전주지방법원 2026타경10114. 전북특별자치도 군산시 산북동 하나리움시티 113동 8층 802호 아파트입니다. 이 사건은 2023년 6월 7일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조이며, 과거 등기됐던 주택임차권 역시 이미 해지·말소됐습니다.

다만 현재 임차인으로 조사된 신형원 씨가 있습니다. 전입일은 2025년 6월 24일로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 해당 사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

가격은 권리와 분리해서 판단해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 1억 2,700만원인 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 평균과 최신 거래는 각각 1억 2,200만원입니다. 신건 가격이 최근 거래 기준보다 약 500만원 높으므로, 권리상 부담이 작다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 핵심은 2023년 6월 7일 설정된 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사우리은행이고 채권최고액은 57,970,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이므로 그 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 것이 기본 구조입니다.

같은 날 설정된 을구 5번 우리은행 근저당권은 채권최고액 40,700,000원으로, 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정도 2026년 2월 13일 등기된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

과거 등기부에는 2014년 설정된 채권최고액 60,204,500,000원의 기존 공동담보 근저당권이 있었으나, 2023년 6월 7일 말소됐습니다. 또한 을구 2번 주택임차권(임차권자 김용순, 보증금 87,400,000원)은 2021년 4월 5일 등기됐으나 2023년 6월 15일 해지로 말소됐습니다. 과거 임차권을 현재까지 존속하는 인수권리로 볼 수 없습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서 등에 확인되는 실제 임차인은 신형원 씨 1명입니다. 보증금과 차임, 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약 및 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.

신형원 씨의 전입일은 말소기준권리인 2023년 6월 7일 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없으며, 보증금이 낙찰가보다 크더라도 그 차액을 매수인이 당연히 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

하나리움시티는 총 952세대, 2014년 2월 26일 준공된 아파트 단지입니다. 비교 대상은 전용면적 약 59.99㎡의 동일 평형 실거래 12건입니다. 최근 거래를 우선해서 보면 2026년 7월부터 10월까지의 가격 분포를 확인할 수 있습니다.

최근 실거래 범위는 1억 500만원~1억 5,600만원입니다. 최근 12개월 평균은 1억 2,200만원이고, 가장 최신 거래인 2026년 10월 거래도 1억 2,200만원입니다.

반면 본건의 감정가이자 현재 최저가는 1억 2,700만원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 비교하면 약 500만원 높은 금액이며, 최근 시세 대비 104.1%입니다. 즉, 현재 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

채권액은 근저당권별 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 현재 매각가 1억 2,700만원을 가정하면 집행비용 257만 8,000원을 제외한 후 우리은행 근저당권 2건에 총 9,867만원이 배당되고, 잔여 2,575만 2,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 산북초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 하나리움시티는 총 952세대 규모이며 2014년 2월 26일 준공된 단지입니다. 대단지라는 점은 거래 및 환금성 측면에서 긍정적인 요소입니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 18층 건물의 8층 802호입니다. 기본 위생설비·난방설비·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역 관련 사항이 있습니다. 가축사육제한구역과 절대·상대보호구역 등 토지이용 제한사항을 확인해야 합니다. 공시지가는 299,300원/㎡입니다.
• 환금성. 952세대 대단지로 거래 표본은 확인되지만, 동일 평형 거래가격이 1억 500만원~1억 5,600만원으로 차이가 큽니다. 본건의 층과 내부 상태를 반영해 개별 비교할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 1억 2,700만원은 최근 평균 및 최신 거래 1억 2,200만원보다 높습니다. 최근 실거래를 기준으로 입찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
• 임차인 확인. 신형원 씨의 전입일은 2025년 6월 24일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·차임·확정일자가 미상이므로 계약서와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임차인의 배당요구일은 2026년 3월 10일입니다. 배당요구서 및 매각물건명세서의 기재사항을 원본과 대조하세요.
• 등기부 재확인. 말소기준권리는 2023년 6월 7일 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 5번 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 매각 절차에서 다시 확인하세요.
• 과거 임차권 확인. 김용순 명의 주택임차권 87,400,000원은 2023년 6월 15일 말소된 권리입니다. 현재 존속하는 권리로 오인하지 않도록 등기부상 말소 내역을 확인하세요.
• 현장 점검. 8층 802호의 내부 상태, 누수·수리 필요성, 관리비 체납 여부 및 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 절대·상대보호구역 및 제1종지구단위계획구역 등 토지이용계획 사항을 관련 공부와 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 신중하게”

군산 하나리움시티 113동 802호는 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 사건입니다. 2023년 6월 7일 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당권은 물론 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 임차권 역시 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 신형원 씨는 말소기준권리 이후 전입했으므로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이라는 점은 현장 확인을 생략해도 된다는 의미가 아닙니다. 실제 점유관계와 배당요구 내용을 반드시 확인해야 합니다.

가격은 더 분명합니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 1억 2,200만원인데, 신건 최저가는 1억 2,700만원입니다. 최근 시세 대비 104.1%이므로 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 거래가격 편차도 존재하므로 개별 호수의 층과 내부 상태까지 고려해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 임차인의 실제 계약관계를 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 합리적인 입찰가격을 설정하는 것이 중요합니다. 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 가격 판단에 있습니다.