전주지방법원 2026타경30011. 전북특별자치도 김제시 요촌동 348, 동원맨션아파트 102동 5층 506호입니다. 전용면적은 84.93㎡이며, 1990년 6월 준공된 96세대 규모의 아파트입니다. 현재 신건으로 감정가와 최저매각가는 모두 6,500만원입니다.

등기상 소유자는 서효선입니다. 2021년 6월 이리평화새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 2022년 1월 소유권이 서효선에게 이전되면서 근저당 채무자도 계약인수로 변경됐습니다. 이후 이리평화새마을금고의 가처분이 등기됐으나 2023년 12월 말소됐습니다.

현재 경매는 임영미의 강제경매 신청으로 진행됩니다. 말소기준권리는 2021년 이리평화새마을금고 근저당권이며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 없다고 기재돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 기준으로 보면 현재 최저가는 시장 수준보다 상당히 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 가처분은 이미 말소

이 사건의 핵심은 2021년 6월 4일 설정된 이리평화새마을금고 근저당권입니다. 을구 7번으로 접수된 해당 근저당권의 채권최고액은 45,000,000원이며, 현재 경매의 말소기준권리입니다.

당시 소유자 홍동신 명의로 설정된 근저당권은 2022년 1월 24일 서효선의 소유권 이전과 함께 계약인수 처리됐습니다. 등기상 채무자가 서효선으로 변경된 것이며, 근저당권 자체가 말소된 것은 아닙니다. 따라서 해당 근저당권은 여전히 배당관계에서 중요한 선순위 권리입니다.

2026년 1월 8일 임영미의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권들 역시 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 신건 6,500만원은 최근 거래보다 높다

동일 면적대인 전용 84.89~84.93㎡의 동원맨션 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래와 그 이전 거래를 구분해서 보는 것이 중요합니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래가격과 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

가장 중요한 지표는 최근 12개월 평균 50,833,333원입니다. 현재 최저매각가 65,000,000원은 이보다 27.9% 높은 127.9% 수준입니다.

최신 거래 지표는 2026년 10월 49,000,000원입니다. 현재 최저가와 비교하면 16,000,000원의 차이가 납니다. 같은 달 53,000,000원 거래도 확인되지만, 어느 거래를 기준으로 삼더라도 신건 최저가 65,000,000원이 최근 거래가격을 웃돈다는 사실은 달라지지 않습니다.

따라서 이 물건은 권리상 인수 부담이 없다는 이유만으로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 신건 최저가가 최근 12개월 평균을 크게 웃돌고 거래 추세도 하락이므로, 현재 가격에서는 시세상 메리트를 인정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)

신건 매각가 6,500만원을 가정하면 집행비용 약 157만원을 제외하고 이리평화새마을금고에 근저당 채권최고액 4,500만원이 배당됩니다. 남은 금액 중 1,843만원이 신청채권자 임영미에게 배당되는 구조입니다.

임영미의 청구액은 32,515,232원이지만 예상배당액은 18,430,000원으로, 해당 청구액 중 14,085,232원이 미배당됩니다. 채권자 전체 청구액 77,515,232원 중 예상배당액은 63,430,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

④ 유찰 시 배당 변화 — 가격이 낮아지면 미배당은 증가

제시된 회차별 매각 시나리오를 보면 최저매각가가 내려갈수록 채권자의 회수액은 줄어듭니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 산정되지만, 매각가격 하락은 채권자 배당에 직접적인 영향을 줍니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가격별 예상배당 계산입니다. 실제 배당은 매각가격과 집행비용, 배당요구 및 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 감정평가상 업무용 사무실, 마트, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지대입니다. 김제시 덕암중학교 남측 인근으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 아파트 단지까지 중소형 차량 출입이 가능하고, 북서측으로 김제시 일반교통편이 운행되는 남북로가 지나갑니다. 도로 연계 및 대중교통 편의는 일반적인 수준으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 동원맨션은 96세대이며 1990년 6월 준공된 아파트입니다. 대규모 단지와 비교하면 거래 수요와 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 벽식슬래브지붕 6층 건물의 5층입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 수성페인트, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시창으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 세대 기본 급배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있는 것으로 평가됐습니다.
• 토지 및 규제. 토지면적은 5,473㎡이며, 제2종일반주거지역 및 준주거지역 등으로 기재돼 있습니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등 토지이용 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 최근 거래가격이 29,000,000원부터 70,000,000원까지 폭넓게 분포하고, 최근 거래 추세가 -25.6%입니다. 96세대 규모와 준공연도까지 고려하면 향후 매도기간과 매도가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 50,833,333원의 127.9%입니다. 과거 전체 평균만으로 현재 가격을 정당화하지 마세요.
• 최신 실거래 재확인. 2026년 10월 거래가격 49,000,000원과 53,000,000원을 확인하고, 입찰 직전 추가 거래 및 가격 변동 여부를 점검해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 탐문을 통해 실제 임대차 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 근저당권과 배당 확인. 이리평화새마을금고의 45,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 채무자 변경 이력과 배당요구 내역, 최종 배당표를 대조하세요.
• 가처분 말소 확인. 2022년 설정된 이리평화새마을금고 가처분은 2023년 12월 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 확인하세요.
• 건물 노후도 확인. 1990년 준공 건물이므로 내부 수리 상태, 누수, 배관, 창호, 공용부분 관리상태 및 장기수선 관련 사항을 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 관련 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

전주지방법원 2026타경30011은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 사건입니다. 2021년 이리평화새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정됐던 가처분은 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재돼 있으며 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 안전하다는 사실이 가격의 적정성을 보장하지는 않습니다. 현재 최저가 6,500만원은 최근 12개월 평균 5,083만원보다 27.9% 높고, 최신 거래가격 4,900만원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -25.6%라는 점까지 고려하면 과거 거래 평균에 기대어 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

여기에 1990년 준공, 96세대 규모, 거래가격 편차 및 미확인 임대관계라는 요소도 남아 있습니다. 인수금액은 0원으로 산정되지만 점유·명도 확인과 건물 상태 점검은 별개로 필요합니다.

최종 판단은 ‘권리는 합격, 가격은 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 인수권리보다 최근 시세 대비 과도한 신건 가격과 노후 소규모 단지의 환금성입니다. 현재 최저가에 무리하게 응찰하기보다는 가격이 충분히 조정되는지, 실제 점유와 건물 상태에 문제가 없는지를 확인한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.