전주지방법원 2026타경30541. 김제시 황산동 227-1에 있는 토지와 건물, 기계기구를 포함한 경매물건입니다. 건물은 축사로 등재되었으나 창고 등으로 이용되는 부분을 비롯해 세척장, 식품 제조업소, 주택·사무실 등으로 구성됩니다. 토지 역시 공부상 지목은 목장용지이지만 현황은 창고 등의 건부지입니다. 일반적인 주거용 아파트와는 권리분석 및 환금성 판단의 출발점이 다릅니다.
현재 소유자는 유한회사율현입니다. 2022.12.14 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했으며, 2024.11.06 동군산농업협동조합 앞으로 채권최고액 396,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 전세권과 가압류 등이 정리되는 구조입니다.
다만 이 물건에서는 등기상 소멸권리보다 유치권의 실제 성립 여부와 점유관계가 더 중요한 문제입니다. 유치권이 적법하게 성립했다면 매각으로 당연히 소멸하지 않을 수 있으므로, 예상배당표의 인수액 0원을 전체 취득위험 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 황산동 227-1 도로명주소: 전북특별자치도 김제시 황산6길 46 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 축사·창고·제조업소·주택·사무실 등 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
| 토지 | 목장용지 · 2,298.0㎡ (토지 기재면적) |
| 현황 이용 | 창고 등, 세척장, 제조업소(식품공장), 주택 및 사무실, 보일러실 등 |
| 소유자 | 유한회사율현 (2022.12.14 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 628,158,500원 |
| 최저매각가 | 628,158,500원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 동군산농업협동조합 |
| 청구금액 | 333,569,240원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 유치권은 별개
말소기준권리는 2024.11.06 접수된 을구 11번 근저당권입니다. 근저당권자는 동군산농업협동조합이며 채권최고액은 396,000,000원입니다. 이후 등기된 유한회사금우무역의 전세권, 기술보증기금과 주식회사 전북은행의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없으나 명도 확인 필요
현황조사에는 유한회사 금우무역(대표 JIN TAIGUANG)과 JIN TAIGUANG이 각각 기재되어 있습니다. 법인과 대표 개인에 관한 기록으로, 실제 점유·임대차계약이 서로 독립된 것인지는 확인이 필요합니다. 두 전입신고일 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다.
| 점유 관련 기재 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 유한회사 금우무역 대표 JIN TAIGUANG |
140㎡ | 2025.09.23 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| JIN TAIGUANG | 확인 필요 | 2025.09.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
보증금 1,000원은 현황조사 기재값이며, JIN TAIGUANG 개인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 두 기록의 중복 여부 및 실제 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
말소기준권리 설정일은 2024.11.06이고, 위 점유 관련 전입신고일은 각각 2025.09.22, 2025.09.23입니다. 제시된 권리판정상 두 기록 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아, 우선변제권 행사 여부까지 확정할 수는 없습니다.
③ 시세·가격 판단 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 628,158,500원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 면적의 매매사례를 바로 비교하기 어려운 특수용도 부동산입니다. 창고·축사·제조시설·주택과 기계기구가 함께 포함되어 있어, 건물별 상태와 토지의 활용 가능성에 따라 실제 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 · 100%) | 628,158,500원 | 619,476,915원 | 492,728,112원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 502,526,800원 | 495,101,532원 | 617,103,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 402,021,440원 | 395,601,226원 | 716,603,801원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 628,158,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,681,585원 |
| 1. 근저당 · 동군산농업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 전세권 · 유한회사금우무역 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 300,000,000원 | 78,476,915원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 271,205,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 8,681,585원을 제외하고, 채권자들에게 총 619,476,915원이 배당됩니다. 동군산농업협동조합과 유한회사금우무역의 전세권에는 기재된 채권액 기준으로 전액 배당을 예상하지만, 기술보증기금과 주식회사 전북은행에는 미배당이 발생합니다.
전체 채권액은 1,112,205,027원, 예상 미배당은 492,728,112원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 채권자의 미배당금이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
배당표는 제공된 추정 배당순서와 채권최고액·전세금·청구금액을 적용한 계산입니다. 실제 배당에서는 채권원리금, 우선순위, 배당요구, 당해세, 최우선변제 등에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 신고된 유치권은 배당표에 포함되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시 황산동 소재 봉산마을 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 농촌주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통승강장과 간선도로 연계 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 공부상 지목은 목장용지이며, 현황은 창고 등 건물의 부지로 이용됩니다. 기재된 토지면적은 2,298.0㎡이고, 형상은 부정형, 지세는 평지, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 성장관리계획구역(복합형)에 속합니다. 가축사육제한구역도 포함되어 있어 향후 이용계획에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 17,900원입니다. 공시지가와 실제 매매가능 가격은 구분하여 판단해야 합니다.
- 건물 이용. 축사(양잠)로 등재된 부분은 창고 등으로, 다른 부분은 세척장, 제조업소(식품공장), 주택·사무실 및 보일러실 등으로 이용되고 있습니다.
- 건축 구조. 철골조·시멘블럭조·일반철골구조·시멘벽돌조 등이 혼재하며 샌드위치판넬지붕과 슬라브지붕 건물이 포함됩니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 저온창고, 심야전기 난방설비가 기재되어 있습니다. 옥상 태양열발전설비는 건물 감정평가에 포함되었습니다.
- 환금성. 축사·창고·식품공장 등 특수용도가 혼합된 부동산으로, 일반 주거용 부동산보다 매수자 범위가 제한될 가능성이 있습니다. 실제 환금성은 시설 활용성, 인허가 상태, 수선비용 및 매수 수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 김시헌(성진이엔지)의 공사대금채권 58,494,233원에 관하여 공사계약서, 세금계산서, 기성내역, 변제기 및 실제 미지급 여부를 확인하세요.
- 유치권 점유 확인. 신고인이 실제로 어떤 건물과 토지 부분을 점유하는지, 점유 개시 시점과 지속 여부, 현장 출입·잠금 상태, 경매개시 전후의 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 임차인·점유자 명도. 유한회사 금우무역과 JIN TAIGUANG의 실제 점유 범위, 임대차계약관계, 보증금, 전세권과의 관계 및 퇴거 가능성을 확인하세요.
- 전세권 배당 확인. 유한회사금우무역의 전세금 145,000,000원이 예상대로 배당되는지, 배당요구·권리신고 상태와 실제 채권관계를 검토하세요.
- 일괄매각 목록 대조. 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 매각목록의 시설이 실제 현장에 존재하는지, 소유권과 반출 가능성에 다툼이 없는지 확인하세요.
- 태양열발전설비 확인. 옥상 설비는 감정평가에 포함되어 있습니다. 실제 소유관계, 사용·운영 상태, 관련 계약 및 유지보수 부담을 확인하세요.
- 토지 및 건축물 규제. 목장용지의 현황 이용, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 따른 이용 제한과 인허가 가능성을 확인하세요.
- 시설 상태와 수선비. 창고·식품공장·세척장·주택·사무실·보일러실 및 기계기구의 상태를 점검하고, 향후 운영이나 매각에 필요한 비용을 별도로 산정하세요.
- 시세 검증. 감정가 628,158,500원을 곧바로 시장가격으로 간주하지 말고, 유사 토지·창고·제조시설 거래사례와 시설의 실제 활용가치를 비교하세요.
- 원본 및 현장 확인. 건물·토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 일괄매각 목록, 유치권 신고자료와 실제 현장을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
⑦ 종합 판단 — 권리소멸 구조는 양호, 입찰 판단은 신중
| 평가 항목 | 판단 | 주요 근거 |
|---|---|---|
| 말소기준권리 | 양호 | 2024.11.06 동군산농업협동조합 근저당권 |
| 등기상 인수 | 0원 | 후순위 권리 매각 소멸 |
| 임차인·점유 | 확인 필요 | 법인·대표 개인 기재, 점유관계 중복 여부 확인 |
| 유치권 | 고위험 | 58,494,233원 신고 · 성립 불분명 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 | 비교 가능한 실거래 시세 확인 필요 |
| 환금성 | 주의 | 창고·축사·제조업소 등 특수용도 혼합 |
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 물건은 등기상으로 보면 비교적 명확한 말소 구조를 갖고 있습니다. 동군산농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 전세권과 가압류가 정리되고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 김시헌(성진이엔지)의 58,494,233원 유치권 신고가 이 물건의 핵심 변수입니다. 성립 여부가 불분명한 상태에서 신고액을 무조건 인수금으로 더할 수는 없지만, 반대로 아무런 부담이 없다고 가정할 수도 없습니다.
여기에 창고·축사·식품공장·주택·사무실 등이 결합된 이용구조, 공부상 지목과 실제 이용의 차이, 명확한 비교시세 부재가 겹칩니다. 감정가 628,158,500원이 적정한지부터 검증해야 하며, 유찰로 최저가가 내려가더라도 곧바로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.
결론은 권리소멸 구조는 양호하나, 유치권·점유·실제 시장가치 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당하다는 것입니다. 이 경매의 승부처는 단순한 낙찰가 인하가 아니라 유치권의 실체를 확인하고 실질 취득비용을 정확히 계산할 수 있느냐에 있습니다.
