전주지방법원 2026타경10038. 전북특별자치도 익산시 영등동 영등신일아파트 104동 211호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 1992년 준공된 720세대 단지의 15층 건물 중 2층에 위치합니다. 소유자는 하소중이며, 2021.11.05 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 166,000,000원입니다.

등기부만 보면 현재 유효한 근저당권은 없고, 2026.01.16 우리금융캐피탈의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단의 압류가 등기됐으며, 이 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인 조사를 함께 보면 상황이 달라집니다. 최상훈이 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 했고 배당요구까지 제출했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 상태이므로 단순히 등기부상 근저당이 없다는 이유로 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입

현재 유효한 근저당권은 없습니다. 과거 국민은행 근저당권 60,000,000원은 2011.08.08 말소됐습니다. 과거 설정됐던 이은원·김현숙·김옥주의 전세권도 각각 말소된 상태입니다. 특히 김옥주 명의 전세권 157,000,000원은 2025.10.17 해지로 말소됐습니다.

따라서 현재 등기부상 매각으로 정리되는 주요 권리는 우리금융캐피탈의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단의 후순위 압류입니다. 다만 등기부에 나타나지 않는 주택임차인의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

실제 임차인 1명이 확인됩니다. 최상훈은 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.

• 전입신고. 2025.10.17로 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유 및 임대차 성립요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자. 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 배당순위를 확정할 수 없습니다.
• 보증금. 금액이 확인되지 않아 배당 후 미회수액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
• 배당요구. 2026.03.06 제출 사실은 확인되지만, 배당요구만으로 보증금 전액 회수가 보장되는 것은 아닙니다.
• 매수인 인수. 대항력 성립과 배당 결과에 따라 인수 위험이 발생할 수 있으므로 현재 확정금액은 미상입니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 121.9%

영등신일아파트 동일 평형인 전용 84.66~84.94㎡대의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 122,250,000원이며, 가장 최근인 2026.09 거래가격은 120,000,000원입니다.

실거래 범위는 105,000,000~145,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가인 149,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 26,750,000원 높고, 해당 거래표본의 최고가인 145,000,000원보다도 높습니다.

또한 가장 최근 거래가격인 120,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 최저가가 최근 실거래 평균의 121.9%인 만큼 신건에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 여기에 임차보증금 인수가 발생하면 실제 취득 부담은 더욱 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

아래는 매각가 149,000,000원을 가정하고 집행비용과 신청채권자 청구금액을 배당한 단순 계산입니다. 최상훈의 임차보증금 및 우선변제 관계가 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 국민건강보험공단 압류채권액, 임차인 보증금 배당, 당해세 및 최우선변제 등을 반영하지 않은 단순 배당 시뮬레이션입니다. 특히 소유자 잔여 130,061,620원은 실제 소유자에게 지급될 확정금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 별개

각 회차의 신청채권 배당액과 소유자 잔여액은 임차인 보증금, 당해세, 압류채권 등의 영향을 제외한 조건부 계산 결과입니다. 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

가격만 보면 유찰에 따라 최저매각가가 119,200,000원, 95,360,000원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 해결되지 않았다면 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 이어진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 영등동 영등초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 북측·동측·서측으로 왕복 2차선 도로에 접하며, 주요 진출입은 동측과 서측에서 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판·타일 마감입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 단지. 1992.08.08 준공된 720세대 아파트입니다. 최근 거래표본의 가격 차이가 크므로 실제 세대의 층·향·수리상태에 따른 가치 차이를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 457,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 12건의 실거래가 105,000,000~145,000,000원에 분포합니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 신건 감정가 수준의 매수 수요를 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 확인. 최상훈의 실제 보증금, 계약 체결일, 임대차 목적물 및 임대기간을 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 2025.10.17 전입신고와 함께 실제 주택 인도·점유 여부, 점유 개시시점 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 확정일자와 우선변제 요건을 확인해 임차인의 예상 배당금과 미배당 보증금 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구 검토. 최상훈의 배당요구 접수일은 2026.03.06입니다. 배당요구의 적법성 및 배당순위를 매각물건명세서와 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 압류채권 확인. 2026.05.28 국민건강보험공단 압류가 등기됐습니다. 해당 채권의 금액과 배당순위, 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 기준 응찰가 산정. 최근 12개월 평균 122,250,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 검토하고, 임차보증금 인수 가능액을 포함한 실질취득가로 가격을 비교해야 합니다.
• 세대 상태. 2층 세대의 내부 수리상태, 누수, 설비 상태 및 실제 이용상황을 확인해야 합니다.
• 관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 명도. 임차인이 점유 중이라면 배당 결과와 대항력에 따라 인도 협의 및 명도 가능성이 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 최신 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 비싼데, 인수 위험도 미확정”

이 물건은 현재 유효한 근저당권이 없고, 강제경매개시결정 이후의 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 권리가 단순하다는 사실과 매수인 인수 위험이 없다는 것은 다릅니다.

최상훈은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 배당요구도 제출했습니다. 실제 대항력 성립 여부, 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰자가 인수할 보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

가격 측면에서도 최저가 149,000,000원은 최근 실거래 평균 122,250,000원의 121.9%이며, 가장 최근 거래가격인 120,000,000원보다 높습니다. 단지의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.

결론은 명확합니다. 권리 확인 전에는 입찰을 보류하고, 보증금 인수 여부를 확정한 다음 실질취득가를 최근 시세와 비교해야 합니다. 신건 최저가 자체에 가격상 이점이 없으며, 유찰되더라도 임차보증금 인수 위험이 해소되지 않으면 저가 낙찰이라고 판단할 수 없습니다.