전주지방법원 2026타경30476. 진안군 진안읍 군하리에 있는 대아월랑아파트 13층 1301호입니다. 전용면적은 84.84㎡, 사용승인일은 1995.10.07.입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 152,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 소유자는 대아건설주식회사입니다. 1995년 소유권보존등기 이후 1996년부터 여러 가압류가 설정되었고, 2026.05.19. 정희균이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 최초 가압류를 말소기준으로 보면 그 뒤의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞서 설정된 전세권이 있어, 후순위 채권이 많다는 사실만으로 권리관계를 단순하다고 판단할 수 없습니다.

가격도 부담스럽습니다. 같은 단지 전용 84.84㎡의 최근 실거래 평균은 106,666,666원이며, 가장 최근 거래인 2026년 1월의 146,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 선순위 전세권이 모두 해소된다고 가정해도 신건 가격 자체가 최근 시세보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전세권

이 사건의 핵심은 1996.08.07. 설정된 정희균의 전세권입니다. 말소기준인 동양시멘트주식회사 가압류보다 먼저 접수된 권리입니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 이 전세권은 별도로 판단해야 합니다.

특히 이번 경매신청인도 전세권자와 같은 정희균입니다. 전세권자가 자신의 전세권에 기초하여 경매를 신청한 경우에는 해당 전세권의 소멸 및 배당 관계를 별도로 검토해야 합니다. 단순히 설정일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 반드시 매수인이 인수한다고 결론 내릴 수는 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 정주애 전입 확인

현황조사와 매각물건명세서에는 정주애가 점유 관련 인물로 확인됩니다. 전입일은 2012.09.13.이며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.

정주애의 전입신고는 말소기준권리인 1996.08.21.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상인 만큼, 현 단계에서 확인되지 않은 대항력이나 보증금 승계 가능성까지 완전히 배제한 것으로 보아서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 42.5% 비싼 신건

대아월랑아파트는 173세대 규모이며, 동일 면적 84.84㎡의 확인된 최근 실거래는 3건입니다. 거래가격은 85,000,000원에서 146,000,000원으로 차이가 큽니다.

최근 실거래 평균은 106,666,666원입니다. 감정가이자 현재 최저매각가인 152,000,000원은 이 평균의 142.5%에 해당합니다. 금액으로는 평균보다 45,333,334원 높습니다.

가장 최근 거래인 2026년 1월의 146,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 6,000,000원 높습니다. 따라서 평균값뿐 아니라 최신 거래가격을 기준으로 보더라도 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 계산상 배당금은 동양시멘트주식회사와 기술신용보증기금에 집중되며, 후순위 채권 대부분은 배당을 받지 못합니다.

* 전세권 배당 0원은 전세금이 없거나 전세권이 소멸한다는 뜻이 아닙니다. 배당 계산에서 해당 전세권이 제외된 상태의 추정값입니다. 등기에는 전세금 37,000,000원이 확인되므로 실제 배당순위·소멸 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개

현재 신건 최저가는 152,000,000원입니다. 제시된 회차별 가격 시나리오는 다음과 같습니다.

회차별 매각가격이 내려가면 최근 실거래 평균에 접근합니다. 특히 2회 유찰을 가정한 97,280,000원은 최근 실거래 평균 106,666,666원보다 낮습니다. 다만 매각가격만 낮아졌다고 실질취득가격까지 반드시 낮아지는 것은 아닙니다.

⑥ 토지 별도등기와 기타 권리 확인

이 사건에는 대지권의 목적인 토지에 관한 별도등기 사항도 있습니다.

매각물건명세서에는 법정지상권에 관하여 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 한편 대지권 목적 토지에 대한 별도등기가 존재하므로 토지와 건물의 권리관계를 함께 살펴보는 것이 필요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진안제일고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 아파트와 연립주택, 단독주택, 학교·관공서·농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통승강장과 간선도로 연계성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 13층입니다. 위생·급배수·난방설비와 소화전설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 군하리 387-5와 460-6의 두 필지로, 북측 및 서측 포장도로를 이용하여 출입합니다.
• 용도지역. 제1종·제2종일반주거지역 관련 지정 사항이 있으며, 교육환경보호구역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 198,200원/㎡로 확인됩니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 173세대 규모의 아파트이며, 확인된 동일 면적 최근 거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 가격 편차가 커 매도 시 가격 판단에 주의가 필요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 정희균의 1996.08.07. 전세권이 이번 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 인수되는지 반드시 확인하세요.
• 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 없음 표시와 선순위 전세권의 관계를 확인하고, 최종 매각조건에 어떤 권리 처리가 명시되었는지 살펴보세요.
• 경매신청권원 확인. 정희균이 신청한 임의경매의 근거 권리와 전세권 실행·배당요구·말소 관계를 확인해야 합니다.
• 정주애 점유관계 확인. 전입일은 2012.09.13.이지만, 보증금과 확정일자 및 실제 점유관계가 미상입니다. 계약관계와 명도 가능성을 확인하세요.
• 토지 별도등기 확인. 국민은행의 채무부존재 채권계산서 제출 사실과 별도등기의 실제 말소 처리 여부를 대조하세요.
• 시세 상한 검토. 신건 최저가 152,000,000원은 최근 평균 106,666,666원보다 높습니다. 최신 거래 146,000,000원과 비교해도 가격상 우위가 없습니다.
• 유찰 시 인수금액 재계산. 회차별 최저가가 낮아지더라도 선순위 전세권의 인수 여부가 확정되지 않으면 실제 취득 부담을 정확히 계산할 수 없습니다.
• 관리비·명도비용 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 점유자 인도에 필요한 절차·비용을 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 최신 실거래를 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 가격보다 먼저 확인할 것은 선순위 전세권”

전주지방법원 2026타경30476은 가격 부담과 선순위 권리 확인 문제가 동시에 존재하는 물건입니다.

말소기준인 동양시멘트주식회사 가압류 이후의 여러 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 설정된 정희균의 전세권 37,000,000원은 단순한 후순위 채권과 동일하게 취급할 수 없습니다. 특히 경매신청인이 전세권자 본인이라는 점 때문에 전세권의 소멸·배당 관계를 정확히 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 152,000,000원은 최근 실거래 평균 106,666,666원의 142.5%로, 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 최신 거래인 146,000,000원보다도 높습니다.

따라서 이 물건은 권리관계 확인을 입찰의 선결조건으로 삼아야 합니다. 선순위 전세권이 소멸한다고 확정되더라도 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높고, 만약 전세금 인수가 발생한다면 실질취득 부담은 더욱 커집니다.