전주지방법원 2026타경30103. 전주시 완산구 풍남동1가 58-1, 은행로 24에 소재한 집합건물 1층 101호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사철이네전동카트입니다. 2023년 9월 27일 거래가액 280,000,000원으로 소유권을 취득하면서 같은 날 부안수산업협동조합이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2025년 8월 6일 구자훈의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2026년에는 부안수협의 임의경매와 전주시 압류가 이어졌습니다. 권리 순위만 보면 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 실제 건물의 사용 상태에 있습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 기재와 인접 호수·공용부분의 통합 사용이라는 중요한 주의사항이 적혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 핵심은 2023년 9월 27일 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 이 날짜보다 앞선 전주성가신용협동조합의 근저당권 2건은 이미 2023년 4월 5일 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 부안수협 근저당권입니다.

말소기준 이후에 설정된 구자훈의 근저당권(채권최고액 240,000,000원)은 후순위입니다. 전주시 압류 역시 말소기준 이후에 설정됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으므로, 배당을 전부 받지 못한 후순위 채권이 있다고 해서 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 5,000만원, 대항력은 없음

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 개인 1건과 법인 1건, 총 2건입니다. 두 임차인 모두 말소기준권리인 2023년 9월 27일 이후에 전입한 것으로 조사되어 대항력이 없는 것으로 표시됩니다.

특히 이 물건은 일반적인 주거용 임차인 명도와 다르게 접근해야 합니다. 근린생활시설을 점유하는 임차인들이므로 실제 영업 여부, 사업자등록, 임대차계약서, 시설물 및 집기 소유관계, 영업 종료와 인도 조건을 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 사실만으로 현장에서 즉시 비워지는 것은 아닙니다.

③ 가격·물건성 분석 — 신건 가격보다 건물의 실체가 문제

현재 감정가와 최저매각가는 모두 332,000,000원입니다. 2023년 9월 27일 소유권 이전 당시 거래가액은 280,000,000원이지만, 이는 과거 거래가격으로 현재 시점의 시장가격을 직접 증명하지는 않습니다.

동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 거래 추세를 뒷받침하는 비교 근거가 확인되지 않으므로, 현 최저가를 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 3억 3,200만원이 가격 메리트가 있는지 여부는 별도 거래사례와 임대수익 검증이 선행되어야 합니다.

위반건축물 기재 — 서류 간 대조가 필요하다

매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 기재 사항 있음이라고 명시되어 있습니다. 반면 감정평가 요항의 공부와의 차이에는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

따라서 단순히 감정평가 요항만 보고 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다. 건축물대장 원본과 위반건축물 표시 내용을 직접 대조하여 위반 위치, 위반 원인, 시정명령 여부, 이행강제금, 원상복구 필요성 등을 확인해야 합니다.

위반 사항이 101호 내부에 있는지, 102호 또는 공용부분과 관련된 것인지에 따라 낙찰 후 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 여러 호실을 하나로 사용하는 현 상태가 적법한지 확인하지 않고 입찰하면 독립 사용에 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 332,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 순위에 따라 배당됩니다. 선순위인 부안수협이 먼저 배당받고, 그다음 후순위 근저당권자인 구자훈에게 배당됩니다.

집행비용 5,448,000원은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액입니다. 부안수협 204,000,000원은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 피담보채무 잔액과 이자·비용에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

중요한 확인사항: 신청채권자의 청구금액은 170,422,112원이고 근저당권의 채권최고액은 204,000,000원입니다. 두 금액은 동일한 개념이 아닙니다. 예상배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 산출되어 있으므로 실제 부안수협의 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다. 실제 배당액은 채권잔액 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당 변화

현재 회차에서는 후순위 근저당권자 구자훈에게 122,552,000원이 배당되고 117,448,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 미배당액은 182,918,400원, 2회 유찰 시에는 235,294,720원으로 확대됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 전주시 완산구 풍남동3가 소재 전주경기전 북동측 인근입니다. 경기전, 호텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 관광·상업 기능과 주거 기능이 함께 존재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 12m, 남측 약 6m 도로에 접하고 있습니다. 토지는 평지이며 가로장방형입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 역사도심 지구단위계획구역에 포함됩니다. 중로2류에 접하고 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 284.3㎡이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다. 상업용 건부지로 이용 중인 토지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물 중 1층 101호입니다. 기본적인 위생·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 역사문화환경보존지역 및 역사도심 지구단위계획구역에 해당하므로 외관 변경, 증축, 용도변경, 간판 및 시설 설치 등 계획이 있다면 관계 규정을 확인해야 합니다.
• 환금성. 경기전 인근의 근린생활시설이라는 입지적 특성은 있으나, 인접 102호와 공용부분의 통합 사용 및 위반건축물 기재가 독립적인 점포 활용에 장애가 될 수 있습니다. 실제 독립 사용 가능 여부와 임대수익을 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 건축물대장 원본 확인. 위반건축물 기재가 존재합니다. 위반 위치, 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성 및 비용을 확인하세요.
• 101호와 102호 경계 확인. 현재 경계벽 없이 일단의 근린생활시설로 사용 중입니다. 도면상 경계와 실제 현황을 대조하고 독립적인 출입구·영업공간 확보가 가능한지 확인해야 합니다.
• 공용부분 사용관계. 공용부분 일부가 통합 사용되고 있습니다. 전유부분과 공용부분을 구분하고 독점 사용 중인 공간의 권리관계 및 원상회복 의무를 확인하세요.
• 임차인 명도. 임차인 2건, 보증금 합계 150,000,000원입니다. 대항력은 없는 것으로 표시되지만 실제 점유자, 영업 여부, 계약 종료 및 시설물 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 우선변제 검토. 두 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부, 사업자등록 사항을 확인하세요. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 근저당 실제 채무액. 부안수협 근저당권 채권최고액은 204,000,000원, 경매 청구금액은 170,422,112원입니다. 실제 채무잔액과 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 후순위 권리. 구자훈 근저당권 채권최고액 240,000,000원은 말소기준 이후 권리입니다. 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 다시 대조하세요.
• 역사문화 관련 규제. 역사문화환경보존지역 및 역사도심 지구단위계획구역의 제한을 검토하고, 향후 점포 개조나 용도변경 계획이 있다면 관할 기관에 확인하세요.
• 실제 시세와 임대수익. 동일 건물·유사 근린생활시설의 최근 거래사례와 임대료를 조사하세요. 현재 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 집합건축물 도면 및 감정평가서를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수금 0원”이 “안전한 물건”을 뜻하지는 않는다

전주 2026타경30103은 권리분석만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2023년 9월 27일 부안수협 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 구자훈 근저당권과 전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 2건도 대항력이 없는 것으로 조사되어 매수인 인수금은 0원으로 판단됩니다.

하지만 이 물건의 진짜 위험은 등기부에만 있지 않습니다. 집합건축물대장상 위반건축물 기재, 인접 102호와 공용부분의 경계 미분리, 복수 임차인의 점유, 독립적인 점포 사용 가능성이라는 문제가 겹쳐 있습니다. 낙찰 후 별도 구획과 원상회복에 상당한 비용이 필요하다면 권리상 인수금이 없다는 장점은 크게 희석됩니다.

가격 역시 신건 최저가 332,000,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 객관적인 근거가 확인되지 않았습니다. 2023년 취득가액 280,000,000원만으로 현재 적정가격을 판단해서도 안 됩니다. 반드시 동일 건물의 거래가격과 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.

최종 판단은 다음과 같습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 건물의 물리적·법적 상태와 독립 사용 가능성에 대한 위험은 높습니다. 위반건축물 및 경계 미분리 문제를 해결할 수 있다는 확신이 들기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가격 자체보다 낙찰 후 실제로 독립된 근린생활시설을 적법하게 사용할 수 있는지에 있습니다.