전주지방법원 2026타경7. 전북특별자치도 군산시 산북동 3551, 시영아파트 201동 6층 607호입니다. 전용면적은 48.525㎡로, 시세 비교 대상인 시영2차 동일면적 48.53㎡와 면적이 일치하는 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3,800만원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 2015년 12월 11일 설정된 주식회사 전북은행의 채권최고액 2,400만원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2016년 1월 설정된 같은 은행의 추가 근저당권 720만원과 2025년에 설정된 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

다만 이 물건의 판단을 권리관계만으로 끝내서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 3,642만 8,571원이고 가장 최근 거래는 3,450만원입니다. 현재 최저가 3,800만원은 두 기준을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 가격 추세가 이전 구간 대비 8.5% 하락한 것으로 나타나므로, 신건 입찰에서는 권리 안전성보다 가격 부담을 먼저 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

등기부상 권리의 출발점은 1991년 한국주택은행 근저당권이지만, 해당 권리는 2013년 7월 17일 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 과거의 한국주택은행 근저당이 아니라 2015년 12월 11일 설정된 전북은행 근저당권입니다.

2015년 12월 11일 소유권이 권상백에게 이전되면서 같은 날 전북은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2016년 1월 11일 추가 근저당권이 설정되었고, 2025년에는 카드사 및 전북은행의 가압류가 순차적으로 등기되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차인·점유 관계 — 인수권리는 없지만 점유 확인은 필요

다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확인되지 않는다는 사실만으로 현재 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다.

입찰 전에는 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 실제 임대차계약 및 보증금 유무를 확인해야 합니다. 권리상 인수액이 0원으로 분석되는 것과 실제 명도 절차가 필요 없는 것은 별개의 문제입니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래가격보다 높다

비교 대상은 시영2차의 전용 48.53㎡입니다. 경매 대상 전용면적 48.525㎡와 사실상 동일한 면적이며, 최근 거래 12건이 확인됩니다.

전체 12건의 평균은 37,833,333원입니다. 그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 평가하면 최근 시장 상황을 놓칠 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 36,428,571원과 2026년 10월 최신 거래 34,500,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.

현재 최저매각가 38,000,000원은 최근 12개월 평균보다 1,571,429원 높은 가격입니다. 최근 12개월 평균 대비 104.3%이며, 최신 거래 대비로는 110.1%입니다. 최신 거래와 비교하면 350만원을 더 지불해야 하는 가격입니다.

현재 회차와 유찰 시나리오는 다음과 같습니다. 아래 금액은 제공된 회차별 최저매각가 시나리오이며, 향후 시장가격이 그대로 유지된다는 의미는 아닙니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이는 신건 가격에서 무리하게 응찰하기보다 유찰 이후 가격을 다시 검토할 이유가 있다는 의미입니다. 다만 최근 추세가 하락 중이므로 유찰 후 최저가가 내려가더라도 그 시점의 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)

매각가 3,800만원을 기준으로 집행비용 약 108만 4천원을 먼저 반영하면, 전북은행의 두 근저당권에 각각 2,400만원과 720만원이 배당되는 구조입니다. 이후 삼성카드 가압류에 571만 6천원이 배당되고, 하나카드와 전북은행의 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다.

전체 채권액은 70,818,873원이고 예상 채권자 배당액은 36,916,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 33,902,873원으로 추정됩니다. 미배당 채권이 남더라도 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하므로, 그 금액이 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 입지. 군산시 산북동 소재 산북초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 서측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로를 통해 주출입하며, 남·북·서측 3면이 도로에 접합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 단지 규모. 시영2차는 200세대이며 1991년 11월 30일 준공된 아파트입니다. 동일면적의 실거래 자료가 확인되어 가격 비교는 가능하지만 거래가격의 편차가 존재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 벽식 구조, 슬래브 지붕의 13층 건물 중 6층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 대지면적은 7,514.7㎡, 공시지가는 343,700원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 최근 12건의 거래가격은 3,000만원부터 4,650만원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 3,642만 8,571원이고 최신 거래는 3,450만원으로, 최근 시장가격이 과거 고가 거래보다 낮아진 모습입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 응찰가 경계. 최저가 3,800만원은 최근 12개월 평균 3,642만 8,571원보다 높습니다. 최신 거래 3,450만원과도 차이가 있으므로 신건 최저가를 저렴한 가격으로 판단하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.5%입니다. 과거 4,650만원 거래만을 근거로 낙찰 후 매도 가능가격을 높게 잡는 것은 위험합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 3,040만원, 2회 유찰 시 2,432만원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이나 실제 유찰 여부는 응찰 상황에 따라 달라집니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인한 뒤 명도 계획을 세워야 합니다.
• 배당·말소 확인. 전북은행 근저당권 2건의 실제 피담보채무액과 가압류 채권액, 배당요구 및 채권계산서를 확인하세요.
• 관리비 체납. 아파트 관리사무소에 미납 관리비를 확인하고, 공용부분 체납액 등 매수인 부담 가능성이 있는 비용을 점검하세요.
• 현장 확인. 1991년 준공 건물인 만큼 내부 수리 상태, 누수, 설비 노후화, 공용부 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격이 합리적이어야 한다”

전주지방법원 2026타경7은 권리관계만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 2015년 전북은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 3,800만원은 최근 12개월 평균 3,642만 8,571원의 104.3%이고, 가장 최근 거래 3,450만원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 8.5% 하락했다는 점까지 고려하면 신건에서 감정가를 그대로 지불할 이유는 부족합니다.

단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 향후 유찰로 최저가가 내려간다면 가격을 재검토할 기회가 생길 수 있지만, 그때도 당시의 최신 실거래를 기준으로 판단해야 합니다. 임대관계 미상에 따른 점유 확인도 남아 있습니다.

권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건은 권리상 인수 위험보다 가격과 실제 점유 상태를 확인하는 것이 중요한 사건입니다. 깨끗한 권리관계가 곧 저렴한 취득가격을 의미하지는 않습니다.