수원지방법원 2024타경100670. 경기도 화성시 반송동 트라이엄프 동탄 11층 1114호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 1억 4,000만원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 3,361만 4,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.
그러나 등기부에는 임차보증금 1억 5,000만원의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차인의 전입·점유 시점은 2022년 7월 5일이고, 현재 기준권리로 분류된 하나캐피탈 가압류는 2024년 11월 22일입니다. 임차인의 대항력이 선순위로 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 기재되어 있습니다.
더 주의할 부분은 임차인 최구환이 경매신청채권자 최구환과 동일인이라는 점입니다. 관련 분석 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이는 허위임차인으로 확정할 수 있다는 뜻은 아니지만, 임대차의 실체와 보증금 지급 경위를 확인하지 않고 입찰하기에는 위험이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 메타폴리스로 47-11, 11층 1114호 (반송동, 트라이엄프 동탄) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(사건 분류) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 20층 건물 중 11층 1114호 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2011.06.24. 사용승인 |
| 소유자 | 원라진 (2022.06.27. 소유권이전, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 33,614,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최구환 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 9번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 · 2024.11.22. |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 임차인 | 최구환 1명 · 임차보증금 150,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
이 사건은 현재 남아 있는 권리만 볼 것이 아니라 과거 근저당권의 말소 여부까지 구분해야 합니다. 2013년 중소기업은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원은 2019년 11월 27일 말소되었고, 2019년 11월 27일 설정된 남원원예농업협동조합 근저당권 채권최고액 90,000,000원도 2022년 6월 28일 해지로 말소되었습니다. 두 근저당권 모두 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있는 것은 아닙니다.
현재 권리정리에서 중요한 기준은 2024년 11월 22일 접수된 갑구 9번 하나캐피탈 가압류입니다. 그보다 앞선 2022년 7월 5일 임차인의 전입 및 점유가 확인되고, 2023년 12월 4일에는 주택임차권등기도 접수되었습니다. 따라서 임차권은 가압류보다 앞선 권리로서 매수인 인수 위험이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 5,000만원 인수 위험
확인되는 실제 임차인은 최구환 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 임차권등기에는 전유부분 전부, 임대차계약일 2022년 7월 5일, 주민등록일 2022년 7월 5일, 점유개시일 2022년 7월 5일, 임차보증금 150,000,000원이 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 | 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최구환 | 주거(임차권등기) 2022.07.05. |
150,000,000원 |
대항력 有 우선변제권 없음 보증기관 승계 아님 |
배당 0원 전액 인수 150,000,000원 |
임차권등기 접수일 2023.12.04. · 배당요구일 2023.12.04. · 등기부 임차권 기재상 확정일자 2022.07.05.
특히 등기부 임차권 기재에는 확정일자 2022년 7월 5일이 나타나지만, 이번 배당 산정에서는 임차인의 우선변제권을 인정하지 않고 배당액을 0원으로 처리하고 있습니다. 따라서 확정일자 기재만 보고 배당 가능성을 임의로 계산해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 원본과 임대차계약서, 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 3% 추정) | - | 1,005,052원 |
| 인수. 임차인 최구환 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 51,057,560원 | 32,608,948원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최구환 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 산정상 집행비용을 제외한 매각대금은 하나캐피탈 가압류 채권에 배당되는 구조입니다. 하나캐피탈 청구액 51,057,560원 중 32,608,948원이 배당되고, 18,448,612원이 미배당됩니다. 신청채권자 최구환의 청구액 150,000,000원은 배당되지 않는 것으로 산정되어 있습니다.
배당 산정상 채권 총 청구액 201,057,560원 · 채권 배당 합계 32,608,948원 · 채권 미배당 168,448,612원 · 매수인 인수액 150,000,000원. 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다
현재 4회 유찰된 상태에서 최저가는 33,614,000원입니다. 추가 유찰로 입찰가격이 낮아지더라도 대항력 임차보증금 150,000,000원의 인수 위험 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 임차인 배당은 없고, 인수액은 150,000,000원으로 동일하게 산정되어 있습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 33,614,000원 | 150,000,000원 | 183,614,000원 | 168,448,612원 |
| 5회 유찰 시 | 23,529,800원 | 150,000,000원 | 173,529,800원 | 178,351,296원 |
| 6회 유찰 시 | 16,470,859원 | 150,000,000원 | 166,470,859원 | 185,283,176원 |
6회 유찰까지 진행되어 최저가가 16,470,859원이 되더라도, 인수액을 더한 실질취득액은 166,470,859원입니다. 이는 감정가 140,000,000원보다 여전히 26,470,859원 높은 수준입니다. 입찰가격만 낮아지는 것을 실질적인 취득가격 하락과 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄복합문화센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 화성동탄지구 중심상가지대이며, 대단위 아파트단지·근린상가·학교·공원·생활편익시설 등이 함께 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로 배치에 따른 차량 이용은 대체로 무난합니다. 동측으로 왕복 4차선 메타폴리스로가 접하며 노작로와 연결됩니다. 인근 버스정류장과 버스노선도 이용할 수 있습니다.
- 건물. 2011년 6월 24일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층 물건입니다. 급배수·위생·승강기·소방 등 공용설비가 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도 및 규제. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 토지이용계획은 중심상업지역·특정용도제한지구·동탄(1)지구 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역 및 성장관리권역에도 해당합니다.
- 토지 및 공시지가. 지목은 대, 토지면적은 2,182.5㎡이며 공시지가는 6,424,000원/㎡입니다. 평지의 세로장방형 토지로 중로 한 면에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 법정지상권 해당사항은 없습니다.
- 환금성. 중심상업지역의 오피스텔·근린생활시설 혼재 지역이라는 입지적 특성은 있으나, 개별 호실의 실제 이용현황과 임대수요, 공실 여부, 관리비 체납 및 매매사례를 별도로 확인해야 합니다. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득액의 시장 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 최구환의 보증금 150,000,000원이 전액 인수되는 구조를 기본 위험으로 반영해야 합니다. 단순히 최저가 33,614,000원만 준비해서는 안 됩니다.
- 가장임차인 의심 검증. 임차인과 경매신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약서 원본, 보증금 송금내역, 임대인의 수령 사실, 실제 점유 및 주민등록 자료, 임대차 발생 경위를 확인해야 합니다. 허위임차인 여부를 추측만으로 확정해서는 안 됩니다.
- 확정일자와 우선변제권. 등기부 임차권 내용에는 2022.07.05. 확정일자가 기재되어 있으나, 배당 산정에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 있습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 배당요구 관련 자료를 대조해 실제 법적 순위를 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 5번 주택임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시되어 있습니다. 매수인 인수 범위와 임차권등기 말소 가능 시점을 법률전문가와 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 중복 검토. 임차보증금 150,000,000원과 신청채권자 최구환의 청구액 150,000,000원이 동일인·동일액입니다. 동일 채권인지 별개의 법률관계인지 확인하고, 인수액을 이중 계산하지 않도록 주의하세요.
- 실질취득가 기준 입찰. 현재 최저가에 보증금 인수액을 더하면 183,614,000원입니다. 감정가 140,000,000원보다 높으므로 최저가 비율만 보고 입찰 상한을 결정하면 안 됩니다.
- 실제 사용 및 임대수익. 감정평가상 오피스텔 이용이므로 실제 주거·업무 이용 상태, 공실 여부, 임대차 현황, 관리비 체납, 관리규약을 확인하세요. 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 배당요구 자료를 반드시 대조해야 합니다. 자동 산정된 배당액과 인수액은 실제 법원의 배당절차 및 권리 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 3,361만원 ≠ 취득가 3,361만원”
수원지방법원 2024타경100670은 네 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가의 24.01%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 숫자만으로 저가 낙찰을 기대해서는 안 됩니다. 선순위 임차인 최구환의 보증금 150,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 산정되어 있기 때문입니다.
현재 최저가에 인수액을 더한 실질취득액은 183,614,000원입니다. 이는 감정가 140,000,000원의 131.2%이며, 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 추가 유찰을 기다려도 임차보증금 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
더욱이 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이라는 점은 단순한 가격 문제를 넘어섭니다. 실제 임대차가 성립했는지, 보증금이 실제 지급되었는지, 임차권과 신청채권의 법률관계가 어떻게 연결되는지를 확인해야 합니다. 이 부분을 해결하지 못한 채 입찰하면 예상하지 못한 인수·명도·소송 위험을 부담할 수 있습니다.
