인천지방법원 2025타경508109. 인천 당하동 엘리시안타운 3층 315호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되지만, 감정평가 당시 실제 이용상태는 단지형연립주택입니다. 전용 57.85㎡, 지상 5층 건물 중 3층에 위치하며 2012.02.29 사용승인을 받은 건물입니다. 현재 소유자는 정호철이며, 2022.04.12 거래가 209,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 일반적인 근저당 실행형 경매와 다릅니다. 주택도시보증공사가 223,952,291원을 청구하며 강제경매를 신청했고, 그보다 앞서 오현진의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2022.09.19 서민금융진흥원의 가압류이지만, 임차인의 전입일은 그보다 빠른 2022.02.28입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
결정적인 변수는 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 해당 확약에 따라 임차권 및 보증금 인수위험이 유효하게 정리된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 등기 말소동의의 효력이 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수책임까지 해소하는지는 확약서 원문과 매각조건으로 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1086-1 엘리시안타운 3층 315호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 청마로93번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 / 단지형연립주택 |
| 면적 / 층수 | 전용 57.85㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트경사슬라브지붕 |
| 사용승인일 | 2012.02.29 |
| 단지규모 | 64세대 |
| 소유자 | 정호철 (2022.04.12 매매 · 거래가 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,952,291원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2022.09.19 서민금융진흥원 가압류 · 8,921,077원 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기보다 빠른 전입일이 핵심
② 임차인 분석 — 보증금 209,000,000원과 확약의 효력
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오현진 | 3층 315호 57.85㎡ 전부 | 2022.02.28 2022.02.28 |
209,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 확약 제출 |
| 실제 임차인 | 오현진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.12.18 |
| 전입신고일 | 2022.02.28 |
| 점유개시일 | 2022.02.28 |
| 확정일자 | 2022.02.28 |
| 임차권등기일 | 2023.11.28 (을구 3번) |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2023.11.28 |
| 임차보증금 | 209,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 161,890,000원 |
| 계산상 미배당액 | 47,110,000원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 (확약 유효 전제) |
실제 임차인은 오현진 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 보증금 역시 오현진의 209,000,000원만 계산합니다.
배당계산상 미배당액 47,110,000원은 확약 적용 전의 위험 금액입니다. 확약의 적용 범위와 이행조건은 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 해당 확약은 오현진의 임차권에 관한 것으로, 다른 임차인이나 별개의 점유권리가 확인된다면 그 위험까지 자동으로 해소하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
엘리시안타운의 실거래는 총 11건이며 전체 평균은 163,181,818원입니다. 최저매각가 165,000,000원은 전체 평균의 101.1%로, 이 수치만 보면 차이가 크지 않아 보입니다.
하지만 과거에는 209,000,000원에 거래된 사례가 있고, 최근 거래에서는 가격이 크게 낮아졌습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 105,000,000원 1건으로, 신건 최저가와 상당한 차이가 있습니다. 최근 거래 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 거래가격 하락 추세 -37.9%와 함께 보면 과거 전체 평균만을 근거로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 57.85㎡ | 2층 | 105,000,000원 |
| 2025.01 | 59.46㎡ | 4층 | 148,000,000원 |
| 2024.04 | 57.85㎡ | 4층 | 149,000,000원 |
| 2023.12 | 57.85㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 57.85㎡ | 3층 | 153,000,000원 |
| 2022.11 | 57.85㎡ | 2층 | 169,000,000원 |
| 2022.05 | 57.85㎡ | 3층 | 199,000,000원 |
| 2022.04 | 57.85㎡ | 3층 | 209,000,000원 |
| 2021.12 | 57.85㎡ | 3층 | 209,000,000원 |
| 2021.12 | 55.62㎡ | 5층 | 165,000,000원 |
| 2021.08 | 57.85㎡ | 2층 | 139,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 163,181,818원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.85㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 · 오현진(우선변제) | 209,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,921,077원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 223,952,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,110,000원과 임차인 우선배당 161,890,000원으로 매각대금이 전부 배분되는 추정입니다. 일반 채권자 미배당액 합계는 232,873,368원이며, 임차보증금 계산상 부족액은 47,110,000원입니다. 확약에 따른 매수인 실질 인수는 0원으로 보되, 확약의 효력과 이행조건 확인이 전제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다
대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못한다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인에게 승계될 수 있는 금액이 늘어납니다. 따라서 확약이 없는 상태에서는 유찰에 따른 최저가 하락을 곧바로 취득비용 절감으로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수 위험 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 165,000,000원 | 47,110,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 132,000,000원 | 79,648,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 105,600,000원 | 105,678,400원 | 실질 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 독정역이 위치합니다. 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 2012.02.29 사용승인을 받았습니다. 기본 위생설비·급배수설비·주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하구획정리)에 속하며, 토지면적은 1,016.7㎡, 공시지가는 1,319,000원/㎡입니다. 토지는 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 소로변 포장도로와 접하며, 소로2류 및 보행자전용도로 관련 토지이용계획이 확인됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 64세대 규모의 단지형연립주택입니다. 확인된 실거래 11건의 가격 범위는 105,000,000원부터 209,000,000원까지로, 최근 가격 하락과 거래 표본의 제한성을 감안하면 매도 시 예상가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 매수인의 미배당 보증금 인수책임까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있다는 점과 확약서 제출 사실을 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 오현진의 전입·점유개시·확정일자는 2022.02.28로 말소기준권리보다 빠릅니다. 확약의 효력이 확인되지 않으면 계산상 미배당액 47,110,000원을 인수위험으로 검토해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기와 별개로 현재 점유자를 확인하고, 인도 및 명도 절차에서 발생할 수 있는 시간과 비용을 검토해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 2026.03 실거래 105,000,000원을 우선 참고하되, 최근 12개월 거래 표본이 1건이므로 동일 면적·층·상태를 추가 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 163,181,818원보다 최근 거래가격과 -37.9%의 하락 추세를 우선 고려해야 합니다. 신건 최저가 165,000,000원을 저렴한 가격으로 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 132,000,000원, 2회 유찰 105,600,000원의 최저가 시나리오를 검토하되, 확약 미적용 시 인수 위험이 함께 증가한다는 점을 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 금액, 당해세 및 최우선변제 등 배당 순위 변동 요인을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 확약서 원문을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 신건 가격은 비싸다”
이 사건은 대항력 있는 임차인과 보증금 미배당 위험이 존재하는 구조입니다. 임차인 오현진의 보증금은 209,000,000원이고, 신건 매각가 기준 계산상 미배당액은 47,110,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 인수책임이 유효하게 해소된다면 매수인 실질 인수액은 0원이 됩니다.
그러나 권리위험이 해소된다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 12개월 실거래는 105,000,000원인데 최저매각가는 165,000,000원입니다. 실질취득 기준가격이 최근 거래의 157.1%이고 거래 추세도 -37.9%로 하락하고 있습니다. 과거 전체 평균 163,181,818원에 근접한다는 이유로 신건 가격에 메리트를 부여할 수 없습니다.
또한 이 물건은 감정상 단지형연립주택이고 단지규모가 64세대이므로, 대규모 아파트와 같은 환금성을 전제해서도 안 됩니다. 최근 거래 표본이 1건이라는 점까지 고려하면 가격 판단에는 추가 검증이 필요합니다.
결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류입니다. 확약서 원문으로 미배당 보증금 인수책임의 해소 여부를 먼저 확인하고, 실제 낙찰가와 최근 거래가격을 비교해야 합니다. 확약이 유효하더라도 현재 최저가에서는 가격 메리트가 부족합니다. 확약의 효력이 불확실하다면 최저가 하락만을 이유로 입찰할 물건이 아닙니다.
