전주지방법원 2026타경10168. 전북특별자치도 익산시 성당면 대선리 467-8에 소재한 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 소유자는 호정자 씨이며, 2020년 11월 9일 함열신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 근저당 채무자는 조언미로 소유자와 다릅니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 경매로 매각되면 소멸하는 구조입니다.

현재 감정가와 최저매각가는 모두 33,054,690원으로 신건입니다. 채권최고액 33,600,000원의 근저당이 설정돼 있지만, 배당 계산상 매각대금에서 집행비용을 공제하면 근저당에 약 32,059,706원이 배당되고 약 1,540,294원이 미배당되는 것으로 추정됩니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인에게 자동으로 넘어가는 것은 아니라는 사실입니다. 매각물건명세서상 인수권리가 없으므로 권리 인수와 채권자의 미배당은 구분해서 봐야 합니다.

반면 물건 자체에는 확인할 사항이 적지 않습니다. 주택 등기면적과 실측면적의 차이, 장기간 공가, 제시외 창고와 차양, 일부 임야의 현황도로 이용 등입니다. 단순히 최저가가 낮아 보인다는 이유로 입찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수액은 0원

권리의 핵심은 2020년 11월 9일 설정된 함열신용협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 2026년 3월 6일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

등기상 소유자는 호정자이고 근저당 채무자는 조언미입니다. 소유자와 채무자가 서로 다르다는 점은 확인할 필요가 있지만, 근저당 자체는 말소기준권리로서 매각에 의해 소멸합니다. 채무자와 소유자의 관계 및 담보 설정 경위는 원본 등기와 관련 서류를 통해 대조하는 것이 좋습니다.

② 가격·회차 분석 — 시세 메리트는 별도 검증이 필요하다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 33,054,690원입니다. 신건이므로 아직 유찰되지 않았습니다. 다만 이 물건은 일반적인 아파트나 공동주택이 아니라 농촌지역의 단독주택과 토지입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지는 판단할 수 없습니다.

따라서 감정가 대비 최저가가 그대로 유지되고 있다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다. 특히 장기간 공가와 건물면적 불일치, 제시외 건물의 상태 및 토지 이용현황을 고려하면 실제 취득 후 추가 지출 가능성도 함께 검토해야 합니다.

유찰이 진행되면 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 금액은 채권자의 배당 부족분이지 매수인의 인수금액이 아닙니다. 제시된 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,054,690원 가정)

근저당권 배당은 등기상 채권최고액 33,600,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다. 신청채권자 청구액은 15,890,000원입니다. 실제 배당은 실제 채권잔액과 이자, 집행비용 및 당해세 등 우선 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 배당 부족분은 매수인 인수액과 별개입니다.

④ 입지·물건상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 성당면 대선리 소재 내회선마을에 위치합니다. 주변은 농가주택과 농경지(전·답), 임야 등이 혼재하는 농촌지대입니다. 일반적인 공동주택과는 수요층과 거래 특성이 다릅니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 주택 구조. 주택은 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치된 것으로 평가됐습니다. 다만 장기간 공가 상태이므로 실제 설비 작동과 건물 노후 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 면적 불일치. 목록상 주택의 등기부 면적은 49.58㎡이나 실측 면적은 84㎡입니다. 이 차이는 단순한 표기 문제가 아닐 수 있으므로 건축물대장, 등기, 실제 건물 배치와 증축 여부를 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물 ㉠·㉢·㉣은 창고, ㉡은 차양으로 이용 중인 것으로 평가됐으며 일괄매각에 포함됩니다. 각각의 구조와 실제 사용 상태, 경계 및 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 확인된 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 일부 토지는 준보전산지와 관련된 제한이 있고, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 토지별 적용 규제를 구분해서 확인해야 합니다.
• 지목과 현황. 기호(3) 토지는 공부상 지목이 임야이나 실제 일부가 도로로 이용 중입니다. 토지 경계, 도로 이용 관계, 독립적인 이용 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 토지 형태. 기재된 토지는 지목 대, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 23,900원/㎡입니다.
• 환금성. 농촌지역의 단독주택과 토지로서 아파트와 같은 폭넓은 매수 수요를 기대하기 어렵습니다. 장기간 공가와 건물면적 불일치까지 고려하면 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 확인하세요. 공동담보에 기재된 산30-1 토지가 이번 매각 대상인지도 반드시 구분해야 합니다.
• 주택 면적 대조. 등기면적 49.58㎡와 실측면적 84㎡의 차이가 발생한 이유를 확인하세요. 건축물대장, 현황도면, 실제 구조와 증축 부분을 대조하고 위반·미등재 부분의 존재 여부를 살펴야 합니다.
• 장기간 공가 상태. 오랜 기간 비어 있던 주택이므로 지붕 누수, 벽체 균열, 습기, 동파, 급배수 및 난방설비 작동 여부를 현장에서 확인하세요. 수리비가 입찰가격에 미치는 영향도 계산해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 창고와 차양이 포함된 일괄매각 물건입니다. 실제 건물 위치와 구조, 사용 가능 여부, 토지 경계 및 매각 범위를 확인하세요.
• 토지의 도로 이용. 공부상 임야인 기호(3) 토지 일부가 현황도로로 이용되고 있습니다. 도로의 위치와 폭, 실제 통행 상황, 토지 이용 제한 및 권리관계를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 규제가 있습니다. 토지별 규제 적용 여부와 향후 건축·증축·용도변경 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 공가·점유 확인. 장기간 공가로 평가됐고 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 잔존 동산, 출입 가능 여부 및 인도에 필요한 절차를 확인하세요.
• 공동담보 관계. 소유자 호정자와 근저당 채무자 조언미가 다릅니다. 채권자와 공동담보 목록, 실제 경매 목적물의 범위를 원본 등기부 및 매각 서류로 확인하세요.
• 응찰가 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 33,054,690원을 시장가격으로 단정하지 마세요. 토지의 활용 가치, 주택 수리비, 부대비용과 예상 처분기간을 반영해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정평가 정보를 바탕으로 한 검토 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 공부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리가 깨끗해도 현황은 따져야 한다”

이 물건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2020년 11월 9일 설정된 함열신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자가 배당을 전액 받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

그러나 권리관계가 단순하다는 이유만으로 좋은 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 장기간 공가 상태, 등기면적 49.58㎡와 실측면적 84㎡의 차이, 제시외 건물 포함, 일부 임야의 현황도로 이용 등은 실제 사용성과 향후 처분에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

특히 농촌지역 단독주택과 토지는 아파트처럼 거래사례를 쉽게 비교하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상황에서 최저가 33,054,690원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 건물의 실제 상태와 토지의 독립적인 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

최종 판단은 권리 측면에서는 합격, 물건 현황과 가격 측면에서는 실사 후 결정입니다. 인수금액이 없다는 장점은 분명하지만, 면적 차이와 장기간 공가라는 변수를 해결하지 못한다면 저렴한 낙찰가도 투자 메리트로 이어지지 않을 수 있습니다.