전주지방법원 2026타경30511. 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111, 대방디엠시티 203동 29층 2901호입니다. 현재 이용상태는 오피스텔이며, 감정평가상 철근콘크리트구조 지상 43층 건물의 29층에 해당합니다. 소유자는 김보라미 씨로, 2023년 7월 21일 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석상 산정된 말소기준권리는 2025년 7월 14일 접수된 KB손해보험의 300,000,000원 가압류입니다. 다만 그보다 앞선 2023년 7월 31일 설정된 225,600,000원 근저당권이 권리목록상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서도, 2026년 4월 근저당권 이전 및 질권설정 기록이 남아 있습니다. 이 근저당권의 실제 말소 여부를 원본 등기부로 확인하기 전에는 말소기준권리와 임차인 순위를 최종 확정해서는 안 됩니다.
임차인은 실제 2명입니다. 박예린은 보증금 120,000,000원과 확정일자가 확인되고 배당요구도 했습니다. 반면 최혜림은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 이 사건은 단순히 배당표상 인수액 0원만 보고 판단할 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 203동 29층 2901호 도로명: 전북특별자치도 전주시 덕진구 기지로 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현재 오피스텔로 이용 중 · 지상 43층 중 29층 |
| 거래 비교면적 | 84.81㎡~84.89㎡ 거래 표본과 면적 일치 |
| 소유자 | 김보라미 (2023.07.21 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박예린 / 120,000,000원 |
| 말소기준 산정권리 | 갑구 4번 가압류 · 주식회사케이비손해보험 · 2025.07.14 · 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 준공 / 세대수 | 2020.07.24 준공 · 494세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 과거 근저당은 원본 확인 필수
제공된 권리 판정상 말소기준은 2025년 7월 14일의 KB손해보험 가압류 300,000,000원입니다. 이 기준을 전제로 하면 이후 접수된 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 열린새마을금고 근저당권 144,000,000원은 2023년 7월 14일 해지된 기록이 확인됩니다.
특히 박예린의 임차권등기 접수일은 2025년 10월 29일로 산정된 말소기준권리 이후이지만, 임대차계약일은 2023년 7월 25일, 전입·점유개시·확정일자는 2023년 8월 18일입니다. 따라서 임차권등기 접수일만으로 임차인의 순위를 판단해서는 안 됩니다. 실제 임대차의 대항력과 우선변제권은 선행 근저당권의 존속 여부까지 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 보증금과 권리상태를 구분해서 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 최혜림 | 2023.09.13 전입 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 전입일은 산정된 기준권리 이전 |
미상 확정일자 확인 필요 |
위험 미확정 실제 보증금 및 배당 여부 확인 전 인수액 0원 단정 불가 |
| 박예린 | 2023.08.18 전입·점유 보증금 120,000,000원 확정일자 2023.08.18 |
有* 산정된 기준권리 기준 |
有* 배당요구 2025.10.29 |
배당 가정상 0원 보증금 120,000,000원 전액 배당 가정 |
* 대항력·우선변제권 판정은 2025.07.14 가압류를 말소기준으로 산정한 결과를 전제로 합니다. 2023.07.31 근저당권의 실제 존속 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 최혜림의 선행 전입 및 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다. 명세서의 해당사항없음만으로 모든 임차인 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.29억은 최근 거래가격을 웃돈다
같은 대방디엠시티의 거래 비교면적 84.81㎡~84.89㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 310,083,333원이며, 가장 최근 거래는 2026년 10월 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.81㎡ | 18층 | 315,000,000원 |
| 2026.10 | 84.89㎡ | 18층 | 323,000,000원 |
| 2026.09 | 84.89㎡ | 38층 | 300,000,000원 |
| 2026.09 | 84.89㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2026.09 | 84.81㎡ | 40층 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 9층 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 26층 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 26층 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 20층 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 41층 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 18층 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10층 | 353,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 310,083,333원 |
최근 실거래 가격은 280,000,000원~360,000,000원입니다. 평균은 310,083,333원, 최신 거래는 315,000,000원입니다. 그런데 이 물건의 감정가이자 최저가는 329,000,000원입니다.
- 최저가 329,000,000원 ÷ 최근 12개월 평균 310,083,333원 = 106.1%
- 최저가 329,000,000원 ÷ 최신 거래 315,000,000원 = 104.4%
- 최근 평균 대비 약 18,916,667원 높고, 최신 거래보다 14,000,000원 높습니다.
대방디엠시티의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.8회가 제시되어 있습니다. 다만 이는 개별 물건의 낙찰가격을 보장하는 지표가 아닙니다. 이번 물건은 권리관계 확인이 먼저이고, 가격은 최근 거래와 실제 인수위험을 반영해 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.6% 추정) | - | 5,406,000원 | - |
| 1. 임차인 박예린 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · KB손해보험 | 300,000,000원 | 203,594,000원 | 96,406,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 박예린 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 5,406,000원과 박예린 보증금 120,000,000원을 우선 배분한 뒤, KB손해보험 가압류 채권에 203,594,000원이 배당되는 가정입니다. 최혜림의 보증금은 위 배당표에 별도로 반영되어 있지 않으므로 실제 인수액은 추가 확인이 필요합니다.
표시상 채권 총액은 420,000,000원, 채권 배당액은 203,594,000원, 미배당액은 216,406,000원입니다. 다만 이 채권 합계에는 박예린의 임차보증금과 경매신청채권의 동일성 문제가 있으므로 단순 합산한 미배당액을 실제 별도 채무로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 장동 소재 전북개발공사 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지 및 오피스텔 등이 소재하는 주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 43층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있고, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 중심상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 상업구역·산업육성구역·연구개발특구 등이 포함되어 있으며, 대로 및 중로에 접해 있습니다.
- 토지·공시지가. 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지이며 공시지가는 3,165,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 494세대 규모의 2020년 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건이 확인되지만 가격은 280,000,000원~360,000,000원으로 편차가 있습니다. 오피스텔 특성상 개별 호실의 임대수요와 관리비, 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2025.07.14 KB손해보험 가압류를 기준으로 산정했지만, 2023.07.31 전주덕진신협 근저당권의 말소 여부와 2026.04.16 채권이전·질권설정 기록을 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 최혜림 임대차 확인. 2023.09.13 전입이 확인되므로 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원을 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 박예린 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약 체결 경위, 보증금 120,000,000원 지급내역, 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 박예린 보증금 120,000,000원과 경매신청채권 120,000,000원의 동일성 및 중복 여부를 확인하세요. 임차보증금 배당과 신청채권 배당을 별개의 채권으로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균 310,083,333원보다 높고 최신 거래 315,000,000원도 웃돕니다. 실질취득액이 확정되기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
- 관리비 및 임대수익. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납액과 공실 여부, 실제 임대차 현황을 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 만큼 예상 임대수익을 임의로 계산하지 마세요.
- 명도 및 점유. 임차인 2명의 실제 점유 여부와 명도 가능성을 확인하세요. 박예린의 임차권등기와 최혜림의 선행 전입은 별개로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 실제 거래내역을 함께 확인하세요.
맺으며 — “배당표상 인수 0원 ≠ 전체 권리 위험 0원”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 120,000,000원의 임차인이 있고, 신건 매각대금으로 전액 배당이 가능해 보입니다. 실제 배당 가정에서도 박예린의 보증금은 전액 회수되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
하지만 최혜림의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일은 산정된 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 확정일자 및 보증금도 미상입니다. 여기에 2023년 7월 31일 근저당권의 말소 표시와 2026년 4월의 채권이전·질권설정 기록이 함께 존재해 권리순위에 대한 원본 검증이 필요합니다.
가격도 문제입니다. 감정가와 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6.1%, 최신 거래보다 4.4% 높습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없으며, 최혜림의 인수 가능 보증금까지 확인하면 실질취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
결론은 신중한 입찰 보류입니다. 박예린의 배당 가능성만으로 권리상 안전을 확정하지 말고, 선행 근저당권의 실제 말소 여부와 최혜림의 임대차를 먼저 해결해야 합니다. 권리관계가 정리되더라도 현재 최저가는 최근 시세보다 높습니다. 권리 확인이 선행되어야 하고, 가격은 그다음입니다.
