의정부지방법원 2025타경71800. 금오동 다솜팰리스 에이동 3층 302호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 구분건물입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.04.25 등기된 임차인 함슬기의 주택임차권입니다. 주민등록과 점유개시는 2020.10.23, 최초 확정일자는 2020.09.28이며 보증금은 206,000,000원입니다. 뒤이어 2023.05.18 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐고, 이 가압류가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
따라서 등기 순서만 보면 함슬기의 임차권은 말소기준보다 앞서는 선순위 권리여서 통상 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인이 2026.07.03 대항력 포기·미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 정확도 판단에서는 이 확약을 해당 임차인에게 적용해 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 421 다솜팰리스 에이동 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 끊는다
말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 함슬기의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.04.25이고, 주민등록·점유는 2020.10.23이므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함슬기 | 302호 전부 · 주거(임차권등기) | 206,000,000원 | 있음 전입·점유 2020.10.23 | 있음 확정 2020.09.28 · 배당요구 2023.04.25 | 실질 인수 0원 대항력 포기·말소 동의 |
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 214,900,000원으로 감정가 307,000,000원의 70%입니다. 이미 7회 유찰됐고, 다솜팰리스의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 시세와 비교해야 합니다. 이 물건은 동일 조건의 실거래 금액을 근거로 한 비교가 없으므로, “감정가보다 많이 내려왔다 = 시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 1. 임차인 함슬기 보증금 | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 5,091,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,808,600원과 함슬기 보증금 206,000,000원이 배당된 뒤 주택도시보증공사 가압류에 5,091,400원이 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 3,291,908,600원입니다. 국세·지방세 등 압류가 존재해 당해세가 있으면 실제 순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 압류·세금 리스크
말소기준 이후에는 부평세무서장, 서울특별시, 국민건강보험공단, 의정부시 관련 압류가 이어졌습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리들이지만, 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 배당표 역시 당해세가 반영되지 않은 가정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 7층 건물 내 에이동 3층 302호입니다.
- 주변환경. 금오중학교 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부선 새말역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역이며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다솜팰리스는 16세대 규모이고 이 사건은 7회 유찰, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 함슬기의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 실제 거래가와 현재 매물을 비교해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 법원 배당요구·교부청구 내역과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰, 단지 평균 6.0회인 만큼 내부 상태·수요·매도 환금성 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약으로 실질 인수는 0원으로 보지만, 매각 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 실제 효력과 가격
표면적으로 가장 눈에 띄는 위험은 보증금 206,000,000원의 선순위 임차권입니다. 그러나 함슬기가 2026.07.03 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에, 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가 214,900,000원에서는 임차보증금도 전액 배당되는 구조입니다.
그렇다고 이 물건을 가격상 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 307,000,000원에서 214,900,000원까지 내려왔지만 이미 7회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 6.0회입니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하는 것은 위험합니다. 이 사건은 권리 인수보다 확약서 원문·당해세·반복 유찰의 가격 원인을 확인하는 것이 승부처입니다.
