전주지방법원 2026타경10099. 익산시 창인동1가의 익산역시그니처-에스주상복합 1동 10층 1018호, 전용 37.8591㎡ 아파트입니다. 소유자는 오경수이며, 2021년 12월 6일 거래가 154,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단과 국가기관의 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 청구금액 120,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 말소기준권리는 은행 근저당이 아니라 2024년 3월 13일 국민건강보험공단 압류입니다. 과거 무학신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 후속 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 임찬울의 임차보증금과 임차권등기가 존재하므로 단순한 무임차 물건으로 취급해서는 안 됩니다.
중요한 반전은 2026년 7월 14일 제출된 확약서입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 모두 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하겠다고 확약했습니다. 이에 따라 배당 부족액을 매수인이 추가로 인수하는 구조는 실질적으로 해소된 것으로 평가합니다. 다만 확약의 정확한 권리 범위와 임차권등기 말소 이행은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경10099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 10층 1018호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 중앙로5길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.8591㎡ · 10층 |
| 단지 규모 | 익산역시그니처-S주상복합 · 299세대 · 2018.02.02 준공 |
| 소유자 | 오경수 · 2021.12.06 소유권 취득 · 거래가 154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.13 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 중점경관관리구역 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 확약 확인
② 임차인 분석 — 보증금 120,000,000원과 대항력 포기 확약
확인되는 실제 임차인은 임찬울 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금도 120,000,000원으로 한 번만 반영합니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 임찬울 을구 3번 임차권 |
전유부분 건물의 전부 120,000,000원 |
대항력 가능·판정 미상 | 우선변제권 주장 |
확약 반영 인수 0원 공사 신청채권 · 보증금 중복 제외 |
| 임대차계약일 | 2021.11.15 |
|---|---|
| 등기 기재 주민등록일 | 2021.12.06 |
| 등기 기재 점유개시일 | 2021.12.06 |
| 확정일자 | 2021.11.17 |
| 임차권등기일 | 2025.04.08 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2025.04.08 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 제출일 | 2026.07.14 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 적용 전제) |
이 확약을 적용하면 배당 부족액을 낙찰자가 추가 부담하지 않으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저가인 136,000,000원을 기준으로 판단합니다.
참고: 확약을 고려하지 않고 보증금 전액에 대항력이 인정되는 가상 상황에서는 배당 부족분이 인수 위험으로 연결될 수 있습니다. 그러나 본 사건의 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음이며, 확약을 반영한 실제 분석상 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 37.4% 높은 신건 가격
익산역시그니처-S주상복합의 전용 약 37.86㎡ 거래를 비교합니다. 과거 거래까지 포함한 전체 12건 평균은 123,416,666원이지만, 최근 거래가격이 빠르게 하락한 상황에서는 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 오판할 수 있습니다.
최근 12개월 거래 4건 평균은 99,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 92,000,000원입니다. 최근 가격이 과거보다 27.0% 하락했다는 점을 우선 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 37.86㎡ | 9층 | 92,000,000원 |
| 2026.08 | 37.86㎡ | 11층 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 37.86㎡ | 20층 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 37.86㎡ | 8층 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 37.86㎡ | 12층 | 139,000,000원 |
| 2025.09 | 37.86㎡ | 14층 | 103,000,000원 |
| 2025.06 | 37.86㎡ | 20층 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 40.49㎡ | 12층 | 139,000,000원 |
| 2024.10 | 37.86㎡ | 9층 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 37.86㎡ | 9층 | 116,000,000원 |
| 2022.06 | 37.86㎡ | 9층 | 154,000,000원 |
| 2022.06 | 37.86㎡ | 11층 | 154,000,000원 |
전체 거래 표본에는 전용 40.49㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 전용 37.86㎡ 거래 4건을 기준으로 하며, 전체 12건 평균보다 최근 시세 판단에 우선 적용합니다.
| 전체 실거래 평균 | 123,416,666원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 99,000,000원 (4건) |
| 최신 거래 | 92,000,000원 (2026.10) |
| 전체 거래 최저 | 92,000,000원 |
| 전체 거래 최고 | 154,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 110.2% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 137.4% |
| 최근 가격 추세 | -27.0% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 5.9회 |
특히 거래가격이 -27.0% 하락한 상황에서 과거 고가 거래를 포함한 평균에 기대어 신건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 가격에는 가격 메리트 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,704,000원 |
| 1. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,296,000원 |
신건 매각가 136,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 2,704,000원, 주택도시보증공사 배당 120,000,000원, 소유자 잔여 13,296,000원으로 구성됩니다. 국세·지방세 압류 관련 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 임차보증금과 공사의 신청채권을 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액과 매수인 인수
확약서의 효과를 이해하려면 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액을 구분해야 합니다. 유찰로 매각대금이 낮아지면 주택도시보증공사의 배당 부족액은 증가하지만, 제출된 대항력 포기·말소 확약을 반영하면 그 부족액을 매수인이 추가 부담하는 것으로 보지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 136,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 13,523,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 34,926,720원 | 0원 |
위 유찰 시나리오는 회차별 매각가와 추정 배당에 따른 계산이며, 확약을 반영한 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 확약이 없다면 선순위 대항력 및 보증금 인수 여부에 따라 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 실제 배당액은 조세채권과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 가격인 108,800,000원조차 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시나리오의 87,040,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 가격 하락이 지속될 경우 실제 적정가격은 달라질 수 있습니다. 유찰 이후에도 최신 거래와 하락 추세를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (공부 및 거래현황 기준)
- 건물. 익산역시그니처-S주상복합으로 2018.02.02 준공된 299세대 건물입니다. 경매 대상은 1동 10층 1018호, 전용 37.8591㎡ 아파트입니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 위치하며 도시지역·방화지구·중점경관관리구역에 포함됩니다. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하는 토지입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,423,000원/㎡이며, 토지면적은 3,171.7㎡입니다. 이는 개별 호수의 시세나 낙찰 적정가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 이용상태와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 동일 면적의 실거래가 확인되지만 거래가격 추세가 -27.0%이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.9회입니다. 따라서 가격 회복과 재매도 용이성을 낙관하기 어렵습니다.
- 면적별 비교. 전체 실거래 표본에는 전용 40.49㎡ 거래가 포함돼 있어 개별 호수 가격을 결정할 때는 동일 면적의 최근 거래를 우선 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.07.14 확약 내용과 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의의 정확한 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 임찬울 임차권과 주택도시보증공사의 권리 관계를 대조하고 매각 후 말소 이행에 문제가 없는지 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 등기상 점유개시일이 확인되더라도 현재 누가 점유하는지는 별도 문제입니다. 임차인의 퇴거 여부와 인도 절차를 확인하세요.
- 조세 압류 확인. 국민건강보험공단과 국가기관 관련 압류가 있습니다. 당해세 등 우선 배당 대상이 있는지 확인해 예상배당액과 실제 배당액의 차이를 점검하세요.
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 123,416,666원보다는 최근 12개월 평균 99,000,000원과 최신 거래 92,000,000원을 우선적으로 참고하세요.
- 하락 추세 재확인. 최근 거래가격 추세가 -27.0%입니다. 과거 고가 거래를 회복 가능한 시세로 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원 시나리오를 비교하되, 실제 유찰 여부와 후속 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하고, 낙찰 후 점유자 인도에 필요한 기간과 비용을 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 자료를 확인하고 최종 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 경매는 비싸다”
이 물건의 가장 긍정적인 요소는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다. 임차보증금 120,000,000원이 존재하지만, 확약을 반영하면 배당 부족액이 낙찰자에게 추가 인수되는 위험을 실질적으로 해소할 수 있습니다. 다만 임찬울의 선행 임차관계와 확약의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
그보다 더 분명한 문제는 시세입니다. 현재 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 99,000,000원의 137.4%이며, 최신 거래는 92,000,000원까지 낮아졌습니다. 거래가격 추세도 -27.0%입니다. 여기에 단지 평균 5.9회 유찰이라는 통계까지 겹칩니다.
따라서 신건 최저가에는 가격 경쟁력이 없으며, 현재 입찰은 보류하는 판단이 합리적입니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 최근 실거래와 하락 추세를 함께 검토해야 합니다. 권리 위험은 확약 확인을 조건으로 관리할 수 있지만, 가격과 환금성 위험은 여전히 큽니다.
