전주지방법원 2026타경30034. 전주시 덕진구 덕진동2가 167-220에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며, 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 334.0㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,090,185,280원으로, 현재 유찰 없는 신건입니다.

등기부에는 2016년 설정된 근저당권을 시작으로 전세권, 공유지분 근저당, 다수의 주택임차권등기, 가처분, 가압류, 세금 관련 압류 등이 이어집니다. 현재 등기상 소유자는 7명의 공유자로 구성되어 있습니다. 권리의 등기 순위 자체는 정리할 수 있지만, 각 호실의 실제 점유자와 보증금 반환관계까지 단순하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위 권리는 복잡

말소기준은 2016.04.19 설정된 전주복지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며, 토지 덕진동2가 167-220이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 전세권·근저당·가압류·압류 및 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

다만 등기된 임차권의 소멸과 모든 임대차보증금 인수 위험의 소멸은 같은 뜻이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력이 있는 임차인이 존재하거나, 실제 점유와 전입·확정일자 관계가 등기부와 다르면 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 현재 대항력을 확정하기 어려운 점유자 명의가 있어 개별 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 인수 0원 확정은 이르다

임차인 관련 명의는 9건이며, 그중 한국토지주택공사 1건은 박인하 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류되어 있습니다. 이를 제외하면 실제 임차인으로 분류된 명의는 8건입니다. 다만 일부 명의는 호실·전입일·보증금이 불명확하고, 이미 말소된 임차권의 명의도 포함되어 있어 실제 현재 점유자 수가 8명이라는 뜻은 아닙니다.

인수 위험 판단. 확인된 전입일이 모두 2016년 말소기준 이후인 임차인에 대해서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 전입일·점유관계가 미상인 명의에는 같은 결론을 일괄 적용할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 없는 것으로 기재되어 있지만, 실제 임차·점유 사실의 확인이 끝나기 전에는 인수액을 확정 0원으로 평가하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 시세 비교보다 권리 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,090,185,280원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 이 가격이 시장 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

회차별 금액은 제공된 배당 시뮬레이션의 원값입니다. 실제 유찰 여부, 향후 최저매각가, 배당액 또는 낙찰 결과를 확정하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,090,185,280원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 원값을 재현한 것입니다. 근저당 채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있으며, 전세권 변경금액 중복 가능성, 임차권 배당 및 국세·지방세 우선순위가 정리되지 않아 실제 배당예정표로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주덕일초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 정비된 주택지대로 단독주택과 다가구주택이 주류를 이루고 있습니다.
• 교통. 인접한 도시계획도로를 통해 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌치장쌓기 및 대리석판재 등으로 마감되었으며, 급배수·위생설비, 도시가스 보일러 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 토지. 면적 334.0㎡, 지목은 대, 토지형상은 가로장방형이며 평지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 표시되어 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지적재조사사업지구에 해당합니다. 소로2류·소로3류 도로와 접하며, 공시지가는 535,600원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 주변 주거환경과 교통여건은 무난하지만, 다가구주택은 전체 건물 매각 시 임차인 관리와 매수자 자금조달 조건에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 인근 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성의 가격 측면은 판단을 유보합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 전수조사. 각 호실의 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 대항력 판정 미상 5건의 사실관계가 중요합니다.
• 보증기관 승계 확인. 한국토지주택공사 303호의 60,000,000원과 박인하 205호의 60,000,000원이 실제로 동일 보증금에 대한 승계신고인지 원본으로 대조해야 합니다.
• 304호 임차권 별도 검토. 한국토지주택공사 명의 70,000,000원 임차권의 채권 잔액, 배당요구 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 전세권 변경등기 확인. 주식회사태영건설 전세권의 최초 170,000,000원과 변경 후 100,000,000원이 중복 배당되지 않도록 실제 유효 전세금과 배당액을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 과세 원인, 법정기일, 당해세 여부 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 신청채권 확인. 청구액 318,880,001원과 배당표상 신용협동조합 근저당 배당액 390,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
• 공유자·소유권 확인. 7명 공유자의 등기 상태와 가처분 말소, 경매개시 후 지분 압류의 처리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 매각 범위. 토지·건물 일괄매각의 정확한 대상과 각 호실의 이용관계, 공용부분 및 부속시설을 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 덕진동2가 인근의 유사한 토지면적·건축규모·임대수익을 가진 다가구주택 실거래를 조사하여 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 거주자의 명도 가능성과 보증금 반환관계, 공용부분 관리비 및 공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구종기 내역 및 감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소기준이 명확해도 인수액이 확정되는 것은 아니다”

전주 덕진동2가 167-220 다가구주택은 2016년 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 정리할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 다수의 임차권등기와 점유관계 미상 명의, 보증기관 승계, 전세권 배당 중복 가능성이 한꺼번에 존재합니다.

감정가이자 최저매각가인 1,090,185,280원이 적정한지도 판단할 만한 실거래 비교가 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만, 아직 확인되지 않은 임대차관계까지 포함해 매수인의 부담이 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

종합 판단은 C등급입니다. 권리의 등기 순위는 비교적 명확하지만, 임차인 검증과 배당 재산정이 선행되어야 합니다. 권리관계 확인 전에는 입찰 보류, 확인 후에는 실질취득 총액을 기준으로 가격 재평가하는 것이 합리적입니다.