전주지방법원 2026타경10175. 익산시 영등동에 있는 영등동제일아파트 104동 12층 1203호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 최유경이고, 2018년 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 이후의 여러 담보권과 국세 압류가 형성되어 있습니다.

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만 채권자들의 미배당액은 상당하다는 점입니다. 둘째, 현재 최저가가 최근 실거래 평균은 물론 최신 거래가격보다도 높다는 점입니다. 배당받지 못하는 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 다르므로 구분해야 합니다. 인수액 0원이라는 장점만으로 높은 입찰가격을 정당화하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리 소멸

권리분석의 기준점은 2018.01.18 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이보다 후순위인 영진에셋, 임낙일, 메가주식회사의 근저당권과 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

임차인 및 점유관계

현재 신고된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 누구인지, 점유자가 임차인인지, 전입 및 확정일자에 따른 대항력이나 우선변제권이 있는지는 현황조사와 전입세대 확인 등을 통해 검증해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실이 점유자도 없다는 뜻은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 106.7%, 최신 거래보다도 비싸다

비교 대상은 제일1차 아파트 동일 평형(전용 59.99㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 117,166,666원입니다. 신건 최저가 125,000,000원은 이 평균보다 7,833,334원 높습니다.

실거래 가격은 95,000,000원~152,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026.01에는 같은 12층에서 152,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 가장 최근인 2026.08 거래는 3층에서 95,000,000원에 이루어졌습니다.

최신 거래가격은 최근 평균보다 낮으며, 감정가와는 30,000,000원 차이가 납니다. 다만 층과 개별 상태가 다르므로 이 거래 한 건만으로 대상 호수의 적정가격이나 시장 전체의 하락률을 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다는 점은 가격을 보수적으로 판단해야 할 분명한 근거입니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

아래는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액입니다. 집행비용을 공제한 뒤 삼성생명보험주식회사에 먼저 배당하고, 남은 금액을 영진에셋에 배당하는 구조입니다. 후순위 채권자에게 상당한 미배당액이 발생하지만, 이는 매수인 인수액과 다릅니다.

※ 예상배당표는 삼성생명보험주식회사의 최초 채권최고액 104,400,000원을 사용한 가정치입니다. 2023.01.04 변경등기의 채권최고액 86,400,000원과 일치하지 않으므로 실제 배당액과 다를 수 있습니다. 국세 압류에 따른 조세채권의 배당순위 및 금액, 당해세, 최우선변제 등도 별도로 확인해야 합니다. 위 미배당액은 제시된 시뮬레이션의 결과로, 확정 배당액이 아닙니다.

회차별 가격과 미배당 비교

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 반면 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰 후에는 매수가격 자체가 낮아진다는 장점이 있지만, 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고를 통해 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 영등동 이리영등초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있습니다. 감정평가에서는 본 용도에 따른 제반 교통상황을 보통 수준으로 판단했습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 12층입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 타일 및 벽지 마감이며, 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급·배수시설, 승강기, 소화전설비, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다. 동서남북 4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 남측과 북측의 포장도로를 통해 주로 출입합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 900세대 규모로 동일 평형 거래사례가 존재합니다. 다만 1995.04.04 준공 단지이고 실거래가격이 95,000,000원~152,000,000원으로 넓게 분포하므로 층·향·내부 상태 및 수리비를 반영한 보수적인 가격 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 현재 최저가 125,000,000원은 최근 평균 117,166,666원의 106.7%입니다. 최신 거래 95,000,000원도 함께 검토하여 입찰가를 정해야 합니다.
• 근저당 변경등기 확인. 삼성생명보험주식회사 근저당권의 최초 채권최고액 104,400,000원과 변경 채권최고액 86,400,000원이 다릅니다. 배당표의 최초 금액 적용이 타당한지 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 조세채권 확인. 2025.04.09 익산세무서장의 국세 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 압류와 실제 배당순위·당해세 문제를 구분하여 확인하세요.
• 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰가격 시나리오. 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원의 가정가격을 최근 실거래와 비교하세요. 다만 실제 유찰 여부와 최저가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 수리비. 1995.04.04 준공 단지이므로 배관, 난방, 창호, 누수, 내부 마감의 노후 정도와 수리비를 입찰 전 점검하는 것이 중요합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 금액이 있는지 관리사무소를 통해 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각조건을 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 의미 없다”

익산 영등동제일아파트 104동 1203호는 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 매각물건명세서상 인수권리가 없고, 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 117,166,666원보다 높습니다. 최신 거래 95,000,000원과는 더욱 큰 차이가 납니다. 실제 임대관계가 확인되지 않은 점과 근저당 변경등기·예상배당표 간 금액 차이, 국세 압류까지 고려하면 입찰 전 확인할 사항도 남아 있습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 신건 가격은 보류입니다. 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 최신 실거래와 개별 호수의 상태, 점유관계, 추가 취득비용을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 권리 소멸의 장점보다 실제 매수가격의 경쟁력을 더 엄격하게 평가하는 것입니다.