전주지방법원 2026타경10067. 전북특별자치도 군산시 소룡동 동아아파트 101동 13층 1303호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 5,600만원으로 유찰 없는 신건입니다. 현재 소유자는 김대연 씨이며, 2016년 4월 1일 거래가 6,300만원에 취득한 물건입니다.

등기부의 과거 근저당권과 가압류는 대부분 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 부분은 2025년 2월 24일 설정된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 등기상 보증금은 4,750만원이며, 권리 추출 결과에는 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 반대 근거가 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026년 4월 13일 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건은 단순히 등기상 보증금 4,750만원을 낙찰자가 떠안는 구조로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심

등기부상 과거 근저당권은 한국주택은행, 현대해상화재보험, 현대캐피탈, 삼성화재해상보험 명의로 설정된 이력이 있으나 각각 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2014년 국민건강보험공단 압류도 2016년 말소되었으며, 2022년 우리카드 가압류 역시 변제계획인가결정에 따라 2025년 2월 24일 말소되었습니다.

다만 매각물건명세서에는 명시적 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 또한 신청채권자 서울보증보험의 확약서에는 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다.

따라서 제공된 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 말소 절차가 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 다만 등기부에 임차권등기가 실제로 남아 있는 상태이므로 확약서의 대상 권리, 제출 주체, 말소 동의 범위 및 실제 말소 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차권 및 보증기관 확인

확약 밖의 별도 임차인 인수 위험: 실제 임차인으로 별도 확인되는 인원은 0명입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 확약 밖의 별도 실제 임차인 보증금 인수액은 산정되지 않습니다. 다만 임차권등기 말소가 이행되지 않거나 확약의 적용 범위가 다르게 판단되는 경우에는 등기상 47,500,000원 권리 문제가 다시 발생할 수 있습니다.

③ 예상배당 및 유찰 시나리오

현재 최저매각가인 56,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정한 1,408,000원이며, 신청채권자인 서울보증보험은 청구액 48,310,752원을 전액 배당받는 구조입니다.

신건 기준 서울보증보험 청구액은 전액 배당되고, 소유자에게 6,281,248원이 잔여 교부되는 시나리오입니다. 보증기관 명의 임차권 47,500,000원을 별도 실제 임차인 보증금으로 중복 가산하지 않았습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 유찰별 자금 및 미배당 변화

⑤ 시세·가격 검토 — 신건 가격 메리트는 별도 확인

현재 확인된 자료만으로는 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 이용한 시세 비교가 어렵습니다. 따라서 최저가 56,000,000원을 기준으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

등기부상 김대연 씨의 소유권 취득 거래가는 2016년 4월 1일 63,000,000원입니다. 다만 이는 과거 소유권 취득가격이므로 현재 시세를 대표하는 최신 거래가격으로 사용할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 소룡초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 가능합니다. 북동측으로 시내 간선도로인 공단대로가 위치하며, 인근 지역으로의 이동은 가능하나 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 접근도로. 대상 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 접근합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 13층입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 마감이며, 내벽·천장은 벽지 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비, 승강기설비 및 소방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 고도지구와 시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 대로1류 저촉 및 중로1류·중로2류 접합 사항이 있습니다.
• 기타 제한. 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 364,800원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 아파트 용도와 차량 접근성은 확인되지만, 최근 거래가격과 거래량을 근거로 한 환금성 평가는 유보해야 합니다. 특히 13층 물건의 개별 호수 상태와 실제 거래 가능 가격을 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.04.13 서울보증보험이 제출한 확약서의 대상 임차권이 을구 9번 한국토지주택공사 명의 임차권등기와 일치하는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 대항력 포기 및 보증금 전액 미변제 시에도 말소에 동의한다는 내용이 실제로 이행 가능한지 확인하고, 매각 후 말소 절차를 점검하세요.
• 매각물건명세서 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 등기부상 임차권등기 사이의 관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 보증기관 권리 구분. 한국토지주택공사 명의의 47,500,000원은 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인은 0명으로 판단합니다.
• 배당 확인. 신건에서는 서울보증보험 청구액 48,310,752원이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 유찰 시 미배당액이 커지는 점도 고려하세요.
• 가격 검토. 신건 최저가는 56,000,000원입니다. 최근 실거래와 비교할 수 있는 자료를 별도로 확인하기 전에는 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 관리비 확인. 아파트 관리사무소에 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 현장 확인. 13층 1303호의 실제 점유상태, 내부 상태, 관리상태 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 서로 대조하세요.

맺으며 — “확약이 인수를 없애도, 검증은 남는다”

이 사건의 핵심은 단순한 보증금 4,750만원의 인수 여부가 아닙니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 존재하지만, 서울보증보험이 제출한 확약서에는 대항력 포기와 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 매각물건명세서에도 명시적 인수권리는 해당사항 없다고 기재되어 있습니다.

따라서 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 말소가 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 실제 임차인도 0명으로 분류됩니다. 다만 등기부에 임차권등기가 남아 있다는 사실을 무시해서는 안 됩니다. 확약서의 대상과 말소 이행을 확인하는 과정이 이 물건의 가장 중요한 권리분석 단계입니다.

가격 측면에서는 감정가와 최저가가 5,600만원인 신건이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 신청채권 미배당액 4,717,152원, 2회 유찰 시 13,515,872원으로 증가하는 배당 구조도 함께 고려해야 합니다.

권리상 인수 0원은 확약 이행을 전제로 한 판단, 가격상 메리트는 별도 검증 대상입니다. 이 물건은 최저가만 보고 접근할 사건이 아니라, 임차권등기 말소의 확실성을 먼저 확보하고 실제 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다.