전주지방법원 2026타경30533. 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동의 전북혁신도시호반베르디움더클래스 제212동 15층 1504호입니다. 감정가는 639,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건이어서 최저매각가도 같습니다. 같은 단지 동일 면적대 실거래 평균과 비교하면 가격 자체는 시세에 가깝습니다. 하지만 이번 사건에서 가장 중요한 것은 가격보다 선순위 전세권의 처리입니다.
등기부에는 김창환 명의의 전세권이 2022.02.04 설정되어 있으며 전세금은 450,000,000원입니다. 이 전세권은 말소기준인 2023.04.19 압류보다 먼저 설정되었습니다. 반면 매각물건명세서상 별도 명시된 인수권리는 없고, 예상배당표는 김창환에게 전세금 전액을 배당하는 것으로 작성되어 있습니다. 이 두 판단이 실제로 성립하려면 전세권자의 배당요구 여부와 매각에 따른 전세권 소멸 요건을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1086 전북혁신도시호반베르디움더클래스 제212동 제15층 제1504호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 출판로 87 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 102.5648㎡ · 20층 중 15층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사슬라브지붕 |
| 단지 규모 | 731세대 · 2014.06.26 준공 |
| 소유자 | 이인호 |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 639,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 정영 |
| 청구금액 | 119,690,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2023.04.19 압류 · 국(나주세무서장) |
| 선순위 전세권 | 김창환 · 전세금 450,000,000원 · 2022.02.04 설정 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
김창환의 전세권은 2022.02.04 설정되었고, 말소기준 압류는 2023.04.19 접수되었습니다. 따라서 전세권이 시간상 선순위입니다.
등기에는 전세금 450,000,000원, 범위는 전유부분 건물의 전부, 존속기간은 2024.02.15까지로 기재되어 있습니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 전세권 등기가 자동 말소되는 것은 아닙니다.
선순위 전세권이 배당요구 등 적법한 소멸 요건 없이 존속하면 매수인이 인수할 수 있습니다. 전세금 전액이 예상배당표에 들어 있다는 이유만으로 실제 배당요구나 소멸이 확정되었다고 볼 수 없습니다.
기존 근저당권 가운데 주식회사한국외환은행의 199,200,000원 근저당과 김오곤의 58,200,000원 근저당은 이미 말소되어 있습니다. 주식회사케이케이건설, 전북은행, 웅진북센의 과거 가압류도 등기상 말소되었습니다. 현재 경매에서 확인해야 할 후순위 권리는 북부천새마을금고의 가압류와 평택시 압류, 경매개시결정 등입니다. 이러한 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 점유·임차인 — 조사된 임차인과 전세권자는 별도
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예지 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 없음(전입일 기준) | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 신고자는 이예지 1명입니다. 전입신고일은 2024.03.11로 말소기준일 2023.04.19보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관련 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 실거래 평균과 거의 같다
호반베르디움더클래스의 동일 면적대 전용 102.2~102.56㎡ 거래를 비교합니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 641,333,333원이며, 가장 최근 거래는 2026.08 · 649,500,000원입니다. 신건 최저가 639,000,000원은 최근 평균의 99.6%로, 큰 할인 폭이 있는 가격은 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 102.56㎡ | 3 | 649,500,000원 |
| 2026.08 | 102.56㎡ | 20 | 784,000,000원 |
| 2026.07 | 102.56㎡ | 8 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 102.56㎡ | 5 | 655,000,000원 |
| 2026.04 | 102.56㎡ | 15 | 640,000,000원 |
| 2026.03 | 102.2㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 102.2㎡ | 8 | 615,000,000원 |
| 2026.01 | 102.56㎡ | 9 | 640,000,000원 |
| 2025.12 | 102.56㎡ | 12 | 635,000,000원 |
| 2025.12 | 102.56㎡ | 15 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 102.2㎡ | 11 | 613,500,000원 |
| 2025.11 | 102.56㎡ | 1 | 554,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 641,333,333원 |
실거래 최저는 554,000,000원, 최고는 784,000,000원으로 거래금액 차이가 큽니다. 특히 대상 물건과 같은 15층의 거래는 2026.04에 640,000,000원, 2025.12에 630,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 639,000,000원은 이들 거래금액과도 거의 비슷합니다.
④ 예상배당표 (639,000,000원 매각 및 전세권 전액 배당 가정)
아래는 매각가 639,000,000원에서 김창환 전세권에 전세금 전액을 배당한다는 조건으로 작성된 예상배당입니다. 실제 배당요구와 전세권 소멸 여부가 확인된 확정배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,790,000원 |
| 1. 전세권 · 김창환 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 가압류 · 북부천새마을금고 | 52,538,615원 | 52,538,615원 |
| 3. 경매신청채권자 · 정영 | 119,690,000원 | 119,690,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,981,385원 |
전세권에 450,000,000원을 배당하는 조건부 시산입니다. 국 및 평택시의 압류 관련 세액, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액, 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 낙찰 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 639,000,000원 | 0원 | 119,690,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 511,200,000원 | 118,540,615원 | 1,149,385원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 408,960,000원 | 219,758,215원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 일반적으로 배당 가능한 금액도 줄어듭니다. 다만 위 시나리오 역시 전세권 전액 배당을 전제로 한 조건부 계산이므로 실제 권리소멸 여부에 따라 달라집니다. 특히 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다면 낙찰가 하락분만큼 취득원가가 줄어드는 것이 아닐 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동, 양현고등학교 남동측 인근입니다. 아파트단지를 중심으로 주거지가 형성되어 있으며, 도로변에는 공공시설과 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 관내 교통편 및 도로 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 남측 왕복 4차선 도로와 북측 왕복 2차선 도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 2014.06.26 준공된 731세대 아파트단지입니다. 대상 물건은 철근콘크리트구조 20층 중 15층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 전북전주·완주혁신도시 지구단위계획구역에 해당합니다. 연구개발특구·산업육성구역 관련 지정도 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가 815,900원/㎡이며 중로각지에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되지만 거래금액은 554,000,000원부터 784,000,000원까지 차이가 큽니다. 향후 매도 시 층·상태·거래 시점에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 김창환의 450,000,000원 전세권에 대한 배당요구 여부, 소멸 조건, 말소 가능성을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 별도 명시 인수권리 없음이라는 기재와 등기상 선순위 전세권의 존속 판단이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 전세권 인수가 확정된다면 낙찰가에 인수액을 더해 최근 실거래 평균 641,333,333원과 비교해야 합니다.
- 임차인 조사. 이예지의 보증금, 확정일자, 실제 점유 현황 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권자와 점유자 관계. 김창환과 이예지의 법률관계, 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 조세채권 확인. 말소기준권리가 국의 압류이고 평택시 압류도 존재하므로 실제 조세채권과 법정기일, 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 대상 물건과 같은 15층 거래금액 640,000,000원 및 630,000,000원을 참고하되 개별 호수의 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 재확인. 매각기일 2026.11.16을 기준으로 사건 진행 여부, 매각조건, 등기 변동과 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 확인할 것은 전세권”
전주 혁신도시 호반베르디움더클래스 1504호의 신건 최저가는 639,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 641,333,333원과 거의 같은 수준이라 가격상 안전마진이 크지 않습니다.
더 중요한 문제는 2022.02.04 설정된 김창환의 선순위 전세권 450,000,000원입니다. 전세권자가 적법하게 배당요구하여 해당 권리가 매각으로 소멸하는지 확인되면 인수 부담 판단이 달라질 수 있습니다. 반대로 전세권이 존속하여 매수인이 인수하는 경우에는 실질취득 부담이 최근 시세를 크게 초과할 수 있습니다. 이예지의 보증금 미상 문제 역시 별도로 남아 있습니다.
결론은 ‘가격은 시세 수준, 권리는 확인 전 보류’입니다. 선순위 전세권의 배당요구·소멸 여부와 실제 점유관계를 확인한 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 최저가만을 근거로 유리한 경매라고 평가하기 어렵습니다.
