전주지방법원 2026타경30594. 전주시 완산구 중화산동2가의 우성근영타운 101동 20층 2001호, 전용면적 84.96㎡ 아파트입니다. 이 사건을 이해하려면 먼저 경매의 성격부터 구분해야 합니다. 신청인은 주식회사 넥스리얼티이며, 등기상 2026년 6월 19일 개시된 경매의 원인은 공유물분할입니다. 일반적인 은행의 근저당권 실행이나 채권 회수를 위한 임의경매와는 출발점이 다릅니다.

현재 등기상 소유관계는 백형기 씨가 7분의 5, 주식회사 넥스리얼티가 7분의 2입니다. 넥스리얼티는 기존 공유지분 7분의 2를 2021년 경매 매각으로 취득했고, 백형기 씨는 기존 7분의 3에 2023년 증여받은 7분의 2를 합쳐 7분의 5를 보유하게 됐습니다. 즉, 공유자 사이의 소유관계 정리가 경매의 중심입니다.

권리 측면에서는 현재 근저당권이 없으며, 1998년 설정됐던 근저당권도 2018년 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 1998년 11월 11일 최순주 명의의 가압류입니다. 이후 등기된 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 별도의 점유 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1998년 가압류를 기준으로 판단

이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 확인할 것은 1998년 10월 19일 설정된 임업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 15,400,000원이었지만, 2018년 10월 19일 해지에 따라 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 담보권으로 남아 있는 것은 아닙니다.

그 다음 날이 아니라 1998년 11월 11일 접수된 최순주 명의의 가압류(청구금액 70,000,000원)가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후 1998년 11월 12일 장명희, 11월 24일 송수미, 11월 27일 유수경, 12월 7일 주식회사한국외환은행, 1999년 1월 4일 안현희 명의의 가압류가 이어집니다. 제공된 권리분석 기준으로 이들 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

현재 공유관계가 만들어진 과정

1998년 12월 11일 상속으로 백형기 7분의 3, 백지원 7분의 2, 백지선 7분의 2의 공유관계가 등기됐습니다. 이후 2021년 3월 19일 백지원의 7분의 2 지분이 강제경매 매각으로 주식회사 넥스리얼티에 이전됐습니다. 2023년 1월 31일에는 백지선의 7분의 2 지분이 백형기에게 증여됐습니다.

그 결과 현재 등기상 소유자는 백형기 7분의 5, 넥스리얼티 7분의 2입니다. 넥스리얼티는 2022년 백형기 지분에 대한 강제경매를 신청했다가 2022년 9월 취하한 이력도 있습니다. 이번 사건은 2026년 6월 19일 별도로 개시된 공유물분할 경매입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

비교 대상은 우성근영타운의 전용면적 84.96㎡ 동일 면적 거래입니다. 최근 12건의 거래 평균은 199,500,000원이고, 최근 12개월에 해당하는 11건의 평균은 199,909,090원입니다. 가격 판단에서는 전체 표본 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.

핵심은 최근 12개월 평균입니다. 최근 12개월 거래 11건의 평균은 199,909,090원인데, 현재 최저가 203,000,000원은 이보다 3,090,910원 높습니다. 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 101.5%입니다. 따라서 신건 최저가를 최근 평균보다 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다.

반면 가장 최근인 2026년 10월 거래는 15층 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 12,000,000원 낮은 수준으로, 최신 거래 대비 비율은 약 94.4%입니다. 다만 최신 거래 한 건과의 비교만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 대상 물건은 20층이므로 층별 가격 차이와 내부 상태도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현재 매각가 2억 300만원을 가정하면 확인된 가압류 채권 합계 158,000,000원은 전액 배당되고, 집행비용 추정액 3,642,000원을 차감한 뒤 공유자에게 돌아갈 잔여금은 41,358,000원입니다. 채권액이 확인되지 않는 변경등기와 현 경매개시결정은 별도 금액을 가정하지 않고 배당 계산에서 제외했습니다.

여기서 중요한 것은 잔여금이 발생한다고 해서 매수인이 별도 채무를 인수하는 구조가 아니라는 점입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 공유자별 실제 교부액과 최종 배당액은 확정된 권리관계, 집행비용 및 당해세 등의 반영에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

각 회차별 배당액과 잔여금은 제공된 시나리오 산정값입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 기타 우선권리의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전주근영여자고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 단독주택, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교 및 병원이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 우성근영타운은 651세대이며 1996년 7월 3일 준공된 단지입니다. 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 슬래브지붕 20층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기, 난방 및 소방설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 남측 약 8미터 및 동·서·북측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 관련 사항이 기재돼 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 550,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시됐고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 개별 호수의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 거래가 최근 12건 확인되고, 최근 12개월 거래 평균은 약 1억 9,991만원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 +2.5%로 나타나지만 거래가격 범위가 1억 7,000만원~2억 2,400만원으로 차이가 있습니다.

⑤ 임차인·점유 확인

⑥ 입찰 체크리스트

• 공유물분할 경매의 성격 확인. 신청인 주식회사 넥스리얼티는 7분의 2 지분을 가진 공유자입니다. 일반적인 담보권 실행 경매와 구분하고, 실제 매각 대상과 매각조건을 원본 공고에서 확인하세요.
• 현재 소유지분 대조. 백형기 7분의 5, 주식회사 넥스리얼티 7분의 2의 소유관계가 현재 등기와 일치하는지 확인하세요. 2021년 지분이전과 2023년 증여 내역도 함께 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 1998년 11월 11일 최순주 가압류를 기준으로 이후 가압류의 매각 소멸 여부를 확인하세요. 1998년 근저당권은 2018년 10월 19일 이미 말소됐습니다.
• 가압류 변경등기 구분. 등기상 가압류 관련 기재가 다수 존재하지만, 이미 말소된 등기와 지분 관련 변경등기가 섞여 있습니다. 이를 모두 독립된 채권으로 합산하지 말고 원본 등기사항을 확인하세요.
• 임대차와 명도. 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인하고 명도 부담을 산정하세요.
• 응찰가격 상한. 최근 12개월 평균은 199,909,090원이고 신건 최저가는 203,000,000원입니다. 최근 평균보다 1.5% 높은 가격이라는 점을 반영해 응찰가를 정하세요.
• 최신 거래 비교. 2026년 10월 15층 거래가 215,000,000원입니다. 대상 물건은 20층이므로 층별 가격과 내부 상태를 확인하되, 최신 거래 한 건만으로 적정가격을 확정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원으로 산정돼 있습니다. 다만 2회 유찰 시 확인된 채권 미배당액은 30,698,880원으로 계산됩니다.
• 토지이용 제한. 제2종일반주거지역 외에 상대보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있으므로 실제 적용 범위와 관련 제한을 확인하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 아파트 관리사무소에서 체납 관리비, 특히 공용부분 관련 부담을 확인하고 취득 이후 추가 비용을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일공고를 대조해 최종 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격과 점유는 따져야 한다”

전주 우성근영타운 101동 2001호는 권리상 매수인 인수액이 0원으로 분석되는 물건입니다. 1998년 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준인 1998년 11월 11일 가압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순한 담보권 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다. 넥스리얼티 2/7, 백형기 5/7의 소유관계와 실제 매각 범위를 확인해야 하며, 임대관계 미상이라는 점 때문에 점유와 명도 문제도 남아 있습니다.

가격 역시 무조건적인 장점은 아닙니다. 신건 최저가 2억 300만원은 최근 12개월 평균 1억 9,990만원보다 약 309만원 높습니다. 최신 거래 2억 1,500만원보다는 낮지만, 그 차이만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 최근 거래 추세는 +2.5%로 나타나므로 시장이 하락하고 있다는 근거도 없습니다.

권리상 인수 부담은 낮습니다. 하지만 공유물분할 경매의 매각조건, 실제 점유관계, 최근 시세 대비 응찰가격이라는 세 가지를 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 공유관계의 정리, 점유 확인, 적정 입찰가 산정에 있습니다.