전주지방법원 2026타경302. 전주시 덕진구 송천동2가 동부대로 1136에 위치한 석유판매소 및 사무실과 관련 토지가 경매에 나왔습니다. 감정상 건물은 시멘트벽돌 및 시멘트블록조 철판지붕 단층 위험물저장및처리시설이고, 현재 석유판매소와 사무실로 이용되는 상태입니다. 일반 아파트나 주거용 다세대주택과는 이용 목적과 가격 판단 기준이 다릅니다.
소유자는 이종언이며, 2018년 소유권을 취득했습니다. 이후 부안수산업협동조합을 근저당권자로 하는 담보권이 설정됐고, 이 담보권에 기초한 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 810,409,661원입니다. 2023년 이후 다른 근저당권자도 등장했고, 경매개시 이후에는 국세 압류와 가압류까지 붙었습니다. 그러나 이 권리들은 등기상 말소기준권리 이후에 설정된 것으로, 제시된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
입찰자가 특히 주의할 부분은 공동담보 구조, 임대관계, 토지 이용규제, 실제 매각 대상입니다. 근저당권에는 여러 필지의 공동담보가 기재돼 있고, 제시외 건물·수목·기계기구 가운데 매각 포함과 제외 대상이 구분돼 있습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 333-10 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 동부대로 1136 |
| 물건 용도 | 기타 + 토지 · 석유판매소 및 사무실 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌 및 시멘트블록조 철판지붕 단층 위험물저장및처리시설 |
| 토지 정보 | 주유소용지 · 상업용 이용상황 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 토지면적 | 394.0㎡ (토지정보 조회 대상) |
| 소유자 | 이종언 · 2018.03.21 소유권이전 · 등기 거래가액 15,000,000원 |
| 감정가 | 1,313,836,000원 |
| 최저매각가 | 1,313,836,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 부안수산업협동조합 |
| 청구금액 | 810,409,661원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.18 부안수산업협동조합 근저당권 (을구 12번) |
| 매각방법 | 일괄매각 · 제시외 건물·수목·일부 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
말소기준은 2020.02.18 설정된 부안수산업협동조합의 을구 12번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 864,000,000원이고, 2021.05.13 변경등기를 통해 960,000,000원으로 증액됐습니다. 2023.11.15에는 채무자가 이종언으로 변경됐습니다.
이후 설정된 윤인선과 유한회사근주의 근저당권, 국세 압류, 전북신용보증재단 및 하나카드의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 종전에 설정됐던 송천새마을금고·전주송천새마을금고 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
매각물건명세서에 명시된 법정지상권: 해당 없음.
후순위 근저당권·압류·가압류가 소멸하는 구조이므로, 배당받지 못한 후순위 채권액이 그대로 매수인의 개인 채무가 되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 점유자가 소유자뿐이라고 단정할 수는 없습니다.
| 확인 대상 | 확인 결과 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 대항력·우선변제권 확인 대상 없음 |
| 실제 점유·임대관계 | 미상 | 현장 확인 점유권원 및 미신고 임차인 여부 확인 필요 |
| 명시된 매수인 인수권리 | 해당 없음 | 명시 인수 없음 |
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 매각조건을 기준으로 한 수치입니다. 실제 영업자·점유자의 계약관계나 미신고 임차인이 존재하는지는 별도 조사가 필요합니다. 점유자가 확인되더라도 사업자등록·점유 개시일·확정일자 등이 확인되기 전에는 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 1,313,836,000원의 검증
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,313,836,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 용도·규모·입지의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 이번 물건은 석유판매소 및 사무실과 토지가 결합된 일괄매각입니다. 일반 주거용 건물의 평균 거래가격을 적용하기 어렵고, 토지 가치와 건물·시설의 이용 가능성을 구분해 분석해야 합니다.
④ 회차별 매각가와 채권 미배당
유찰에 따른 매각가격과 예상 채권 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 유찰 시 최저매각가격은 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 이 미배당액은 후순위 소멸권리의 미회수액으로, 매수인 인수금액과 구별해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,313,836,000원 | 1,298,297,640원 | 403,956,381원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,051,068,800원 | 1,038,158,112원 | 664,095,909원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 840,855,040원 | 830,046,490원 | 872,207,531원 | 0원 |
현재 회차에서 전체 채권액 1,702,254,021원 가운데 예상 배당액은 1,298,297,640원이며, 나머지 403,956,381원이 미배당으로 남습니다. 1회 유찰 시 미배당액은 664,095,909원, 2회 유찰 시 872,207,531원으로 증가합니다.
신청채권자 부안수산업협동조합은 시뮬레이션상 각 회차에서 청구금액 810,409,661원을 충족하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 실제 배당에서는 근저당권 변경 내역, 집행비용, 조세채권의 우선순위, 공동담보 배당관계 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,313,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,538,360원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤인선 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유한회사근주 | 400,000,000원 | 34,297,640원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 32,083,346원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,170,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 특히 부안수산업협동조합의 2021년 채권최고액 변경분은 반영되지 않았습니다. 국세 압류에 따른 조세채권, 법정 우선채권, 실제 확정채권액 및 공동담보 배당관계에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 매각조건 — 포함·제외 물건을 반드시 구분
이번 매각은 토지와 건물, 제시외 물건을 포함한 일괄매각입니다. 특히 감정평가에서 제외된 기계기구와 매각에서 제외되는 이동 가능한 시설물이 있으므로, 낙찰 후 사용할 수 있는 물건의 범위를 정확히 파악해야 합니다.
| 구분 | 대상 | 매각조건 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 | 제시외 건물 | 매각 포함 |
| 제시외 수목 | 제시외 수목 | 매각 포함 |
| 기계기구 | 평가에 포함된 기계기구 | 매각 포함 |
| 주유기 | 주유기 2식 | 소재불명 · 평가 제외 |
| 컨테이너 | 목록1의 이동 가능한 컨테이너 | 매각 제외 |
| 수목 | 목록2 지상 대추나무 2주 | 매각 포함 |
| 토지 | 목록3 · 지목 임야, 현황 나지 | 공부상 지목과 현황 차이 확인 |
⑦ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 송천동2가 소재 신동초등학교 북서측 인근입니다. 주위에는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 이용상태. 석유판매소 및 사무실로 이용 중이며, 건축물은 단층 위험물저장및처리시설입니다.
- 토지 현황. 조회 대상 토지의 면적은 394.0㎡, 지목은 주유소용지, 이용상황은 상업용입니다. 평지·부정형 토지로 광대로한면에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역에 해당하며, 시가지경관지구와 철도보호 관련 규제가 확인됩니다.
- 토지 관련 규제. 가축사육제한구역 포함, 철도보호지구 저촉, 시가지경관지구(일반) 저촉, 준보전산지 접함, 대로1류(폭 35m~40m) 접함 등의 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 조회 대상 토지의 공시지가는 795,000원/㎡입니다. 공시지가와 실제 거래 가능한 시가는 동일하지 않습니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록3 토지는 공부상 임야이나 현황은 나지입니다. 이용 가능성과 지목 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 시설의 용도 및 사용 가능성에 따라 매수 대상이 제한될 수 있습니다. 동일 유형 거래사례 확인을 통한 별도 가치평가가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 검증. 감정가 1,313,836,000원이 적정한지 동일 용도 부동산의 최근 거래 및 토지·건물별 가치로 검증하세요.
- 공동담보 확인. 부안수산업협동조합 근저당권의 공동담보 범위와 채권최고액 변경 내역, 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
- 임대차·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 영업자의 권원을 확인하고, 임대차·사업자등록 관련 사항을 조사하세요.
- 시설 인허가. 석유판매소 및 위험물저장및처리시설로서 현행 인허가 유지 상태와 낙찰 후 사용·변경·승계 가능성을 관계기관에 확인하세요.
- 토양·환경 상태. 석유판매시설의 특성을 고려해 토양오염 여부와 정화책임 관련 자료를 확인하세요. 실제 오염이 확인됐다는 의미는 아닙니다.
- 매각 포함물. 제시외 건물·수목·기계기구의 포함 범위와 주유기 2식의 소재불명, 컨테이너 매각 제외 조건을 현장에서 대조하세요.
- 토지이용규제. 자연녹지지역, 철도보호 관련 규제, 시가지경관지구 및 목록3의 공부·현황 차이에 따른 사용 제한을 확인하세요.
- 조세채권과 배당. 북전주세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위는 배당에 영향을 줄 수 있으므로 실제 배당관계를 확인하세요.
- 관리·유지비용. 시설 관리비, 공과금, 설비 유지·수리비와 명도 비용 등 매각대금 외 추가 지출 가능성을 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보 목록 및 실제 매각목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 말소는 명확, 가격 판단은 보류”
전주지방법원 2026타경302는 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류가 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 이 점은 권리분석에서 긍정적입니다.
하지만 권리가 정리된다고 해서 곧바로 좋은 매수가격이 되는 것은 아닙니다. 최저가가 1,313,836,000원인 신건이고, 동일 유형의 실거래 비교가격을 확인하지 못했습니다. 석유판매소와 사무실로 사용하는 비주거용 시설이라는 특성상, 토지의 실제 이용 가능성·시설 상태·환경 및 인허가 문제에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
여기에 임대관계 미상, 매각 포함·제외 물건의 구분, 공동담보 구조, 채권최고액 변경이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 현재 회차의 예상 채권 미배당액 403,956,381원은 매수인 인수액이 아니지만, 배당 구조의 복잡성과 실제 채권액 확인 필요성을 보여줍니다.
결론은 권리 말소 구조는 긍정적이나, 가격과 실물 확인 전까지 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 신건 최저가가 저렴하다는 근거는 없으며, 유찰 여부보다 실제 시장가치와 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
