인천지방법원 2024타경535095. 인천광역시 부평구 산곡동 현대아파트 310동 12층 1205호가 경매에 나왔습니다. 감정가 403,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 282,100,000원입니다. 감정평가상 15층 건물의 12층에 위치한 아파트이며, 실거래 비교 대상 전용면적은 약 84.95㎡입니다. 소유자는 박영자로, 2006년 10월 18일 거래가액 164,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
가격부터 보면 상당한 변화가 있습니다. 같은 단지 현대3차의 최근 12개월 실거래 평균은 345,833,333원입니다. 현재 최저가는 평균보다 낮고, 가장 최근인 2026년 9월 거래가 375,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 가격이 233,000,000원부터 393,000,000원까지 넓게 분포하므로, 단순 평균만으로 개별 호수의 적정가를 확정할 수는 없습니다.
권리 쪽은 조금 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 계산상 말소기준권리는 2021년 3월 18일 교보생명보험주식회사 근저당권으로 표시되지만, 그보다 앞선 근저당권의 말소 표시와 후속 권리이전 이력 사이에 확인할 부분이 있습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 가격 할인과 권리 안전성을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경535095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 마장로 121, 310동 12층 1205호 (산곡동, 현대아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건물 |
| 전용면적 | 실거래 비교 대상 약 84.95㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 · 지상 15층 중 12층 |
| 사용승인 | 1990.07.28 |
| 소유자 | 박영자 (2006.10.18 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 | 403,000,000원 |
| 최저매각가 | 282,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 청구금액 | 268,115,901원 |
| 임차관계 | 임대관계 미상 · 조사상 등재 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 권리이전 이력
그러나 을구 13번 근저당권(153,600,000원)과 을구 19번 근저당권(276,000,000원)은 말소된 권리로 분류된 한편, 각각의 후속 근저당권 이전등기도 확인됩니다. 특히 19번 근저당권을 이전받은 오케이에프앤아이대부주식회사가 경매를 신청한 이력이 있으므로, 등기부의 현재 유효 권리와 실제 말소기준을 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원으로 단정할 수 있는가
현재 조사상 별도로 등재된 임차인은 없지만, 임차인이 없다는 사실까지 확정된 것은 아닙니다. 감정평가서에는 이해관계인 부재 등으로 임대관계가 미상이며, 내부현황도 탐문조사 및 유사 아파트의 통상적인 이용상태를 참고했다고 기재되어 있습니다.
| 구분 | 조사 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 조사상 임차인 | 등재된 임차인 없음 | 추가 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력 확인 불가 |
| 대항력 | 전입·점유 확인 필요 | 가능·미상 |
| 우선변제권 | 보증금·확정일자 확인되지 않음 | 미상 |
| 배당표상 매수인 인수 | 0원 | 추정치 |
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 실질취득비용은 낙찰가와 인수금액의 합계가 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있으므로 현재의 최저가만 보고 저렴하다고 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 실거래가 핵심
비교 대상은 현대3차 아파트입니다. 전체 1,200세대이며, 전용 약 84.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 9월까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 3층 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 13층 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9층 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 7층 | 243,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 14층 | 393,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 15층 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 13층 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 11층 | 376,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 1층 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 5층 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12층 | 375,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 15층 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 345,833,333원 |
현재 최저매각가 282,100,000원은 최근 12개월 평균 345,833,333원의 81.6%입니다. 가장 최근 거래인 2026년 9월의 375,000,000원보다도 낮아, 권리상 추가 인수금액이 발생하지 않는다면 가격 경쟁력을 검토할 만합니다.
그러나 실거래 최저가 233,000,000원은 현재 최저매각가보다 낮습니다. 특히 2026년 1월 233,000,000원, 2026년 5월 243,000,000원의 거래가 존재하므로, 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 안전마진이 충분하다고 보기는 어렵습니다.
경매물건의 내부 상태·향·수리 여부·실제 점유 상태를 확인해 비교해야 합니다. 최근 거래들 사이에 큰 가격 차이가 있다는 사실만으로 시장 전체의 하락 추세를 확정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,749,400원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,844,902원 | 7,844,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 215,505,698원 |
위 배당표는 제공된 추정 배당 순서를 그대로 표시한 것입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당권 이전 및 경매신청채권자의 실제 배당 관계를 확인하기 전에는 최종 배당액이나 소유자 잔여금으로 확정할 수 없습니다.
이는 단순히 채권이 모두 변제되고 소유자에게 잔여금이 돌아간다고 해석하기 어려운 구성입니다. 특히 오케이에프앤아이대부주식회사의 경매개시 이력과 관련 근저당권 이전 관계를 고려하면, 신청채권자의 권리 및 배당 제외 사유를 반드시 확인해야 합니다.
또한 을구 15번 근저당권은 2025년 4월 29일 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있으므로, 실제 배당권리자도 최신 등기사항과 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아질 수 있다
현재는 1회 유찰된 상태이며 최저가가 감정가의 70%입니다. 제시된 회차별 예상 가격은 다음과 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 282,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 197,470,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 138,229,000원 | 0원 |
2회 유찰 시 예상 최저가는 197,470,000원, 3회 유찰 시에는 138,229,000원입니다. 다만 이는 추가 유찰이 발생하는 경우의 시나리오이지, 실제로 해당 가격까지 내려간다는 의미는 아닙니다.
선순위 대항력 임차인이 확인되고 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 최저가가 하락하더라도 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰가격 계산의 전제는 임차인과 인수권리의 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 소재 인천신촌초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설·학교가 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 백운역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕의 15층 건물입니다. 사용승인은 1990년 7월 28일이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·난방설비가 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 현대3차는 1,200세대 규모입니다. 동일 면적 거래가 지속적으로 확인되지만 거래가격의 편차가 커, 개별 물건의 상태를 반영한 가격 판단이 필요합니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 아파트 부지이며, 단지 외곽 공도와 내부 도로의 연계성은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·아파트지구·과밀억제권역에 속합니다. 일부 필지는 지구단위계획구역, 산곡5구역 주택재개발 정비구역, 교육환경 보호구역 및 기타 토지이용규제와 관련되어 있습니다.
- 토지 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시와 정비구역 관련 사항이 확인되므로, 입찰 전 해당 호수의 대지권 및 적용 규제를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부현황은 직접 확인되지 않아 실제 노후도와 수리 상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 13번·15번·19번 근저당권 및 후속 이전등기의 현재 유효 상태를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 경매신청채권 확인. 오케이에프앤아이대부주식회사와 교보생명보험주식회사의 경매개시결정 및 관련 권리이전 이력을 확인하고, 청구금액 268,115,901원의 배당 관계를 파악하세요.
- 점유·전입 확인. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서 등을 통해 실제 점유자, 전입일자, 임차보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 실질취득비용 재산정. 매수인에게 승계될 보증금이나 다른 부담이 확인된다면 낙찰가에 합산하여 최근 실거래가와 다시 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부를 직접 확인하지 못한 만큼 수리 필요 여부, 누수, 설비 및 창호 상태를 가능한 범위에서 확인하세요.
- 실거래 편차 검토. 233,000,000원과 393,000,000원 사이의 큰 가격 차이가 확인됩니다. 동일 면적의 층·향·상태를 비교해 입찰가를 결정하세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 가능성이 있는 비용을 관리사무소에서 확인하세요.
- 대지권·규제 확인. 정비구역과 토지거래허가구역 등 관련 표시가 실제 매수 및 처분에 미치는 영향을 관련 공적 장부에서 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026년 11월 16일 입찰 전 법원 공고를 통해 매각 진행 여부와 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”
인천 산곡동 현대아파트 310동 1205호는 감정가 403,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 282,100,000원으로 낮아진 물건입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이 345,833,333원이고, 가장 최근 거래가가 375,000,000원인 점을 고려하면 가격상 관심을 가질 이유는 충분합니다.
그러나 입찰 판단을 완성하기 위해서는 중요한 확인 절차가 남아 있습니다. 임대관계가 미상이고, 선행 근저당권의 말소 표시와 후속 이전등기 사이에 대조할 부분이 있으며, 268,115,901원의 청구금액과 예상배당표의 신청채권자 배당 0원도 설명이 필요합니다.
따라서 현 단계에서 결론은 명확합니다. 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 실질취득비용과 권리 안전성이 아직 확정되지 않았습니다. 현재의 가격 할인은 긍정적으로 평가하되, 입찰에 앞서 등기·점유·배당 관계를 대조해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 더 싸게 낙찰받는 데 있는 것이 아니라, 확인되지 않은 인수위험을 해소한 뒤 합리적인 가격에 취득할 수 있느냐에 있습니다.
