🛡️ 실제 임차인 1명 💰 실질 인수 0원 📊 시세 기준 106.2% 📄 확약 제출 2026.06.26
서울중앙지방법원 2025타경103657. 관악구 신림동 더퍼스트빌 4층 403호, 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김순현은 2022.06.10. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.06.28. 김정순의 채권최고액 84,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
다만 임차인 한창수의 전입일은 2021.09.30., 확정일자는 2021.09.07.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당으로 보증금 200,000,000원을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.26. 주택도시보증공사 확약서가 제출되어 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103657 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-54 더퍼스트빌 4층403호 · 도로명 서울특별시 관악구 복은10길 31-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 지하1층/지상4층 건물 내 4층 403호 |
| 실거래 비교면적 | 19.7㎡ |
| 소유자 | 김순현 (2022.06.10. 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,400,000원 / 212,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 규모 | 더퍼스트빌(98-54) · 12세대 · 2016.10.04. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.06.28. 김정순 근저당권입니다. 이후의 오미 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울특별시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 한창수 임차인은 전입이 2021.09.30.으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 有, 확정일자 2021.09.07.과 배당요구로 우선변제권 有입니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한창수 | 전유부분 전부 | 200,000,000원 | 2021.09.30 / 2021.09.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득액이 기준가보다 높다
더퍼스트빌(98-54)에서 제시된 동일 면적 19.7㎡ 실거래 표본은 1건이며, 2022.06. 4층 거래가 200,000,000원입니다. 제시된 평균 거래금액·최신 거래금액·최근 12개월 평균값도 모두 200,000,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 19.7㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 기준값 | 19.7㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액은 212,400,000원입니다. 이는 기준 거래가 200,000,000원보다 12,400,000원 높고, 비율로는 106.2%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “최저가가 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 거래 표본 자체가 1건이므로 가격 판단의 확신도도 높게 잡기 어렵습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 전 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 212,400,000원 | 0원 | 0원 | 212,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 169,920,000원 | 33,258,880원 | 0원 | 169,920,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,936,000원 | 66,767,104원 | 0원 | 135,936,000원 |
룰상 인수액 33,258,880원·66,767,104원은 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우의 확약 미적용 금액입니다. 2026.06.26. 확약을 적용하면 한창수 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 고정되는 현상이 생깁니다. 이 사건도 확약이 없었다면 2회·3회 유찰에서 각각 33,258,880원, 66,767,104원의 인수 계산이 발생합니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약 때문에 그 금액을 실질 부담으로 더하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,773,600원 |
| 1. 임차인 한창수 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김정순 | 84,000,000원 | 8,626,400원 |
| 3. 가압류 · 오미 | 42,542,460원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,773,600원과 임차보증금 200,000,000원 배당 후 김정순 근저당에 8,626,400원이 배당되고, 나머지 채권에는 미배당이 발생합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 영락고등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 3미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 서측 하향 급경사지를 평탄하게 정지한 2필 일단의 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,866,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되며, 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 본건 북동측에 제시외건물 ㉠이 소재한다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 등기부에는 2023.10.19. 한창수의 주택임차권이 등기돼 있으므로 매각 이후 말소 진행 조건을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인은 한창수 1명으로 확인되지만, 확약 밖의 새로운 점유·임차관계가 있는지는 매각 전 최신 자료로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 212,400,000원은 제시된 실거래 기준 200,000,000원보다 높습니다.
- 제시외건물 확인. 감정요항에 북동측 제시외건물 ㉠이 기재돼 있으므로 현황과 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 도로·경사 확인. 북서측 약 3미터 도로와 급경사지 조건은 현장 접근성·주차·환금성 판단에 직접 확인할 요소입니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 106.2%
이 사건은 표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 구조입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈 때 미배당 보증금이 매수인 인수로 연결됩니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사 확약서에는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있어, 한창수 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그렇다고 현재 회차가 가격상 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득액은 212,400,000원이고, 제시된 동일 면적 거래 기준은 200,000,000원으로 106.2%입니다. 게다가 거래 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차인 위험은 확약으로 크게 정리됐지만, 현재 가격은 시세 기준 이상”이라는 두 축을 분리해서 봐야 합니다.
