하는 점도 무시하기 어렵습니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 신건 가격은 보류입니다. 예상 인수채무가 없다는 장점은 있지만 임대차관계·현시세·침수위험·환금성을 확인하기 전에는 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 유찰 후 낮아진 가격을 검토하더라도 실제 취득에 필요한 비용과 향후 매도 가능성을 함께 계산해야 합니다.
