전주지방법원 2026타경10062. 군산시 대명동 현대메트로타워2차 205동 10층 1004호, 전용 84.9303㎡ 아파트입니다. 소유자 김정임은 2021년 10월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 216,400,000원입니다. 같은 날 현대캐피탈주식회사가 채권최고액 169,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 추가 근저당, 가압류와 압류가 이어졌고, 신용보증기금의 강제경매개시결정으로 매각절차가 진행되는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 채권자가 많다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 사실은 다르다는 점입니다. 말소기준권리인 현대캐피탈 근저당보다 늦게 설정된 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 채권자에게 지급되지 못하는 금액이 96,867,160원 발생하지만, 이는 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 다만 국세 압류와 실제 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경10062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 대명동 403 현대메트로타워2차 205동 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 구암3.1로 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9303㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 40층 중 10층 |
| 단지 규모 | 현대메트로타워2차 · 942세대 · 2016.04.08 준공 |
| 소유자 | 김정임 (2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 216,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 40,701,105원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2021.10.29 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 169,200,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후의 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.29 접수된 을구 3번 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 169,200,000원이며, 2022년 추가로 설정된 현대캐피탈 근저당 32,400,000원도 후순위입니다.
이후 신용보증기금, 전북신용보증재단, 서민금융진흥원, 신한카드 주식회사의 가압류와 국의 압류가 등기됐습니다. 이들 권리와 신용보증기금의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원, 현장 확인은 필요
조사된 임차인 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가서에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자가 소유자라고 단정하거나, 현장에 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 103.6%
현대메트로타워2차의 동일 평형인 전용 84.93㎡대 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 최근 거래는 2026년 6월부터 9월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 204,666,666원입니다. 감정가와 최저가는 212,000,000원으로, 최근 평균보다 7,333,334원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 31 | 210,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 27 | 205,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 20 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 29 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 29 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 218,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 18 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 204,666,666원 |
실거래 최저는 180,000,000원, 최고는 225,000,000원으로 가격 차이가 있습니다. 가장 최근 거래는 2026년 9월의 210,000,000원이며, 최저매각가 212,000,000원은 이 최신 거래보다도 2,000,000원 높습니다.
특히 해당 물건은 10층인데, 최근 거래 표본에는 20층·27층·29층·31층 등 높은 층의 거래도 포함되어 있습니다. 층별 가격 차이를 별도로 확인할 필요가 있으며, 전체 평균만으로 10층 물건의 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각되는 경우를 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용은 3,768,000원으로 추정되며, 현대캐피탈의 근저당권 2건에 합계 201,600,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 신용보증기금 가압류에 일부 배당되고, 나머지 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,768,000원 |
| 1. 현대캐피탈 · 을구 3번 근저당 | 169,200,000원 | 169,200,000원 |
| 2. 현대캐피탈 · 을구 4번 근저당 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 3. 신용보증기금 · 갑구 6번 가압류 | 33,536,892원 | 6,632,000원 |
| 4. 전북신용보증재단 · 갑구 7번 가압류 | 40,696,000원 | 0원 |
| 5. 서민금융진흥원 · 갑구 8번 가압류 | 13,199,190원 | 0원 |
| 6. 신한카드 · 갑구 10번 가압류 | 16,067,078원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 · 갑구 11번 경매개시 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 등기상 청구금액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 국세 및 조세채권의 우선순위, 배당요구와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 신용보증기금의 갑구 6번 가압류에는 6,632,000원의 예상배당이 표시되어 있는 반면, 회차별 신청채권자 배당 산정액은 0원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 40,701,105원으로, 등기상 가압류 청구금액과도 다릅니다. 따라서 동일 채권의 관계, 배당요구 및 실제 배당순위를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 증가
신건과 유찰 후 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원이지만, 매각대금이 낮아질수록 채권자가 회수하지 못하는 금액은 커집니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 212,000,000원 | 96,867,160원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 169,600,000원 | 138,673,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 135,680,000원 | 172,118,680원 | 0원 |
현재 최저가 212,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 최저가 169,600,000원은 최근 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 135,680,000원으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산고속버스터미널 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 대중교통시설이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 40층 건물 중 10층입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·냉난방·승강시설 등이 설치되어 있습니다.
- 단지. 현대메트로타워2차는 942세대이며 2016.04.08 준공되었습니다. 전용 84.93㎡대의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지로 이용되고 있으며, 북서측과 동측 도로에 접합니다. 대명동 403과 404가 등기상 소재지에 포함됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류 및 대로3류와 접합니다. 토지 공시지가는 681,500원/㎡입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 평형 최근 거래가격은 180,000,000원부터 225,000,000원까지 분포합니다. 거래 표본은 존재하지만 가격 편차가 있어 층·향·상태에 따른 개별 가격 판단이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저매각가 212,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 204,666,666원의 103.6%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다도 높으므로 신건에 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 후 가격 비교. 1회 유찰 시 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원 시나리오를 검토하되, 실제 매각기일과 최저매각가격을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유원인, 전입세대 및 임대차관계를 확인하고 인도·명도 절차에 필요한 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 군산세무서장이 처분청인 압류가 존재합니다. 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인하여 배당순위와 예상배당의 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 채권관계 확인. 신용보증기금의 강제경매 청구액 40,701,105원과 등기상 가압류 청구금액 33,536,892원의 관계를 확인해야 합니다. 예상배당과 신청채권자 회차별 배당 산정에 차이가 있다는 점도 점검 대상입니다.
- 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성과 실제 내부 상태, 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”
이 물건은 2021.10.29 현대캐피탈 근저당권을 말소기준으로, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되며, 채권자들의 예상 미배당액 96,867,160원이 낙찰자의 채무로 전환되는 것은 아닙니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 204,666,666원이고 최신 거래가도 210,000,000원인데, 신건 최저가가 212,000,000원입니다. 최근 평균 대비 103.6%인 만큼 현 회차에서 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.
국세 압류의 실제 배당순위와 미상인 임대관계를 확인하는 것이 권리분석의 마지막 과제입니다. 이 점들이 정리된다면 유찰 이후 낮아진 최저가를 기준으로 다시 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다.
결론은 ‘등기상 인수 0원, 신건 가격은 보류’입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 최근 시세보다 높은 신건 가격에 무리하게 응찰할 이유는 확인되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 실제 점유와 조세채권을 검증한 뒤 적정한 매수가격을 판단하는 데 있습니다.
