전주지방법원 2026타경10144. 군산시 나운동 금호아파트 나동 5층 508호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 36,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 강은희이며, 2013년 11월 매매를 통해 거래가액 37,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2016년 국민은행의 채권최고액 39,600,000원 근저당권이 설정됐고, 2024년 롯데캐피탈의 가압류를 거쳐 2026년 강제경매가 개시됐습니다.
권리의 핵심은 2016.08.10 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 롯데캐피탈 가압류와 그 본압류로 이행된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 임차권도 이미 2007년에 말소됐습니다. 다만 현재 점유자와 임대관계는 별도 확인이 필요하므로 인수권리 없음과 명도 부담 없음은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경10144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 787-4 금호아파트 나동 5층 508호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 신설3길 14 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 5층 중 5층 |
| 비교 실거래 면적 | 전용 58.41㎡~58.95㎡ · 기준면적 58.95㎡ |
| 소유자 | 강은희 (2013.11.15 소유권이전 · 거래가액 37,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 36,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 롯데캐피탈주식회사 |
| 경매 청구금액 | 23,439,111원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.10 국민은행 근저당권 · 채권최고액 39,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 사용승인 관련 정보 | 금호1차 · 100세대 · 1987.06.04 준공 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유자 강은희는 2013년 11월 소유권을 취득했습니다. 당시 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 29,880,000원)은 2016.08.11 이미 말소됐으며, 현재 말소기준으로 작용하는 근저당권은 을구 6번입니다.
2024.03.18 설정된 롯데캐피탈의 가압류 청구금액은 21,261,535원입니다. 2026.03.04의 강제경매개시결정은 이 가압류가 본압류로 이행된 것으로, 동일 채권을 별도의 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 경매 청구금액 23,439,111원은 별도로 확인되는 신청채권자의 청구액입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원, 현재 점유 확인 필요
등기부에는 과거 김금식의 주택임차권등기 이력이 있습니다. 보증금은 14,000,000원이었으며, 해당 임차권등기는 2007.03.20 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 임차권으로 판단하거나 현재 인수보증금에 합산해서는 안 됩니다.
③ 실거래 비교 — 신건은 최근 평균보다 비싸다
비교 대상은 군산시 나운동 금호1차 아파트의 유사 전용면적 58.41㎡~58.95㎡ 거래입니다. 확인되는 실거래는 12건이며, 전체 평균은 31,375,000원입니다. 다만 과거 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 시세를 우선하여 판단하겠습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.41㎡ | 2 | 36,000,000원 |
| 2026.02 | 58.41㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2025.11 | 58.41㎡ | 2 | 31,000,000원 |
| 2025.07 | 58.95㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 2025.05 | 58.95㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2025.02 | 58.95㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2024.07 | 58.95㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2024.06 | 58.95㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2024.03 | 58.95㎡ | 3 | 34,500,000원 |
| 2024.01 | 58.41㎡ | 1 | 25,000,000원 |
| 2023.12 | 58.41㎡ | 3 | 34,000,000원 |
| 2023.10 | 58.41㎡ | 5 | 26,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 31,375,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 33,666,666원 |
전체 실거래 범위는 23,000,000원~38,000,000원으로 편차가 큽니다. 가장 최근인 2026.07 거래는 36,000,000원으로, 현재 최저매각가와 같습니다. 최근 12개월 평균은 33,666,666원이며, 최저매각가는 이 평균의 106.9%입니다.
특히 비교 거래의 층수는 서로 다릅니다. 본건은 5층 건물의 5층이므로, 거래 표본의 층별 차이와 내부 수리 상태를 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 평균만으로 개별 호수의 적정가격이 확정되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,048,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 39,600,000원 | 34,952,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 롯데캐피탈 | 21,261,535원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈 | 별도 산정 제외 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 60,861,535원 | 25,909,535원 |
집행비용은 1,048,000원으로 추정하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국민은행 배당액은 채권최고액 기준의 단순 배당 추정으로 실제 피담보채무 확정액과 다를 수 있습니다. 갑구 11번은 갑구 10번 가압류의 본압류 이행으로 별도 중복 합산하지 않았습니다.
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,048,000원을 제외한 34,952,000원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 롯데캐피탈은 예상배당액이 0원이며, 채권자 전체 미배당액은 25,909,535원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 36,000,000원 | 34,952,000원 | 25,909,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 28,800,000원 | 27,881,600원 | 32,979,935원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 23,040,000원 | 22,225,280원 | 38,636,255원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 28,800,000원, 2회 유찰 시에는 23,040,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이 경우 최근 12개월 평균보다 낮은 매수가격을 기대할 수 있지만, 실제 유찰 여부는 확정되지 않았으며 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라집니다.
반대로 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 현재 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 매수인에게 유리할 수 있으나, 실제 점유·관리비·수리비 등을 확인해야 실질적인 취득비용을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 자료 기준)
- 입지. 군산신풍초등학교 북서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인접 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물 중 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 타일·벽지 마감이며 샷시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 토지 공시지가는 387,700원/㎡입니다.
- 도로. 동·서·남측으로 각각 소로에 접하며, 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 실내 상태와 수선 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 금호1차는 100세대 규모이며 1987.06.04 준공됐습니다. 최근 거래가 확인되지만 소규모·노후 아파트라는 특성상 매도 시 거래 속도와 가격 편차에 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 응찰가 판단. 전체 평균 31,375,000원보다 최근 12개월 평균 33,666,666원을 우선 참고하세요. 신건 최저가 36,000,000원은 최근 평균보다 높습니다.
- 말소기준권리 확인. 2016.08.10 국민은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기부에서 재확인하고, 후순위 롯데캐피탈 권리의 소멸 관계를 대조하세요.
- 현재 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 현황조사 원본 확인이 필요합니다. 소유자 점유 여부와 임차인의 존재 가능성을 확인한 뒤 명도 계획을 세우세요.
- 과거 임차권등기 확인. 김금식의 임차권등기가 2007.03.20 말소된 사실을 확인하고, 현재 점유·임대차 관계와 혼동하지 않도록 주의하세요.
- 최상층 상태 확인. 본건은 5층 건물의 5층입니다. 누수·방수·단열 상태와 내부 수리 필요 여부를 직접 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 미납 관리비 가운데 공용부분 관련 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 36,000,000원과 1회 유찰 시 28,800,000원, 2회 유찰 시 23,040,000원의 가격 차이를 비교하되, 실제 유찰과 낙찰가격을 보장된 것으로 판단하지 마세요.
- 매각 진행상태 재확인. 매각기일은 2026.11.16입니다. 입찰 전 기일 변경·취하·정지·매각조건 변경 여부와 입찰보증금 조건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 신고 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트”
군산 금호아파트 나동 508호는 권리상 인수 부담이 낮은 경매물건입니다. 말소기준은 2016년 국민은행 근저당권이고, 후순위 롯데캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 현재 점유·임대관계는 미상이며, 100세대 규모의 1987년 준공 아파트라는 점에서 명도·수선비·환금성 검토가 필요합니다. 무엇보다 최저매각가 36,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 33,666,666원의 106.9%에 해당합니다. 최신 거래가격과도 같은 수준이므로 신건에서 뚜렷한 할인 매력을 찾기는 어렵습니다.
최근 거래 추세는 +10.0%로 상승했지만, 이것이 현재 최저가격의 저평가를 의미하지는 않습니다. 유찰로 최저가가 낮아진다면 가격 경쟁력이 개선될 여지는 있으나, 실제 입찰에서는 건물 상태·점유·환금성까지 함께 판단해야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류 — 현장 확인과 가격 조정 여부가 핵심입니다.
