전주지방법원 2026타경30097. 전주시 완산구 서신동의 서신동광진아파트 105동 11층 1102호입니다. 전용면적은 59.98㎡, 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 11층에 위치합니다. 826세대 규모의 아파트 단지로, 1995년 12월 29일 준공됐습니다.
권리관계의 중심에는 소유자 이한순 명의로 2018년 1월 24일 설정된 장계농업협동조합 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 김현임의 근저당과 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리가 정리된다고 가격까지 적정한 것은 아닙니다. 감정가와 최저매각가가 모두 169,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 실거래 평균은 150,125,000원입니다. 최신 거래인 2026년 10월의 155,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 입찰 판단에서는 권리의 안전성보다 실제 취득가격과 시세의 차이를 더 신중하게 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30097 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 761-1 서신동광진아파트 105동 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 온고을로 121 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 아파트 1세대 |
| 전용면적 | 59.98㎡ · 15층 중 11층 |
| 단지규모 / 준공 | 826세대 · 1995.12.29 |
| 소유자 | 이한순 (단독소유 · 2002.04.16 소유권이전) |
| 감정가 | 169,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 장계농업협동조합 |
| 청구금액 | 35,962,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2018.01.24 장계농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 등기에는 김종혁 명의의 주택임차권 (임차보증금 44,000,000원)이 있었지만, 해당 임차권은 2000년 5월 20일 등기말소됐습니다. 당시의 권리는 이번 경매에서 현재 존속하는 임차권과 구별해야 합니다. 2012년 설정됐던 장계농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권도 2018년 1월 24일 말소됐습니다.
현존하는 장계농업협동조합 근저당권에는 2025.12.08 농업협동조합중앙회 앞으로 46,410,000원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전이 기재돼 있습니다. 이는 기존 을구 13번 근저당권의 일부이전이므로 별도 신규 근저당권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당에서는 이 일부이전 관계와 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입자 2명, 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 김태병·박은아 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 2018년 말소기준권리보다 늦게 전입신고했으므로 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 임대차계약 여부, 실제 점유관계, 보증금과 확정일자는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은아 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김태병 | 2023.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 2018.01.24 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 112.6%
서신동광진아파트의 동일 평형 59.98㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 150,125,000원이며, 제시된 거래는 2026년 8월부터 10월까지의 사례입니다. 신건 최저매각가 169,000,000원은 이 평균보다 18,875,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.98㎡ | 5층 | 155,000,000원 |
| 2026.10 | 59.98㎡ | 13층 | 141,000,000원 |
| 2026.10 | 59.98㎡ | 3층 | 163,000,000원 |
| 2026.10 | 59.98㎡ | 10층 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 14층 | 130,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 7층 | 152,500,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 14층 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 9층 | 153,500,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 7층 | 158,500,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 7층 | 140,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 7층 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 8층 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 150,125,000원 |
실거래 범위는 130,000,000원~163,000,000원입니다. 가장 최근 제시된 거래가격은 2026년 10월의 155,000,000원입니다. 이 물건의 최저가 169,000,000원은 최근 평균보다 18,875,000원, 최신 거래보다 14,000,000원 높으며, 제시된 실거래 최고가인 163,000,000원도 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권과 가압류 채권에 배당하는 시뮬레이션이며, 실제 배당은 채권잔액, 일부이전 관계, 법정 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,166,000원 |
| 1. 장계농업협동조합 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 김현임 근저당 | 60,000,000원 | 35,834,000원 |
| 3. 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류 | 141,607,447원 | 0원 |
| 4. 농협은행 주식회사 가압류 | 24,989,549원 | 0원 |
| 5. 농업협동조합중앙회 가압류 | 36,294,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 총 청구액 392,891,647원 · 예상 채권자 배당액 165,834,000원 · 예상 미배당 227,057,647원 · 소유자 잔여 0원 · 매수인 인수 0원. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 장계농업협동조합 근저당권의 일부 대위변제·이전 내역은 실제 배당절차에서 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
현재는 유찰이 없는 신건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다음 표는 유찰을 가정한 가격 및 배당 시뮬레이션이며, 향후 실제 매각가격이나 유찰 여부를 확정하는 수치는 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 227,057,647원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 260,384,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 287,045,887원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 최저가 135,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 150,125,000원보다 낮습니다. 이 경우에는 현재 신건과 달리 시세 대비 할인 여부를 검토할 여지가 생깁니다. 다만 실제 낙찰가, 내부 수리상태, 명도비용 등을 확인해야 하므로 유찰 자체가 수익을 보장하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주서중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·고층 아파트단지, 다가구주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트옹벽조 슬래브지붕 15층 중 11층이며, 위생·급배수·승강기·소방설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측·서측·북측으로 도로에 접하며, 동측의 약 15m 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 유사 사다리형의 아파트 부지입니다. 제3종일반주거지역에 해당하며 공시지가는 1,136,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상 제한이 있습니다. 대로1류 및 중로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 826세대 아파트 단지로 동일 평형 거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 실거래가격이 130,000,000원부터 163,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층·향·관리상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 169,000,000원은 최근 평균 150,125,000원과 최신 거래 155,000,000원을 모두 웃돕니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 135,200,000원, 2회 유찰 시 108,160,000원이라는 시뮬레이션을 기준으로 실제 최저매각가와 시세 차이를 다시 점검하세요.
- 전입자 확인. 박은아와 김태병의 실제 점유 여부, 임대차계약 관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 두 사람의 전입일은 말소기준권리 이후입니다.
- 근저당 일부이전. 장계농업협동조합 근저당권 중 농업협동조합중앙회로 일부이전된 46,410,000원의 권리관계와 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
- 명도 계획. 인수권리가 없더라도 점유자가 있다면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 현장 방문으로 점유 현황을 확인하고 관련 비용을 고려하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 점검하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가상 기본 설비는 확인되지만 실제 내부 수리상태와 노후도에 따른 추가 비용은 별도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격은 보류”
전주 서신동광진아파트 105동 1102호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 물건입니다. 조사된 두 전입자도 말소기준권리 이후 전입했으며, 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없습니다. 따라서 현재 자료에 따른 예상 매수인 인수금은 0원입니다.
다만 두 전입자의 임대차 조건과 실제 점유관계는 확인해야 합니다. 또한 후순위 근저당 및 가압류 채권의 미배당 규모가 크므로 배당내역과 근저당 일부이전 관계는 꼼꼼히 검토할 필요가 있습니다.
가장 결정적인 문제는 가격입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균은 150,125,000원인데 신건 최저가는 169,000,000원입니다. 평균보다 12.6% 높고, 최신 거래 및 제시된 최고 실거래가보다도 높은 수준입니다.
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 유찰 시 제시된 가격은 최근 시세보다 낮아질 수 있지만, 실제 낙찰가격과 물건 상태에 따라 투자 성과가 달라집니다. 종합하면 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격에는 매력이 부족합니다. 입찰 판단의 핵심은 현재 최저가가 아니라 최근 시세에 비해 얼마나 합리적인 가격에 취득할 수 있느냐입니다.
