전주지방법원 2026타경10120. 전북 익산시 팔봉동 기안파인골드빌2차 203동 10층 1006호 아파트입니다. 현재 소유자는 전정원 씨이며, 2018년 4월 8일 매매를 원인으로 2018년 6월 26일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기상 거래가액은 172,000,000원입니다.

핵심은 같은 날 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 2018년 6월 26일 설정된 채권최고액 114,290,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 설정된 리드코프 근저당권은 기준권리보다 후순위이며, 채권양도에 따라 앤알캐피탈대부주식회사로 권리가 이전된 기록이 있습니다. 이 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 압류·가압류 기재는 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 권리 인수 부담은 낮은 편입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 삼성생명 근저당이 기준, 후순위는 매각소멸

말소기준권리는 2018년 6월 26일 삼성생명 근저당권입니다. 같은 날 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 이루어졌으며, 소유권이전 접수번호가 26550, 근저당권 접수번호가 26551로 확인됩니다.

이후 2022년 8월 1일 주식회사 리드코프가 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리는 삼성생명 근저당보다 후순위입니다. 2023년 12월 18일 리드코프에 의한 임의경매개시결정이 등기되었으나, 2023년 12월 28일 취하를 원인으로 2024년 1월 3일 말소되었습니다. 2024년 2월 14일에는 해당 근저당권의 채권양도에 따른 앤알캐피탈대부주식회사로의 권리이전이 등기되었습니다.

현재 경매는 삼성생명보험주식회사가 신청한 2026타경10120입니다. 2026년 2월 19일 경매개시결정이 등기되었습니다. 기준권리보다 뒤에 설정된 담보권은 매각으로 소멸하는 것이 원칙이므로, 후순위 근저당권자가 변경되었다고 해서 매수인에게 해당 채무가 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

② 임대차·점유 확인 — 인수 0원 추정, 명도는 별도 검토

확인된 임차인 자료는 없으며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 점유자가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

현재 자료만으로는 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 및 배당요구 여부를 판단할 수 없습니다. 실제 점유자가 확인된다면 해당 점유자의 전입일과 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 1억 4,000만원, 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 140,000,000원입니다. 유찰이 한 차례도 없는 신건이며, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 거래 추세를 기준으로 한 가격 검증이 불가능합니다. 따라서 감정가 1억 4,000만원을 곧바로 시세 수준이라고 간주하거나, 저렴한 가격이라고 평가해서는 안 됩니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수액 0원을 기준으로 한 단순 실질취득액은 140,000,000원입니다. 그러나 이는 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비 및 관리비 등을 제외한 경매대금 기준 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

신건 1억 4,000만원 낙찰 가정에서 집행비용 276만원, 삼성생명 배당 1억 1,429만원, 소유자 잔여금 2,295만원으로 산정됩니다. 채권자 배당액은 채권최고액 기준 추정치이며 실제 배당은 채권계산서와 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 우선채권은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권자 미배당의 관계

이 물건은 현재 감정가 100%인 1억 4,000만원에서 시작합니다. 유찰될 경우 최저매각가는 감정가의 80%, 64%로 낮아지는 시나리오입니다. 낙찰가격이 낮아지면 매수인에게 인수되는 권리가 새롭게 발생하는 것은 아니지만, 선순위 근저당권자의 배당 부족액은 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 익산시 팔봉동 소재 익산팔봉초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 12층 건물의 10층 1006호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감된 것으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비 및 엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다. 토지는 평지이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 토지 가격 참고. 공시지가 299,500원/㎡로 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 마감 상태와 실제 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트라는 주거용 물건이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 매각가의 시장 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 주변 거래와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2018.06.26. 삼성생명보험주식회사 근저당권(채권최고액 114,290,000원)을 기준으로 등기부의 후순위 권리 소멸 여부를 재확인하세요.
• 채권양도 확인. 2022년 리드코프 근저당권이 2024년 앤알캐피탈대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 최종 등기명의와 말소 여부를 입찰 전 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유현황을 대조하세요. 점유자가 있다면 대항력과 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 배당금 검증. 신청채권액 90,205,226원과 근저당 채권최고액 114,290,000원은 구별해야 합니다. 실제 채권잔액과 이자, 비용을 삼성생명 채권계산서로 확인하세요.
• 시세 확인. 현재 감정가 1억 4,000만원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 단지 및 주변 유사 물건의 최근 거래와 호수별 상태를 확인하세요.
• 명도·관리비. 소유자 또는 제3자 점유 여부를 확인하고, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비도 관리사무소에 문의하세요.
• 현장 조사. 10층 해당 호수의 채광, 누수, 결로, 내부 수리 상태와 공용시설 관리 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조하고 매각기일과 최저매각가격 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 점유는 확인해야 한다”

익산 기안파인골드빌2차 203동 1006호는 삼성생명 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 경매 구조입니다. 2022년 이후의 후순위 근저당과 채권양도 기록도 기준권리와의 선후관계를 통해 분석할 수 있으며, 매각물건명세서상 인수권리는 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 여기서 분석을 끝내서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 실제 점유자 및 임차인의 대항력 여부도 확정되지 않았습니다. 권리상 인수액이 없다는 것과 명도 위험이 없다는 것은 다른 문제입니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 1억 4,000만원은 확인되지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰 시나리오에서는 삼성생명의 배당 부족액이 증가하는 점도 함께 살펴야 합니다.

최종 판단은 권리 측면에서는 비교적 양호, 가격 측면에서는 판단 유보입니다. 등기상 인수 부담이 낮다는 이유만으로 신건 가격에 응찰하기보다는 임대차·점유관계, 실제 채권잔액, 최근 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.