전주지방법원 2026타경10020. 익산시 부송동에 자리한 리젠시빌아파트 505동 6층 603호입니다. 전용면적은 84.3979㎡로, 철근콘크리트조 15층 건물의 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 안병권이며, 2018년 거래가 236,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부를 보면 2021년 황등창조신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 페퍼저축은행 근저당권과 여러 금융기관의 가압류, 경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 채무가 많다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 사실은 구분해야 합니다.
반면 가격은 명확한 주의 대상입니다. 최근 거래 평균은 198,000,000원, 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 209,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두를 웃돕니다. 따라서 신건을 시세보다 저렴한 경매라고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경10020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 669 리젠시빌아파트 제505동 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 무왕로21길 64 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.3979㎡ · 지상 15층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 금속기와지붕 · 승강기·소방·난방설비 |
| 소유자 | 안병권 (2018.05.14. 소유권이전 · 거래가 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 페퍼저축은행 |
| 청구금액 | 36,460,997원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2021.03.17. 황등창조신용협동조합 근저당권 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸
다만 말소기준 근저당권의 금액은 구분해서 봐야 합니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 199,200,000원이었으나, 2022.11.29. 변경계약으로 188,000,000원으로 변경되었습니다. 아래 예상배당표는 최초 채권최고액 199,200,000원을 적용한 추정 결과이므로 현재 등기상 변경금액과 일치하지 않습니다. 실제 피담보채권액 및 배당액은 원본 확인이 필요합니다.
| 점유·임차 구분 | 확인 현황 | 대항력 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 | 확인된 임차인 없음 | 0원(예상) |
| 실제 점유관계 | 임대관계 미상 | 현장 확인 필요 | 추가 확인 필요 |
국세 압류도 별도 점검 대상입니다. 2026.01.29. 익산세무서장의 국세 압류가 등기되어 있으며, 해당 압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 국세의 실제 배당순위와 당해세 여부는 압류등기의 순위만으로 확정할 수 없습니다. 세금채권이 예상배당에 미치는 영향은 입찰 전 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 10.6% 높다
리젠시빌은 440세대 아파트 단지로, 준공일은 2004.10.29.입니다. 비교 대상은 전용 약 84.4㎡의 동일 평형 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균가격은 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.4㎡ | 10 | 209,000,000원 |
| 2026.08 | 84.4㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 84.4㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.4㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.4㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 14 | 194,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 8 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 1 | 193,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 1 | 193,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 8 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.4㎡ | 12건 | 198,000,000원 |
실거래가격은 180,000,000원~242,000,000원으로 편차가 큽니다. 최고 거래인 242,000,000원만을 기준으로 경매가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제로 최근 12개월 평균은 198,000,000원이며, 최신 거래가격도 209,000,000원입니다.
- 현재 최저가: 219,000,000원
- 최근 12개월 평균: 198,000,000원
- 최근 평균 대비: 110.6%
- 평균 대비 초과금액: 21,000,000원
- 2026년 10월 최신 거래: 209,000,000원
- 최신 거래 대비 초과금액: 10,000,000원
특히 2026년 1월에는 242,000,000원 거래가 있었지만, 4월에는 180,000,000원과 185,000,000원 거래도 확인됩니다. 거래가격의 편차가 상당하므로 개별 세대의 층·향·내부 상태를 고려해야 합니다. 이러한 가격 분포만으로 단지 전체가 지속적인 상승 또는 하락 추세에 있다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 제외한 금액을 채권자에게 배분하는 구조이며, 아래 추정에서는 채권 미배당이 발생하지만 매수인이 인수하는 권리금액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,866,000원 |
| 1. 황등창조신용협동조합 근저당 | 199,200,000원 | 199,200,000원 |
| 2. 페퍼저축은행 근저당 | 39,600,000원 | 15,934,000원 |
| 3. 전북신용보증재단 가압류 | 8,115,028원 | 0원 |
| 4. 키움예스저축은행 가압류 | 19,872,429원 | 0원 |
| 5. 엔에이치농협캐피탈 가압류 | 8,406,848원 | 0원 |
| 6. 익산산림조합 가압류 | 31,400,598원 | 0원 |
| 7. 전북신용보증재단 가압류 변경분 | 6,777,763원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 매각대금 배분 추정치를 그대로 표시했습니다. 황등창조신용협동조합의 2022.11.29. 채권최고액 변경 및 전북신용보증재단 가압류의 변경 내용을 실제 배당액에 재반영한 확정 계산은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 있습니다.
| 매각대금 | 219,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 3,866,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 215,134,000원 |
| 추정 채권총액 | 313,372,666원 |
| 추정 미배당액 | 98,238,666원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
현재 추정에서 페퍼저축은행의 청구금액은 36,460,997원인데 예상배당은 15,934,000원으로, 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 다만 채권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 채권 미배당과 매수인 인수액은 별개입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
현재 매각가격과 유찰에 따른 가상 가격을 비교하면 다음과 같습니다. 이 수치는 실제 낙찰가격의 예측이 아니라 회차별 배당 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 219,000,000원 | 98,238,666원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 175,200,000원 | 141,425,466원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 140,160,000원 | 175,974,906원 | 0원 |
1회 유찰 시 가상 최저가격은 175,200,000원, 2회 유찰 시에는 140,160,000원입니다. 모두 최근 12개월 실거래 평균인 198,000,000원보다 낮습니다. 따라서 실제로 해당 회차까지 유찰된다면 가격 측면에서 재검토할 여지가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 부송동 어양중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 고층아파트단지와 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지 차량 접근이 가능하고 인근에 하나로와 무왕로가 있습니다. 주변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 6층입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 정방형의 평지에 조성된 아파트부지입니다. 단지 서측 진출입로를 통해 접근할 수 있으며, 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 일부 도로 및 지구단위계획구역과 접하는 토지입니다.
- 공시지가. 755,400원/㎡입니다. 토지면적은 24,956.0㎡이며 지목은 대지입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 수리 상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 440세대 아파트이며 동일 평형의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 범위가 180,000,000원~242,000,000원으로 넓어 개별 세대의 조건에 따른 가격 차이에 유의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 최근 시세 비교. 신건 최저가 219,000,000원은 최근 평균 198,000,000원의 110.6%입니다. 최근 평균과 최신 거래가격을 모두 초과한다는 사실을 입찰가격 결정에 반영해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 대조하여 실제 점유자와 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2021.03.17. 황등창조신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.11.29. 변경된 채권최고액 188,000,000원을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 익산세무서장의 국세 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 및 배당순위에 영향을 주는 조세채권이 있는지 확인해야 합니다.
- 가압류 변경사항 확인. 전북신용보증재단의 가압류 청구금액 변경은 별개의 독립채권으로 중복 계산하지 않도록 최신 채권액을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정 가격 175,200,000원, 2회 유찰 가정 가격 140,160,000원을 실거래 평균과 비교하되 실제 진행 회차와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 문제를 확인해야 합니다. 예상 인수권리 0원이 곧 추가 비용이 전혀 없다는 뜻은 아닙니다.
- 내부 상태 확인. 2004년 준공 아파트이므로 내부 수리, 누수, 설비 상태 등을 확인하고 필요한 비용을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 안전, 가격은 보류”
익산 리젠시빌 505동 603호는 권리관계와 가격 경쟁력을 분리해서 평가해야 하는 물건입니다. 말소기준권리는 명확하고 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인은 남아 있습니다.
핵심은 가격입니다. 219,000,000원이라는 신건 최저가는 최근 12개월 평균 198,000,000원보다 높고, 최신 거래가 209,000,000원도 초과합니다. 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 부족합니다.
특히 후순위 채권의 미배당액 98,238,666원은 낙찰자에게 자동 승계되는 금액이 아니며, 근저당 변경과 가압류 변경분을 반영하면 실제 배당 계산은 달라질 수 있습니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 장점과 별개로, 배당 계산의 정확성 및 실제 점유상태를 확인할 필요가 있습니다.
결론은 현재 신건 가격에서 보수적인 접근입니다. 가격 메리트는 유찰 후 재평가할 여지가 있지만, 실제 입찰 여부는 변경된 최저가와 최신 실거래, 점유관계, 권리서류를 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 매력적이지 않습니다.
