전주지방법원 2026타경23. 군산시 소룡동 군산성원아파트 106동 10층 1004호입니다. 철근콘크리트조 경사지붕 15층 아파트 중 10층에 위치하며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 68,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 매각기일은 2026년 11월 16일입니다.
등기부상 소유자는 김영준입니다. 2013년 2월 28일 김영순 명의로 거래가액 90,000,000원에 소유권이 이전되었고, 이후 개명에 따른 등기명의인 표시변경으로 김영준이라는 이름이 등재되었습니다. 2013년 3월 29일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 설정된 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 등기부에는 2025년 11월 11일 파산선고를 원인으로 한 2025년 12월 17일 파산등기가 있습니다. 이 사실은 일반적인 후순위 가압류와 달리 별도의 절차 확인이 필요한 부분입니다. 따라서 권리관계를 단순히 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경23 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 군산시 소룡동 1010 군산성원아파트 106동 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 전라북도 군산시 해망로 447 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 15층 중 10층 |
| 소유자 | 김영준 (김영순에서 개명) |
| 과거 취득가액 | 90,000,000원 (2013.02.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 경매 청구금액 | 53,498,809원 |
| 말소기준권리 | 2013.03.29 국민은행 근저당권 · 채권최고액 64,800,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 현재 점유관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 파산등기는 별도 확인
권리분석의 출발점은 2013년 3월 29일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 64,800,000원이며, 현재 경매의 신청채권자 역시 국민은행입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수권리 없음과 점유 미확인은 구분
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역도 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 확정하거나, 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 과거 전세권 | 김영록 · 30,000,000원 · 2021.05.04 말소 |
| 현재 임대관계 | 미상 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 배당상 매수인 인수 | 0원 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
③ 가격 분석 — 68,000,000원이 저렴한지는 아직 판단 보류
현재 최저매각가는 68,000,000원이며 감정가와 동일합니다. 경매가 처음 진행되는 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.
과거 소유권이전 기록에는 2009년 52,800,000원, 2013년 90,000,000원의 거래가액이 있습니다. 그러나 이는 시점이 오래된 개별 거래로, 현재 동일 단지·동일 평형의 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.
따라서 68,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 경매 최저가가 과거 취득가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
매각대금 68,000,000원을 기준으로 집행비용을 먼저 공제하고, 국민은행 근저당권과 신한카드 가압류에 배당하는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,624,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 27,178,888원 | 1,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 91,978,888원 | 66,376,000원 |
| 채권 미배당 | — | 25,602,888원 |
집행비용 1,624,000원은 추정액입니다. 국민은행 배당액은 채권최고액 64,800,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며 실제 확정 채권액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 경매 청구금액은 53,498,809원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
현재 최저가를 기준으로 유찰이 발생했을 때의 매각대금과 배당 결과를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 25,602,888원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 38,958,088원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 49,642,248원 | 0원 |
신건에서 국민은행 예상배당은 64,800,000원이며, 경매 청구금액 53,498,809원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰 시 국민은행 예상배당은 53,020,800원으로 청구금액에 미달하고, 2회 유찰 시에는 42,336,640원으로 더 감소합니다.
이는 채권자의 회수 가능성을 보여주는 수치이지, 유찰 후 낙찰자에게 부족액이 전가된다는 뜻은 아닙니다. 다만 유찰 시나리오는 가격 변화를 가정한 계산일 뿐, 실제 유찰이나 그 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북외국어고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·임야 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 대중교통 시설이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통 정도로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 15층 아파트 중 10층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감이며, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생설비, 개별난방시설, 승강기 및 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m 포장도로에 접하며, 북서측 진출입로를 통해 단지로 출입합니다.
- 토지. 토지면적은 37,219.0㎡이며, 제1종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 248,100원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 소룡동 1010번지는 고도지구·시가지경관지구·자연경관지구와 붕괴위험지구에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 일부 필지에는 도로구역 관련 제한도 있습니다. 이러한 지정사항이 해당 건물과 대지 이용에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트라는 주거용도는 확인되지만, 현재 매매사례와 거래 추세가 확인되지 않아 68,000,000원의 환금성 및 재매각 용이성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 파산등기·절차 확인. 2025.11.11 파산선고와 2025.12.17 파산등기의 관계, 파산관재인 관여 여부, 경매절차의 진행 및 소유권 취득에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현재 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 소유자·임차인·기타 점유자 중 누가 실제로 거주하는지 확인하고, 임대차계약 및 대항력 발생 가능성을 검토하세요.
- 과거 전세권 말소 확인. 김영록 명의 전세권 30,000,000원은 2021.05.04 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 등기부 원본에서 말소 상태를 확인하세요.
- 시세 확인. 동일 단지·유사 면적·유사 층수의 최근 실거래와 매도 호가를 대조하세요. 과거 거래가액 90,000,000원만으로 현재 최저가 68,000,000원의 할인율을 판단하지 마세요.
- 배당액 해석. 국민은행 채권최고액 64,800,000원과 경매 청구금액 53,498,809원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채권잔액과 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 토지이용 제한. 붕괴위험지구 및 경관지구·고도지구 지정 범위와 관련 제한사항을 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비가 있는지 관리주체에 확인하고, 매수인에게 부담될 가능성이 있는 공용부분 관리비 등을 검토하세요.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 사건 진행 상황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 입찰은 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 말소기준권리가 특정되어 있고, 매각물건명세서에 인수권리가 없다는 점입니다. 국민은행 근저당권과 후순위 신한카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 파산등기와 미확인 임대관계가 남아 있습니다. 특히 파산선고 이후 경매가 개시되었으므로 파산절차와 경매절차의 관계를 확인해야 하며, 실제 점유관계 역시 별도 조사해야 합니다. 아울러 붕괴위험지구 지정과 관련된 사항도 점검할 필요가 있습니다.
가격 면에서도 68,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 현재 확인되는 것은 감정가와 최저가가 같다는 사실뿐입니다. 따라서 권리상 인수액이 없다는 점에 가격 가점을 더하기는 어렵습니다.
결론은 ‘말소기준 명확, 입찰 판단은 보류’입니다. 파산절차·점유관계·토지이용 제한을 확인하고, 최근 실거래 시세를 대조한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다. 채권 미배당이 발생하더라도 이를 곧바로 낙찰자 부담으로 보아서는 안 되지만, 확인되지 않은 위험까지 없다고 단정해서도 안 됩니다.
