부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경103657 · 서울중앙지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 19.7㎡

최저매각가 신건 · 1차

212,400,000원 2억 1,240만 감정가 212,400,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-16

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

2,124만원

최저가의 10% · 21,240,000원

실거래 대비

▼ 3.5% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 2.20억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 2억원이 핵심 변수인 다세대 경매로 권리 인수 위험을 낙찰가와 함께 검토해야 합니다.

가격 최저가 212,400,000원은 최근 거래 200,000,000원 대비 106.2%로 가격 메리트가 낮음
자금 임차보증금 200,000,000원 우선변제 대상, 현재 회차 배당 가능하지만 저가 낙찰 시 인수 위험 발생
리스크 대항력 있는 임차권등기 한창수 존재, 배당 부족분은 매수인 부담 가능

한 줄 평 권리상 핵심은 대항력 있는 임차권등기 한창수의 보증금 200,000,000원입니다. 현재 가격에서는 배당으로 정리될 가능성이 있으나, 낙찰가가 낮아지면 매수인 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다.

감정가 / 최저가

212,400,000원

신건

실질취득 기준

200,000,000원+

임차보증금 기준

인수 위험

가능

대항력 임차인

핵심지표

106.2%

최근 거래 대비

서울중앙지방법원 2025타경103657. 관악구 신림동 더퍼스트빌 403호는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 김순현이며, 말소기준권리는 2022년 6월 28일 설정된 김정순 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸하지만, 을구 4번 주택임차권은 매수인이 주의해야 하는 핵심 권리입니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경103657
소재지	서울특별시 관악구 신림동 98-54 더퍼스트빌 4층403호
용도 / 면적	다세대주택 · 전유부분 전부
소유자	김순현
감정가 / 최저가	212,400,000원 / 212,400,000원
신청채권	주택도시보증공사 · 200,000,000원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한창수	200,000,000원	有	有	가능성 검토

⚠️ 매수인 인수 판단 임차보증금 200,000,000원은 현재 매각가에서는 집행비용 후 우선변제가 가능해 인수액이 발생하지 않는 구조입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 경우, 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족

거래일	면적	층	거래가
2022.06	19.7㎡	4층	200,000,000원
최근 평균	19.7㎡	1건	200,000,000원

최근 거래와 최근 12개월 평균은 200,000,000원입니다. 최저매각가는 212,400,000원으로 최근 거래 대비 106.2%입니다. 최근 거래보다 높은 가격이라 신건 가격 메리트는 낮게 봐야 합니다.

매각대금 배분 (신건 212,400,000원)

감정가 vs 실거래

최저가가 최근 거래보다 높아 가격 우위 없음

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 한창수 임차권등기의 전입일자·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
유찰 시 주의. 낙찰가 하락 시 임차보증금 부족분이 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다.
가격 판단. 최근 거래 200,000,000원 대비 최저가가 높아 신건 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.
현황 확인. 제시외건물 존재 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 싸져도 실질취득은 줄지 않을 수 있다”

이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 배당으로 정리될 여지가 있지만, 유찰 후 가격만 보고 접근하면 실제 부담은 보증금 기준으로 다시 계산해야 합니다. 권리 분석의 중심은 임차인, 가격 판단의 중심은 최근 거래 대비 수준입니다.

부동산강제경매

임차보증금 2억원을 먼저 봐야 한다 — 신림동 더퍼스트빌 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 싸져도 실질취득은 줄지 않을 수 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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