전주지방법원 2026타경30617. 전북특별자치도 진안군 부귀면 세동리에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 111,532,770원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 채권자 부귀농업협동조합이 청구금액 78,923,750원으로 임의경매를 신청했습니다. 건물은 경량철골구조의 단층 주택으로, 감정상 주택 용도로 이용되고 있습니다.
권리관계는 2011.11.21 설정된 부귀농업협동조합 근저당권을 기준으로 정리됩니다. 이 근저당권의 채권최고액은 78,000,000원이고, 이후 2020년 메가주식회사 근저당권 20,000,000원을 비롯한 후순위 권리가 설정됐습니다. 매각이 완료되면 이들 후순위 등기권리는 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 부귀면 세동리 64 |
| 등기상 부동산 | 진안군 부귀면 세동리 64, 65 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 샌드위치판넬지붕 · 단층 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 및 주택으로 이용 중인 부속건물 |
| 토지 | 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 토지정보상 면적 85.0㎡ |
| 소유자 | 이빛나 (등기상 이명자에서 개명) |
| 감정가 | 111,532,770원 |
| 최저매각가 | 111,532,770원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 부귀농업협동조합 |
| 청구금액 | 78,923,750원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매각범위 특이사항 | 제시외 건물 및 구축물 포함 · 이동 가능한 비닐하우스 1동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
권리분석의 출발점은 2011.11.21 부귀농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 말소기준권리이며 채권최고액은 78,000,000원입니다. 공동담보에는 세동리 64와 65 토지가 표시되어 있습니다.
후순위인 메가주식회사 근저당권 20,000,000원과 신용보증기금·신한카드·비엔케이캐피탈· 진안동부새마을금고·소상공인시장진흥공단의 가압류, 진안군 압류 및 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 2023년 신한카드 가압류 중 별도의 19,237,711원 청구 건은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 노범석의 점유관계 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 노범석 1명입니다. 전입일자는 2024.11.05로, 말소기준권리인 2011.11.21 근저당권보다 늦습니다. 기재된 전입일자를 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차계약 내용 및 실제 점유관계에 대한 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노범석 | 2024.11.05 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 확정일자 미상 | 해당 없음 |
임차인 검토 결론. 실제 임차인 1명, 선순위 대항력 없음, 보증금 미상, 우선변제 여부 미확인입니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하지 않으므로 별도의 보증기관 채권과 중복 합산할 사안은 아닙니다. 등기상 인수액 0원이라는 판단과 별개로, 낙찰 후 인도·명도 절차의 부담은 남을 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 ‘저렴하다’고 볼 수 없다
이 물건의 감정가는 111,532,770원이며 신건 최저매각가도 같습니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득액 역시 111,532,770원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
그러나 해당 지역의 비교 가능한 주택·토지 실거래 평균, 최근 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 주변 거래시세보다 높은지 낮은지 객관적으로 비교할 수 없습니다. 특히 농경지와 임야가 인접한 지역의 단독주택은 건물 상태·토지 이용·접근도로·매수 수요 등에 따라 개별 가격 차이가 클 수 있습니다.
| 가격 시나리오 | 매각가격 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (감정가 100%) | 111,532,770원 | 0원 | 111,532,770원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,226,216원 | 0원 | 89,226,216원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,380,972원 | 0원 | 71,380,972원 |
위 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 실질취득액은 각 회차의 가정 매각가격과 계산상 인수액을 합산한 금액으로, 취득·등기·명도 및 기타 비용은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,532,770원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,361,459원 |
| 1. 근저당 · 부귀농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 메가주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 17,856,449원 | 11,171,311원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 18,321,930원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 11,508,825원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 진안동부새마을금고 | 5,088,156원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 14,574,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,361,459원을 제외하고 부귀농업협동조합에 78,000,000원, 메가주식회사에 20,000,000원, 신용보증기금에 11,171,311원이 배당됩니다. 그 이후의 가압류 채권자들에게는 배당 가능 금액이 남지 않습니다.
전체 채권액은 165,349,836원이며 예상 채권자 배당액은 109,171,311원, 미배당액은 56,178,525원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
집행비용은 추정치이며 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 실제 청구금액은 78,923,750원으로, 배당표상 예상배당 78,000,000원과 차이가 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화 — 채권 미배당 증가
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 111,532,770원 | 109,171,311원 | 56,178,525원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 89,226,216원 | 87,220,144원 | 78,129,692원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 71,380,972원 | 69,696,115원 | 95,653,721원 | 0원 |
경매가격이 내려갈수록 채권자에게 배당되는 금액이 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 특히 2회 유찰 시나리오에서는 부귀농업협동조합의 예상배당도 69,696,115원으로 감소합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안군 부귀면 세동리 신덕마을 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 농경지와 임야가 분포하고 있어 일반적인 도심 주거지와 다른 수요 특성을 가집니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 주택과 부속건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 단층 건물입니다. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 주택에는 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있으며, 부속건물에는 기본적인 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 생산관리지역이며, 토지정보상 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 토지정보상 공시지가는 14,600원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시지가로, 경매물건 전체의 거래시세를 뜻하지 않습니다.
- 토지 이용규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다. 토지의 개발·증축·용도변경 가능성은 개별 규제와 허가기준을 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 부속건물은 공부상 창고이면서 현황상 주택으로 이용되고 있으므로 건축물대장과 실제 이용상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 농경지·임야가 인접한 단독주택은 매수자의 이용 목적과 토지 선호도에 따라 거래 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않은 만큼 재매각 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 확인해야 할 핵심 사항
- 임차인 노범석의 실제 계약관계. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 여부, 실제 점유자 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 채무자와 임차인의 관계. 노범석이 메가주식회사 근저당권의 채무자와 동일하게 기재되어 있습니다. 소유자와의 관계 및 실제 임대차 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 대상. 세동리 64·65의 토지와 건물, 제시외 건물·구축물이 실제 매각목록에 어떻게 포함되어 있는지 매각물건명세서 및 감정평가서의 목록별 표시를 대조해야 합니다.
- 비닐하우스 제외. 세동리 64 지상 이동 가능한 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 낙찰 후 철거·이동 문제를 확인하세요.
- 창고의 주택 이용. 부속건물은 공부상 창고, 현황상 주택입니다. 실제 이용상태가 적법한지 및 이용을 계속할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 토지 경계와 접근도로. 지적도, 토지 경계, 실제 진입로와 도로 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설 유지보수. 경량철골구조·샌드위치판넬지붕의 상태와 누수, 단열, 위생·급배수·난방설비를 확인하고 예상 보수비용을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 주변 실거래 및 환금성. 유사한 단독주택·토지의 거래가격과 거래 빈도를 확인하세요. 확인되지 않은 시세를 근거로 감정가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 조세·체납과 실제 배당. 진안군 압류가 기재되어 있습니다. 실제 조세채권의 성격과 금액, 배당순위 및 낙찰 후 부담 가능 사항을 확인해야 합니다.
- 매각서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 입찰 전에 최신 내용으로 대조해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리는 비교적 명확하지만 가격과 점유는 보류
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 가격”
전주지방법원 2026타경30617은 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 사건입니다. 후순위 채권자들의 배당 부족이 매수인의 채무 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
하지만 이 물건을 권리관계가 단순한 일반 주택으로만 평가하기에는 확인할 사항이 많습니다. 임차인 노범석의 계약관계가 명확하지 않고, 부속건물은 공부와 현황의 이용 용도가 다르며, 매각 제외 비닐하우스도 존재합니다. 특히 비교 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 최저가 111,532,770원의 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
종합 결론은 '권리 인수는 양호, 임차·매각범위·가격은 추가 확인 필요'입니다. 신건 입찰에 앞서 점유 및 임대차관계, 매각목록과 토지 경계, 실제 건물 상태, 주변 거래시세를 확인하는 것이 우선입니다. 유찰에 따른 가격 하락 가능성은 검토할 수 있지만, 시세 확인 없이 유찰만을 이유로 매수 가격이 유리해졌다고 판단해서는 안 됩니다.
