인천지방법원 2024타경577587. 인천 계양구 계산동 동흥빌라 3층 303호, 전용 33.48㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 7,200만원이고 현재 최저가도 같은 7,200만원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 105,295,890원입니다.

이 물건의 핵심은 등기부상 임차권등기입니다. 이주형 씨는 2021년 2월 3일 임대차계약 및 확정일자를 받고, 2021년 2월 25일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 보증금은 1억1,000만원입니다. 이후 2023년 4월 19일 을구에 주택임차권등기가 접수됐습니다. 분석상 기준일로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023년 7월 17일이므로 임차권등기가 더 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시하고 있습니다.

따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 지급되지 못한 보증금이 늘어나는 구조입니다. 낮은 최저가가 매수인의 총투자비를 낮춰 주는 일반적인 경매와 다릅니다. 권리의 핵심은 이주형 씨의 미배당 보증금이고, 가격 판단의 핵심은 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 기준일보다 앞선다

권리분석에서 반드시 구분해야 할 부분은 2007년 근저당권과 현재 존속하는 임차권입니다. 을구 1번 국민은행 근저당권은 2007년 2월 15일 채권최고액 13,000,000원으로 설정됐지만, 2007년 3월 13일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 인수 여부를 판단하는 유효한 담보권으로 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 1명이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 임차인은 2명입니다. 이 중 이주형 씨는 보증금과 임대차관계가 등기부에 구체적으로 확인되는 대항력 있는 임차인입니다. 지한별 씨는 기준일 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 확인되지만, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.

보증기관의 대위·승계 임차인을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 이주형 씨의 보증금 110,000,000원을 임차인 보증금으로 계산하며, 주택도시보증공사 명의의 가압류 및 경매채권은 별도 등기상 채권으로 구분합니다. 두 채권의 실제 발생 원인과 중복 여부는 채권계산서로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 65.5%라는 숫자에 속지 말 것

대상 전용면적과 일치하는 동흥빌라 거래는 33.48㎡ 표본 1건입니다. 확인되는 거래는 2022년 10월 3층 거래로 110,000,000원입니다. 평균 및 최신 확인 거래 역시 110,000,000원입니다.

여기서 중요한 것은 최저가와 실질취득액의 차이입니다.

단순 최저가 기준으로는 과거 거래가의 65.5%이지만, 이는 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 매수인 인수액을 더한 실질취득액은 111,696,000원으로, 확인된 110,000,000원 거래보다 약 1.5% 높습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 근거는 없습니다.

④ 실질취득액 시나리오 — 유찰돼도 총액은 거의 고정

임차보증금 110,000,000원은 낙찰가보다 큽니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 배당하고, 배당되지 않은 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 매수인의 인수액은 그만큼 늘어납니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 매수인 인수액. 배당 시 집행비용 약 2.4%를 반영한 추정 시나리오입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)

채권자 청구액 합계 355,295,890원, 채권자 배당 합계 0원으로 산정돼 있습니다. 이주형 씨의 임차보증금은 별도 우선배당 항목입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 주위환경. 인천광역시 계양구 계산동 소재 북인천중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 303호입니다. 외벽 드라이비트 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 급·배수·위생·난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대지면적 358㎡, 지목 답, 평지·사다리형 토지입니다. 남서측으로 노폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 관련됩니다. 특히 절대보호구역 저촉 사항은 관할기관 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 현황상 동흥빌라 '2동'이라고 기재돼 있으므로 현장 건물 표시와 등기부상 동·호수의 일치 여부를 대조해야 합니다.
• 환금성. 1995년 준공된 15세대 규모의 다세대주택입니다. 확인 거래가 1건뿐이고 거래일도 2022.10이므로 현재 거래가격과 매각 소요기간을 예측하기 어렵습니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차권 인수금 확정. 이주형 씨 보증금 110,000,000원과 배당요구, 확정일자, 전입일을 원본 매각물건명세서 및 임차권등기와 대조하세요. 매수인 인수액 39,696,000원은 현재 매각가 가정에 따른 추정치입니다.
• 지한별 씨 점유관계 확인. 전입일은 2024.05.29로 기준일 이후입니다. 보증금·확정일자·점유 부분과 실제 거주 여부를 확인하고, 명세서의 보완사항을 확인하세요.
• HUG 채권 확인. 가압류 250,000,000원과 경매 청구액 105,295,890원의 실제 채권관계 및 중복 여부를 채권계산서와 사건기록으로 확인하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 72,000,000원만 기준으로 입찰가를 정하지 마세요. 인수액을 합산하면 실질취득액은 111,696,000원입니다. 유찰 시에도 인수액 증가로 총액이 거의 유지됩니다.
• 현장 건물 표시 확인. 명세서상 현황 '2동' 기재와 등기부상 동흥빌라 3층 303호 표시를 대조하세요. 실제 출입문과 점유 부분도 확인해야 합니다.
• 규제 및 이용상태. 제2종일반주거지역과 절대보호구역 저촉 등 토지이용 제한을 관할기관에 확인하세요. 건축물 현황과 실제 이용상태도 점검해야 합니다.
• 거래가격 재확인. 비교 가능한 거래는 2022.10 110,000,000원 1건입니다. 입찰 직전 동일 면적·동일 건물의 추가 거래와 현재 매매 호가를 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 임차권등기와 실제 점유관계를 구분해 인도 절차를 검토하고, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부도 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “7,200만원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 최저가만 보고 접근하면 판단을 그르치기 쉬운 대항력 임차권 인수형 경매입니다. 이주형 씨의 보증금 1억1,000만원은 낙찰가보다 크고, 우선배당 후에도 남는 금액을 매수인이 인수합니다. 신건 낙찰을 가정하면 매수인 인수액은 39,696,000원이며 실질취득액은 111,696,000원입니다.

1회 유찰 시 실질취득액은 111,436,800원, 2회 유찰 시에도 111,229,440원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총투자비는 거의 줄어들지 않습니다. 확인된 과거 거래 110,000,000원과 비교해도 신건 실질취득액이 높으며, 그 거래마저 2022.10 단 1건이어서 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.

권리 측면에서는 이주형 씨의 임차권등기와 미배당 보증금이 가장 큰 위험입니다. 지한별 씨의 보증금 및 점유관계, HUG 채권의 실제 잔액과 중복 여부도 추가 확인해야 합니다. 여기에 15세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 한계와 거래 표본 부족까지 고려해야 합니다.

권리상 핵심 위험은 이주형 씨 보증금 1억1,000만원, 가격상 핵심 위험은 낙찰가와 인수액을 합산해야만 보이는 실질취득액입니다. 7,200만원이라는 숫자에 현혹되지 말고, 매수인이 실제 부담할 총액을 기준으로 판단해야 합니다.