전주지방법원 2026타경10137. 군산시 지곡동 서희스타힐스 101동 3층 303호, 전용면적 84.3213㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 박정임 씨로, 2021년 11월 3일 매매를 원인으로 2021년 12월 31일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 258,034,794원입니다.

이 사건의 핵심은 임차권입니다. 고병희 씨는 보증금 260,000,000원으로 임대차계약을 체결하고 2022년 3월 30일 전입 및 점유를 시작했으며, 2024년 4월 3일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기상 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다.

그런데 매각물건명세서 비고에 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 10월 12일 제출한 확약서에 따르면, 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의합니다. 따라서 이 확약을 적용하면 고병희 씨에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

다만 확약이 권리 문제를 정리해 준다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 오히려 시장 가격을 웃돕니다. 이 물건은 권리보다 가격과 확약 이행 여부를 먼저 검증해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 부담 해소

권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 2018년 국민은행 근저당의 말소 시점입니다. 국민은행 근저당은 2018년 1월 25일 채권최고액 72,000,000원으로 설정되었지만, 2021년 12월 31일 해지되어 이미 말소되었습니다. 임차인의 임대차계약 및 전입·점유보다 앞서 설정되었던 담보권이지만, 임차인의 권리 발생 시점에는 이미 말소된 상태입니다.

고병희 씨는 2022년 3월 8일 임대차계약을 체결하고, 2022년 3월 14일 확정일자를 받았으며, 2022년 3월 30일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 2024년 4월 3일에는 임차권등기명령에 따라 주택임차권등기도 완료했습니다. 이 사건의 강제경매개시결정은 2026년 2월 24일이므로, 임차인의 권리 형성 시점이 경매개시보다 앞섭니다.

따라서 확약이 없었다면 보증금 260,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 등기상 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 만큼, 단순히 임차권등기가 있다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 고병희 씨는 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출 주체입니다.

② 시세 비교 — 실질취득가도 최근 시세보다 높다

비교 대상은 서희스타힐스 동일 면적대의 실거래입니다. 확인된 거래는 총 12건이며, 최근 12개월 거래는 9건입니다. 전체 평균보다 과거 고가 거래의 영향을 덜 받는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 가격을 판단해야 합니다.

가격을 비교하면 감정가이자 최저매각가인 216,000,000원은 최근 12개월 평균 208,888,888원보다 7,111,112원 높습니다. 최근 평균 대비 103.4% 수준입니다.

최신 거래인 2026년 10월 215,000,000원과 비교해도 최저가가 1,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 약 100.5%입니다. 따라서 신건 가격은 최근 거래 수준을 밑돌지 않습니다. 매수인 인수액이 확약으로 0원이 되더라도 실질취득가 자체가 216,000,000원이므로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 배당재원은 212,176,000원입니다. 임차인 보증금 260,000,000원 중 계산상 47,824,000원이 배당되지 못하며, 신청채권자인 주택도시보증공사 배당액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 핵심

보증금 260,000,000원과 경매 진행 조건을 바탕으로 산출된 회차별 부족액입니다. 아래의 계산상 부족액은 확약을 적용하지 않은 산식상의 금액이며, 확약이 유효하게 적용되는 경우 고병희 씨에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 평가합니다.

† 확약을 반영하지 않은 계산상 보증금 부족액입니다. 실제 인수액은 확약의 유효성과 적용을 전제로 0원으로 판단합니다. 확약 밖 별도 임차인의 존재 여부는 별도 조사해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 군산시 지곡동 소재 군산의료원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내간선도로와 버스 승강장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 단지 규모. 서희스타힐스 382세대이며 2015년 12월 28일 준공된 단지입니다. 준공 연식과 단지 규모를 고려하되 실제 거래가격은 최근 거래와 비교해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 17층 건물 중 3층입니다. 위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지 및 도로. 토지는 평지의 사다리형이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 동측 진출입로를 통해 접근하고, 도로 접면은 중로각지로 확인됩니다. 토지면적은 15,947.8㎡입니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 공시지가는 528,100원/㎡입니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.0회와 낙찰률 0.0%가 확인됩니다. 일반 실거래가 존재하더라도 경매 낙찰 후 재매각이 원활하다고 단정할 수 없으며, 최근 하락 추세까지 고려해 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.10.12. 제출된 주택도시보증공사 확약서 원본을 확인하세요. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의라는 문구가 실제로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 확약서가 존재하더라도 임차권등기가 이미 말소된 것과 말소에 동의한 것은 구분해야 합니다. 매각 이후 실제 말소 이행과 등기 상태를 확인하세요.
• 추가 임차인·점유자 확인. 확약은 고병희 씨에게만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 방문, 전입세대 확인, 실제 점유관계 확인을 통해 확약 밖 인수위험이 없는지 조사해야 합니다.
• 입찰가격 상한. 신건 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 208,888,888원의 103.4%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 인수액 0원만을 근거로 감정가에 근접한 입찰을 해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 추세 -5.5%를 반영해 시세를 보수적으로 판단하세요. 과거 고가 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
• 경매 환금성. 단지 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계를 고려하세요. 낙찰 후 단기간 내 재매각이나 시세 회복을 전제로 투자해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 현장 상태. 관리사무소를 통해 체납관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 금액을 확인하고, 내부 상태와 수리비를 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 자료를 서로 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 취득”

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점만 보면 위험해 보입니다. 보증금은 260,000,000원이고 신건 매각가 216,000,000원으로는 전액 배당이 불가능합니다. 계산상 미배당 보증금은 47,824,000원입니다.

그러나 주택도시보증공사가 2026년 10월 12일 제출한 확약서가 이 사건의 핵심입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 돌려받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 따라서 미배당액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 260,000,000원으로 고정하는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다.

그렇다고 현재 입찰가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가는 216,000,000원으로, 최근 12개월 평균 208,888,888원보다 높고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 -5.5%와 단지 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%까지 감안하면 신건 가격을 적극적으로 평가하기 어렵습니다.

이 물건의 핵심은 확약으로 임차인 인수 부담을 제거할 수 있다는 점과 현재 최저가가 최근 시장가격을 웃돈다는 점을 동시에 보는 것입니다. 확약 밖 임차인 위험을 확인하고, 확약의 실제 이행 가능성을 검증한 다음, 가격이 충분히 조정되는 경우에만 재검토하는 접근이 합리적입니다.

최종 판단: 권리상 조건부 긍정, 가격상 보류. 종합 C등급. 확약의 유효성을 확인하지 못한다면 인수액 0원이라는 전제 자체를 적용해서는 안 됩니다.