전주지방법원 2026타경30692. 전주시 완산구 서신동 중흥아파트 101동 12층 1207호, 전용면적 약 59.955㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 성은희 씨로, 2018년 9월 28일 거래가액 147,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 청구금액은 194,992,523원입니다.

등기부를 보면 과거 근저당권과 가압류, 압류 중 상당수는 이미 해제·말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025년 3월 27일 접수된 주정희의 가압류입니다. 문제는 이 기준권리보다 앞선 2023년 11월 10일에 주정희 명의의 주택임차권등기가 설정되어 있다는 점입니다. 임차권의 보증금은 168,000,000원이며, 전입과 확정일자도 기준권리보다 앞섭니다.

따라서 이 사건은 단순히 신건 최저가만 볼 수 없습니다. 현 매각가에서는 임차보증금이 배당으로 전액 회수될 것으로 추정되지만, 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. < b class="danger">낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득가를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

권리의 기준은 2025년 3월 27일 접수된 갑구 9번 가압류입니다. 그 이전에 설정된 주정희의 임차권등기(을구 5번)는 기준권리보다 선순위이므로, 매각물건명세서에 기재된 대로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.68억과 추가 점유자 확인

주정희는 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기까지 완료되어 있습니다. 배당요구도 2023년 11월 10일 접수된 것으로 확인됩니다. 현 회차 예상배당에서는 보증금 168,000,000원 전액을 배당받는 구조이므로 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 배당표는 추정치이며 실제 배당결과가 달라지면 인수액도 달라집니다.

신상영은 2026년 2월 11일 전입한 점유자로, 기준권리인 2025년 3월 27일 가압류 이후에 전입했으므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차관계와 실제 점유 여부, 명도 협의는 별도로 확인해야 합니다.

보증기관 대위·승계로 인한 동일 보증금의 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 따라서 주정희의 168,000,000원과 주택도시보증공사의 경매신청 채권 194,992,523원은 각각 별도의 배당 항목으로 구분해 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 1.91억은 최근 거래보다 높다

거래 비교 대상은 중흥S-클래스, 전용면적 약 59.96㎡입니다. 제공된 최근 12건의 거래는 2026년 8월부터 10월까지 형성되어 있어 현재 가격 판단에 우선적으로 참고할 수 있습니다.

최근 거래가격은 160,000,000원~200,000,000원이며 최근 12개월 평균은 180,083,333원입니다. 가장 최근 거래인 2026년 10월 거래가격은 187,000,000원입니다.

현 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%입니다. 최근 평균보다 약 10,916,667원 높으며, 최신 거래 187,000,000원보다도 4,000,000원 높습니다. 따라서 현재 신건 가격을 실거래 기준으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

매각대금 191,000,000원에서 집행비용 3,474,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 168,000,000원과 가압류 8,400,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에는 11,126,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 주택도시보증공사 청구금액 중 미배당액은 183,866,523원입니다. 이 배당 추정에서는 주정희의 임차보증금이 전액 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어난다

이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 168,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금과 배당 여력보다 낮아지면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 낮아진 최저가만으로 취득비용이 줄었다고 판단해서는 안 됩니다.

핵심은 1회 유찰 때 최저가가 152,800,000원으로 내려가더라도 인수액 18,139,200원을 더하면 실질취득가는 170,939,200원이라는 점입니다. 2회 유찰 시에도 122,240,000원에 인수액 48,271,360원을 더하면 170,511,360원입니다.

즉, 유찰이 진행되어 낙찰가가 크게 내려가도 매수인이 부담하는 임차보증금 잔액이 증가해 실질취득가는 약 1억 7,050만~1억 7,094만원 수준으로 수렴합니다. 이 시나리오의 실질취득가는 최근 12개월 평균 180,083,333원보다 낮은 수준이지만, 임차권의 진정성과 실제 배당액, 명도비용 등은 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전주시 완산구 서신동 소재 서일초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 대체로 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 통과합니다. 인근 버스정류장이 있으며, 북측 왕복 4차선 및 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 단지. 거래 비교자료상 중흥S-클래스는 630세대이며 준공일은 1998.08.28입니다. 전용 59.96㎡ 거래가 최근 12건 확인됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물의 12층입니다. 난방·승강기·소방·위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(서신1)에 해당합니다. 서일초등학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역이 확인되므로 관련 규제는 관할 부서에 확인해야 합니다.
• 토지 상태. 대체로 정방형의 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,036,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 최근 12건의 거래가격은 1.60억~2.00억원으로 편차가 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회로 나타나므로 신속한 매각을 전제로 한 투자에는 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 완제 여부. 주정희의 보증금 168,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인하세요. 매각물건명세서상 미배당 잔액은 매수인 인수 대상이므로 배당순위와 채권액 변동을 반드시 검토해야 합니다.
• 가장임차인 의심 검증. 주정희는 임차권자이면서 갑구 9번 가압류 채권자이기도 합니다. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 실제 점유, 임대인과의 관계, 가압류 발생 원인을 대조해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 사실관계 확인 없이 단정해서는 안 됩니다.
• 신상영 점유 확인. 2026.02.11 전입한 신상영의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없는 것으로 판단되지만 실제 거주 여부, 임대차계약, 점유 해소 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 실질취득가 계산. 현재 회차에서는 인수액 0원으로 추정되지만, 유찰 시에는 인수액이 증가합니다. 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 금액으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 갑구에 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있으므로 등록 상태, 의무기간 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 배당. 신청채권 청구액은 194,992,523원이며 예상배당은 11,126,000원입니다. 미배당액 183,866,523원과 매수인 인수 대상 임차권 잔액을 혼동하지 않도록 배당관계를 별도로 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리사무소를 통해 체납관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 실제 점유자와 인도 협의를 준비하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액은 올라간다”

전주 2026타경30692는 권리분석에서 주정희의 선순위 임차권을 빼놓을 수 없는 물건입니다. 보증금 168,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권에 기초하고 있으며, 매각물건명세서에도 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

현 신건 가격 191,000,000원에서는 예상배당상 보증금 전액이 변제되어 인수액이 0원입니다. 하지만 신건 가격은 최근 12개월 평균의 106.1%이고 최신 거래가격 187,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현 가격에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

유찰 후에는 낙찰가가 낮아지는 대신 임차보증금 인수액이 늘어납니다. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오의 실질취득가는 각각 170,939,200원과 170,511,360원으로 계산됩니다. 이 숫자만 보면 최근 실거래 평균보다 낮지만, 임차권의 진정성, 배당완제 여부, 추가 점유자 및 민간임대주택 등기 문제까지 해결되어야 합니다.

최종 판단은 신중한 입찰 검토가 필요한 C등급 물건입니다. 현 신건은 시세보다 비싸고, 선순위 임차권의 보증금 인수 위험과 가장임차인 의심 관련 사실확인이 필요합니다. 단순히 최저가가 낮아지는 것을 기회로 볼 것이 아니라, 임차보증금과 권리관계를 확정한 뒤 실질취득가를 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.