서울중앙지방법원 2025타경103748. 신림동 ‘팔로스22’ 1동 1층 201호, 전용 28.74㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권보다 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 효과에 있습니다. 김준택은 2022.01.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.23.로, 2023.08.14. 말소기준인 국 압류보다 빠릅니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 200,320,000원을 가정하면 집행비용 3,604,480원을 제외한 196,715,520원이 김준택 보증금에 배당되고, 자동 배당 구조상 부족분 133,284,480원이 남습니다. 보통이라면 최저가가 내려갈수록 이 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 330,000,000원 부근에서 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건은 2026.05.12. 확약이 그 구조를 끊습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.74㎡ · 제1층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2020.11.02. |
| 소유자 | 문지우 (2021.12.23. 매매 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 200,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 핵심 위험 해소
말소기준은 2023.08.14. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김준택의 임차권등기 자체는 2024.01.24. 접수됐지만, 전입·점유가 2022.01.11.로 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2021.12.23.이므로 본래 대항력·우선변제권을 갖는 임차인입니다.
다만 2026.05.12. 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있어, 이 분석에서는 김준택 보증금의 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
실제 임차인·점유 신고는 김준택, 김향숙 2명입니다. 주택도시보증공사 관련 승계 신고는 김준택 보증금 330,000,000원에 대한 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준택 · 전유부분 전부 | 2022.01.11 / 2021.12.23 | 330,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 배당요구 2024.01.24 | 보증기관 승계 실질 인수 0원* |
| 김향숙 · 점유 조사 | 2024.08.27 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 대상 아님 |
| 주택도시보증공사 · 보증기관 승계 | 2022.01.11 / 2021.12.23 | 330,000,000원 | 승계 신고 | 우선변제 주장 | 중복 합산 금지 김준택 보증금 승계 |
* 확약 전 자동 배당 구조상 현재 회차의 미배당 보증금은 133,284,480원이지만, 확약에 따라 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
③ 가격 비교 — 확약이 유효하면 2.0032억이 비교 기준
이 사건은 최저가 자체만 보면 안 되는 물건이었습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 김준택 보증금의 미배당액이 늘어 실질취득비용이 약 330,000,000원 부근에 머무르는 대항력 인수형이기 때문입니다. 그러나 확약으로 그 인수가 실질 0원이 되므로, 현재 회차에서는 최저가 200,320,000원이 곧 실질취득 기준이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.75㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.12 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 330,000,000원 |
가격지표상 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 330,000,000원이며, 현재 최저가 200,320,000원은 그 60.7%입니다. 확약 효력을 전제로 하면 가격상 할인폭은 큽니다. 다만 확인된 최신 거래 자체가 2022.02이므로, 현재 시점의 시세 판단에는 거래시점 공백을 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,604,480원 |
| 1. 임차인 김준택 보증금 | 330,000,000원 | 196,715,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 구조에서는 김준택 보증금 중 133,284,480원이 미배당으로 남지만, 2026.05.12. 확약에 따라 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 확약이 없다면 유찰 메리트가 사라지는 구조
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 200,320,000원 | 133,284,480원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 160,256,000원 | 172,787,584원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 128,204,800원 | 204,390,067원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 저가 낙찰 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 반대로 확약이 그대로 적용되면 각 회차의 매각가가 곧 실질취득비용이 되므로 유찰에 따른 가격 인하가 실제 매수 메리트로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 팔로스22는 총 7세대입니다.
- 입지. 영락고등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 신림선 서울대벤처타운역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로·지형. 정방형 토지이며 북측 약 4m 포장도로와 접합니다. 지형높이는 급경사로 조사돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층, 사용승인일은 2020.11.02.이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대이고 확인된 최신 거래가 2022.02이며, 경매 평균 유찰 횟수 4.2회·매각률 0.0%로 가격이 낮아도 매도 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.05.12. 확약서 원문. 김준택 보증금에 관한 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위를 직접 대조하세요.
- 김향숙 점유. 2024.08.27. 전입은 말소기준 이후라 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유원인을 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 주의. 주택도시보증공사 승계 신고의 330,000,000원은 김준택 보증금과 별개 보증금이 아니므로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택 등록 등기에 관해 매각 후 말소·효력 관계를 원본 서류로 재확인하세요.
- 시세 보수성. 가격지표상 330,000,000원 대비 60.7%이나 최신 확인 거래가 2022.02이므로 현재 매매가를 현장 중개·유사 다세대 거래로 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대, 평균 4.2회 유찰, 매각률 0.0%라는 경매 체질을 감안해 재매각 기간을 넉넉히 잡으세요.
- 토지거래허가구역. 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25. 및 대상 범위를 입찰일 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “60.7% 할인”의 전제는 확약이다
현재 최저가 200,320,000원은 가격지표상 최근 12개월 평균 330,000,000원의 60.7%입니다. 확약이 확실하다면 김준택 보증금의 실질 인수가 0원이므로, 이 할인폭은 실제 취득가 메리트로 연결됩니다. 반대로 확약을 제외하면 대항력 있는 330,000,000원 보증금의 미배당분을 인수하는 구조가 되어, 최저가가 내려가도 총 부담이 보증금 부근에 머무는 전혀 다른 물건이 됩니다.
따라서 이 사건은 단순히 “2회 유찰돼 싸졌다”가 아니라, “확약이 유효할 때만 싸다”가 정확한 결론입니다. 여기에 확약 밖 김향숙 점유 확인, 7세대 소규모 다세대라는 낮은 환금성, 2022.02 이후 거래 공백, 평균 4.2회 유찰이라는 체질까지 겹칩니다. 가격은 매력적이지만 권리 전제조건과 출구전략 확인이 먼저인 물건입니다.
