인천지방법원 2024타경569838. 인천 부평구 부평동 디-바인아파트 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 건물 명칭에는 아파트가 들어가지만, 감정평가상 실제 이용상태와 경매물건 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반 아파트의 시세나 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 농협은행이 2017년 10월 12일 설정한 채권최고액 183,600,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 11월 19일 같은 은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 조사된 임차인 최한택·김송희의 전입일은 각각 2019년으로, 말소기준권리보다 늦습니다.
다만 권리상 인수액이 없다는 판단과 투자수익이 좋다는 판단은 별개입니다. 이 오피스텔의 최근 거래가는 199,000,000원과 203,000,000원 수준인데, 신건 최저매각가는 235,000,000원입니다. 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보면 가격 차이가 작아 보이지만, 최근 거래로 비교하면 상당한 고평가 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경569838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경원대로1347번길 54, 4층 401호 (부평동, 디-바인아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 비교대상 면적 66.73㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 4층 |
| 건물 사용승인 | 2017.08.07 |
| 소유자 | 정채봉 (단독소유 · 종전 등기명의 정차이펑) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 162,207,436원 |
| 말소기준권리 | 2017.10.12 농협은행 근저당권 · 채권최고액 183,600,000원 |
| 임차인 | 최한택, 김송희 · 실제 임차인 2명 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (임차보증금 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 임차인 2명
권리 판단의 기준점은 2017.10.12 농협은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 183,600,000원이고, 이번 경매의 신청채권자도 농협은행입니다. 해당 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
임차인 현황 — 대항력과 배당요구를 구분해야 한다
실제 임차인은 최한택·김송희 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고인이 아니라 각각 별도의 임차인으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않았고 우선변제에 따른 배당액도 확정되지 않았으므로 배당 및 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최한택 주거 |
2019.03.05 확정일자 2021.11.11 |
미상 | 대항력 없음 |
우선변제액 미확인 배당요구 신청 2024.11.29 |
승계 아님 |
| 김송희 |
2019.11.07 확정일자 2021.11.11 |
미상 | 대항력 없음 |
우선변제액 미확인 배당요구 확인 필요 |
승계 아님 |
특히 근저당권 이후에 확정일자를 받은 임차인이라도 요건을 갖추면 배당절차에서 우선변제를 주장할 수 있습니다. 따라서 뒤에 제시하는 예상배당표의 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다. 임차보증금과 법정 우선채권에 따라 실제 배당 순서 및 금액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 말하는 가격은 다르다
비교 대상으로 확인되는 디-바인아파트의 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 228,000,000원이지만, 2021년 고가 거래와 2025년 6월 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 201,000,000원으로, 현재 시장을 판단할 때 더 중요한 지표입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 69.43㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 69.43㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2025.06 | 67.45㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2021.08 | 69.43㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 201,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 228,000,000원 |
비교 거래 면적은 67.45㎡·69.43㎡이고 대상 면적은 66.73㎡입니다. 유사 면적 거래를 통한 비교이며 층·향·이용상태에 따른 개별 가격 차이가 있을 수 있습니다.
최저매각가 235,000,000원은 전체 실거래 평균 228,000,000원의 103.1%입니다. 전체 평균만 보면 큰 차이가 없어 보이지만, 최근 12개월 평균 201,000,000원과 비교하면 116.9%입니다. 금액으로는 34,000,000원 높은 가격입니다.
최신 거래인 2026년 8월 203,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 32,000,000원 높습니다. 실거래 추세 지표 역시 -21.2%로, 과거보다 최근 거래가격이 낮아진 하락 흐름을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 183,600,000원 | 183,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 47,310,000원 |
| 합계 | — | 235,000,000원 |
농협은행 배당은 근저당 채권최고액 183,600,000원을 기준으로 한 추정입니다. 실제 경매 청구액은 162,207,436원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순서에 따라 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 늘지 않는다
두 임차인 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 판단되므로, 현재 분석에서는 매수인 인수액을 모든 회차에서 0원으로 추정합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 예상 실질취득금액도 함께 내려가는 구조입니다. 다만 임차보증금과 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 235,000,000원 | 0원 | 47,310,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 188,000,000원 | 0원 | 968,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 150,400,000원 | 36,105,600원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 2회 유찰 시 채권 미배당 36,105,600원은 채권자의 회수 부족액이며, 매수인이 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다. 유찰은 확정된 일정이 아니고 실제 매각조건과 배당금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 경원대로1347번길 일대입니다. 주변에는 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 부평역이 소재합니다. 대상 건물의 북동측 및 북서측으로 포장도로가 접합니다.
- 건물. 2017.08.07 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 카리프트, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물 명칭이 디-바인아파트라고 해서 일반 아파트로 평가하면 안 됩니다. 비교 거래에서도 오피스텔 용도와 개별 호실의 차이를 고려해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역도 포함되어 있습니다. 토지 공시지가는 3,331,000원/㎡입니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 규모는 14세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래가 하락하고 단지 경매 평균 유찰 11.0회, 낙찰률 0.0%라는 지표도 나타납니다. 거래 표본이 적고 오피스텔 용도라는 점을 함께 고려하면 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 입찰가 판단. 전체 평균 228,000,000원보다 최근 12개월 평균 201,000,000원과 최신 거래 203,000,000원을 우선 확인하세요. 신건 최저가 235,000,000원은 두 지표보다 높습니다.
- 임차인 2명의 보증금 확인. 최한택·김송희 모두 대항력은 없는 것으로 판단되지만 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 대항력 부재와 임차보증금 확인 불필요는 같은 뜻이 아닙니다.
- 배당요구 및 우선변제 재확인. 최한택은 2024.11.29 배당요구를 신청했습니다. 김송희의 신청 여부와 두 임차인의 우선변제 범위를 확인하고, 배당표의 소유자 잔여액을 확정액으로 보지 마세요.
- 현장 점유 및 명도. 임차인의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 점검하세요. 후순위 임차인이라도 이사 협의나 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 오피스텔 사용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 현황상 사용방법, 임대차계약 내용, 관리규약과 실제 내부 상태를 확인하세요.
- 환금성 위험. 14세대 규모와 적은 실거래 표본, -21.2%의 가격 하락 추세, 단지 경매 평균 유찰 11.0회를 함께 검토하세요. 향후 재매각에 시간이 걸릴 가능성도 고려해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 당해세 및 법정 우선채권의 존재를 확인하세요. 현재 예상배당표에는 이러한 비용이 모두 반영된 것은 아닙니다.
- 경매 원본 확인. 매각기일은 2026.11.16입니다. 입찰 전에 사건 진행상태, 매각물건명세서, 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 접수 문건을 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험이 낮아도 비싸게 사면 위험하다”
인천 디-바인 401호는 권리 측면과 가격 측면의 평가가 명확히 갈리는 물건입니다. 2017년 농협은행 근저당이 말소기준권리이고, 실제 임차인 2명의 전입은 모두 이후입니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
그러나 신건 최저매각가 235,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 201,000,000원보다 34,000,000원 높습니다. 최신 거래가 203,000,000원보다도 비쌉니다. 여기에 거래가격 하락 추세 -21.2%, 소규모 14세대 단지, 단지 경매 평균 유찰 11.0회라는 부정적인 지표가 겹칩니다.
특히 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균 228,000,000원을 근거로 현재 최저가를 적정하다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 시장이 실제로 얼마에 거래되고 있는지를 우선해야 합니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격과 환금성은 경계입니다. 임차보증금과 점유관계를 최종 확인해야 하며, 현재 신건 가격에서는 투자 매력도가 낮습니다. 유찰로 가격이 조정되는 경우에도 최근 실거래와 하락 추세를 다시 비교한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
