전주지방법원 2026타경316. 전주시 덕진구 송천동1가 송천웰가아파트 101동 10층 1001호입니다. 경매상 용도는 오피스텔로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 전유면적은 34.93㎡, 건물은 15층 중 10층에 해당합니다.
이 물건을 일반적인 신건 경매로 접근하면 위험합니다. 등기부에는 2020.02.03. 설정된 이온누리의 전세권 100,000,000원이 존재하고, 말소기준인 원갑산업개발주식회사의 근저당권은 그보다 늦은 2020.05.29. 설정됐습니다. 이온누리의 전입일 역시 2020.02.04.로 말소기준일보다 앞섭니다.
따라서 권리분석의 출발점은 감정가가 아니라 선순위 전세권의 처리와 보증금 미회수분을 누가 부담하는지입니다. 특히 같은 사람이 전세권자·임차인·경매신청채권자로 나타나므로 일반적인 후순위 근저당 경매보다 면밀한 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정상 공동주택(도시형생활주택·원룸형) |
| 전유면적 / 층수 | 34.93㎡ · 15층 중 10층 |
| 단지 | 웰가 · 116세대 · 2015.08.12. 준공 |
| 소유자 | 유한회사일이삼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매신청채권자 | 이온누리 |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.29. 원갑산업개발주식회사 근저당권 · 채권최고액 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
원갑산업개발주식회사의 근저당권을 기준으로 이후 설정된 한국전력공사 가압류, 국가·전주시의 압류, 국민건강보험공단 압류 및 이 사건 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 압류등기가 소멸하는 것과 조세채무가 배당에 영향을 주는 것은 별개입니다. 국가와 전주시의 압류가 존재하므로 조세채권의 종류·법정기일·당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
이온누리가 배당요구를 했다는 사실은 선순위 전세권의 소멸 여부를 판단할 때 중요한 요소입니다. 그러나 전세권의 소멸과 임차보증금 반환채무의 소멸은 반드시 동일한 결론이 아닙니다. 입찰 전 전세권의 소멸 조건, 배당요구의 효력, 임차보증금 미배당분의 승계 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이온누리 | 1001호 | 2020.02.04. | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 이온누리의 전세권과 임차보증금은 동일한 100,000,000원 채권에 관한 권리관계로 취급하며, 별도 보증금으로 이중 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 이온누리 |
|---|---|
| 전입신고 | 2020.02.04. |
| 보증금 | 100,000,000원 |
| 확정일자 | 미상 |
| 전세권 설정일 | 2020.02.03. |
| 전세권 존속기간 기재 | 2022.01.30.까지 |
| 배당요구 | 신청 · 2026.07.31. |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 미상 · 등기된 전세권에 따른 배당관계 별도 검토 |
| 매수인 인수 | 위험 있음 전세금 100,000,000원 관련 잔액 확인 필요 |
전세권의 등기상 존속기간이 경과했다는 사실만으로 전세금 반환 문제가 해결된 것은 아닙니다. 등기상 전세권 말소 여부와 전세금 반환 사실을 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 보증금 부담은 남는다
이 사건의 가격 판단에서는 낙찰가와 실질취득가를 구분해야 합니다. 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크고, 임차인의 대항력에 따른 미배당금 승계를 전제로 하면 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 추가로 부담할 보증금 잔액이 커집니다.
따라서 최저가가 97,000,000원에서 77,600,000원이나 62,080,000원으로 낮아져도, 보증금 인수형이라면 전체 취득 부담이 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.
실질취득의 기준은 약 100,000,000원이며, 집행비용과 배당금액에 따른 차이, 취득세·명도비용 등은 별도로 고려해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 보증금 미배당 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 97,000,000원 | 94,854,000원 | 5,146,000원 | 실질취득 약 1억원 |
| 1회 유찰 (80%) | 77,600,000원 | 75,803,200원 | 24,196,800원 | 인수 부담 증가 |
| 2회 유찰 (64%) | 62,080,000원 | 60,562,560원 | 39,437,440원 | 인수 부담 추가 증가 |
미배당액은 보증금 100,000,000원에서 각 회차의 전세권 예상배당액을 차감한 단순 계산입니다. 집행비용 때문에 낙찰가와 미배당액의 합계는 보증금과 정확히 일치하지 않습니다. 전세권 배당 시나리오에 따른 계산이며, 실제 매수인 승계액을 확정한 금액은 아닙니다.
반면 별도의 인수위험 산정에는 100,000,000원이 표시되어 있고, 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 기재되어 있습니다. 이러한 차이는 실제 승계액이 확정되지 않았음을 의미합니다. 100,000,000원 전세금을 배당금과 별개의 추가 보증금으로 이중 계산해서도 안 되지만, 미배당금 인수 가능성을 무시해서도 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
웰가의 비교 거래는 전용 34.93㎡ 기준입니다. 확인되는 실거래는 2건이며, 가장 최근 거래는 2023년 5월입니다. 따라서 현재 입찰 시점의 시세를 충분히 반영한다고 보기에는 거래 시점과 표본 수에 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 34.93㎡ | 7층 | 92,000,000원 |
| 2021.09 | 34.93㎡ | 15층 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.93㎡ | 2건 | 97,500,000원 |
| 최근 구간 평균 | 34.93㎡ | 1건 | 92,000,000원 |
전체 실거래 평균은 97,500,000원이지만, 2021년 거래금액 103,000,000원이 포함돼 있습니다. 가장 최근인 2023년 거래는 92,000,000원으로, 이전 거래 대비 10.7% 하락했습니다.
이는 확인된 거래 사이의 하락 추세입니다. 다만 2023년 이후 거래가 확인되지 않으므로 현재까지 하락세가 계속됐다고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
신건 최저가: 97,000,000원 (최근 구간 평균의 105.4%)
보증금 인수형 실질취득: 약 100,000,000원 (최근 구간 평균의 약 108.7%)
단순 최저가조차 최근 구간 평균보다 높으며, 실질취득을 보증금 기준으로 보면 격차가 더 커집니다. 가격 메리트가 있는 신건으로 평가하기 어렵습니다.
전체 평균인 97,500,000원과 비교하면 최저가 97,000,000원이 비슷해 보일 수 있습니다. 하지만 권리인수 가능성을 반영한 실질취득은 약 100,000,000원이고, 거래 추세도 하락했습니다. 전체 평균과 최저가만 비교해 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,146,000원 |
| 1. 선순위 전세권 · 이온누리 | 100,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 근저당 · 원갑산업개발주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 25,987,920원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 2,146,000원, 이온누리 전세권 배당 94,854,000원으로 매각대금 97,000,000원이 모두 소진되는 계산입니다. 채권 합계 625,987,920원 중 예상배당은 94,854,000원이며 미배당 합계는 531,133,920원입니다. 조세채권의 우선순위와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
미배당 보증금에 대한 매수인 책임이 인정되면 추가 부담이 발생합니다. 반대로 실제 인수권리가 없다고 확정된다면 취득 부담 계산은 달라집니다. 따라서 현재 단계에서 인수 0원이나 전액 인수를 확정적으로 단정하는 것은 모두 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 전주송천초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 학교·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통조건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 15층 건물의 10층 1001호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 경매상 용도는 오피스텔이나 감정평가상 공동주택(도시형생활주택·원룸형)으로 이용 중입니다. 실제 이용형태와 등기·건축물대장의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 대로1류(폭 35~40m)에 접하며, 공시지가는 865,000원/㎡입니다.
- 접근성. 동측과 서측 도로에 접하며 서측으로 출입합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 116세대 규모이며 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다. 가장 최근 거래가 2023년이라는 점과 경매 평균 유찰 3.8회를 감안하면 매도 가능성과 가격 형성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 2020.02.03. 설정된 이온누리 전세권 100,000,000원의 존속·말소 조건과 배당요구로 인한 소멸 여부를 확인하세요.
- 대항력과 보증금. 전입일 2020.02.04.의 대항력, 실제 점유, 보증금 지급 및 반환 내역을 확인하세요. 전세권이 소멸하더라도 대항력에 따른 보증금 반환채무가 남는지 별도로 검토해야 합니다.
- 인수권리 불일치. 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’ 기재와 선순위 전세권·임차인 대항력 분석이 일치하는지 반드시 법원 원본 자료로 확인하세요.
- 임차인과 신청채권자 관계. 이온누리가 전세권자·임차인·경매신청채권자로 함께 나타나는 이유를 확인하고, 실제 임대차 및 채권의 성립 여부를 검토하세요.
- 배당금액. 추정 배당액 94,854,000원과 보증금 미배당액 5,146,000원은 확정된 금액이 아닙니다. 실제 배당순위와 승계액을 확인하세요.
- 조세 압류. 국가 및 전주시의 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일 등 배당 우선순위에 영향을 미치는 사항을 확인하세요.
- 가격 기준. 보증금 인수형이라면 최저가가 아닌 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 최근 구간 실거래 92,000,000원과 비교하세요.
- 실거래 시점. 확인된 최신 거래는 2023.05.입니다. 입찰 전 현재 거래·매물 수준을 재확인하고, 과거 거래 평균만으로 가격을 결정하지 마세요.
- 유찰 전략. 단지 평균 3.8회 유찰 이력이 있으나, 보증금 인수형에서는 유찰로 인한 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 관리비 미납 여부 및 공용부분 부담을 확인하세요.
- 이용상태. 오피스텔 표시와 도시형생활주택 이용상태의 차이를 건축물대장·등기부·감정평가서와 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸져도 실질취득은 싸지지 않을 수 있다”
전주 송천웰가 1001호는 권리와 가격 양쪽에서 주의가 필요한 물건입니다. 가장 중요한 것은 말소기준인 2020.05.29. 근저당권보다 먼저 설정된 이온누리의 전세권 100,000,000원입니다. 전입신고 역시 말소기준권리보다 앞서 있어 보증금 인수 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다.
보증금 인수형으로 판단하면 신건 최저가 97,000,000원이 유찰로 77,600,000원, 62,080,000원까지 내려가더라도 실질취득 부담은 보증금 약 100,000,000원 수준에 수렴합니다. 따라서 최저매각가만 보고 할인 폭이 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
실질취득 기준 금액은 가장 최근 거래 92,000,000원보다 높고, 확인된 거래 추세도 10.7% 하락했습니다. 최근 거래 시점이 오래됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회에 달하므로, 가격과 환금성 측면에서 긍정적인 평가를 주기 어렵습니다.
무엇보다 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 기재된 반면 등기 및 임차인 분석에는 선순위 전세권과 대항력에 따른 위험이 나타납니다. 실제 인수액이 얼마인지, 배당요구에 의해 어떤 권리가 소멸하는지 확인하기 전에는 실질취득 비용을 확정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인의 보증금 중 실제로 얼마를 부담하게 되는지를 확정하는 것입니다. 그 문제가 해소되지 않는 한, 낮은 최저가만으로 투자 매력을 평가할 수 없습니다.
