수원지방법원 2025타경1498. 경기도 화성시 영천동 소재 힐스테이트동탄역멀티플라이어오피스 12층 101-1209호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 복층형 업무시설입니다. 일반적인 주거용 아파트와 같은 기준으로 가격이나 환금성을 평가해서는 안 되는 물건입니다.

소유자는 선병욱이며, 2024.08.23 소유권을 이전받으면서 거래가액 233,830,000원이 등기되었습니다. 같은 날 농협은행 명의로 채권최고액 172,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행의 임의경매개시결정, 신용보증기금과 우지인의 가압류, 국세·지방세 압류가 차례로 등장했습니다.

핵심은 권리의 선후관계와 실제 점유관계를 구분하는 것입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 것으로 표시되어 있지만, 임대관계가 확인되지 않았다는 점까지 해결된 것은 아닙니다. 특히 세금압류가 배당 순서에 미칠 영향은 실제 세목과 법정기일을 확인해야 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

말소기준권리는 2024.08.23 설정된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 172,800,000원이며, 이후 설정된 가압류 2건, 조세압류 3건, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

특히 2026.09.03 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 점을 확인해야 합니다. 이전 원인은 2026.06.22 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 지위가 이전된 것으로, 별도의 새로운 선순위 근저당이 설정된 것으로 해석하지 않습니다. 말소기준이 되는 기존 근저당권의 순위는 유지됩니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 없음으로 단정 금지

별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정하거나, 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수는 없습니다.

확인된 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 임차인이 0명이라고 확정할 수는 없습니다. 복층형 업무시설로 이용 중인 물건이므로 실제 점유 형태와 임대차 계약 여부를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 234,000,000원, 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 234,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다.

소유권이전 당시 등기된 거래가액은 233,830,000원입니다. 다만 이 금액은 과거 취득 거래가액이지, 현재의 시장가격을 보여주는 최근 실거래 평균은 아닙니다. 따라서 이 금액과 감정가가 비슷하다는 사실만으로 적정 가격이라고 판단할 수 없습니다.

④ 회차별 배당·미배당 시나리오

현재 회차부터 유찰을 가정한 회차까지, 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 지급되는 금액은 줄고 미배당 채권액은 증가합니다. 다만 현재 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.

회차별 매각가격과 배당액은 제시된 시뮬레이션 값입니다. 미래 유찰 여부나 실제 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다. 조세 우선배당 및 확인되지 않은 임대차관계에 따라 실제 배당·인수 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

신건 매각가 234,000,000원을 전제로 집행비용 4,076,000원을 먼저 공제하고, 근저당권에 172,800,000원, 신용보증기금에 57,124,000원이 배당되는 계산입니다. 우지인에게 배당되는 금액은 없고 소유자 잔여금도 0원입니다.

전체 채권액은 566,308,623원, 채권자 예상 배당액은 229,924,000원, 예상 미배당액은 336,384,623원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 동탄5동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·지식산업센터·상업용빌딩·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 동탄역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 18층 건물 중 12층에 위치합니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기·석재·페어그라스 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 복층형 업무시설로 이용 중입니다. 사건상 용도인 근린시설과 실제 이용상태를 함께 고려해야 하며, 구체적인 건축물 용도 및 사용 가능 범위는 원본에서 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측으로 광로3류, 북동측으로 중로3류와 접합니다. 토지는 사다리형 평탄지로 집합건축물의 업무시설 건부지로 이용됩니다.
• 토지이용계획. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지의 개별공시지가는 2,082,000원/㎡입니다.
• 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 업무시설·상업시설이 혼재한 입지라는 점은 참고할 수 있지만, 해당 호실 유형의 거래량과 최근 실거래가격이 확인되지 않아 매도 용이성이나 적정 매각기간을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.08.23 농협은행 근저당권이 기준입니다. 후순위 가압류·압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2026.09.03 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 실제 피담보채무액 및 배당채권 신고 내용을 확인하세요.
• 국세·지방세 체납. 평택세무서장, 안성시, 속초시의 압류가 있습니다. 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 실제 배당 순서를 다시 검토해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차 계약서, 전입·사업자등록 여부 등을 확인하여 대항력과 인수 가능성을 재검토하세요.
• 건축물 용도. 사건상 근린시설, 감정상 복층형 업무시설로 표시됩니다. 건축물대장과 집합건축물 현황, 실제 사용상태를 대조하세요.
• 시세 검증. 같은 건물 또는 유사한 복층형 업무시설의 최근 실거래와 임대수익 수준을 확인하세요. 과거 취득가격만으로 현재 적정가를 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 187,200,000원, 2회 유찰 가정 최저가 149,760,000원입니다. 낮아진 가격 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않으므로 각 회차에서 실거래와 실질취득비용을 다시 비교하세요.
• 관리비·점유 인도. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담, 실제 점유자의 인도 가능 여부 및 절차를 확인하세요.
• 입찰 서류. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 등기사항증명서·건축물대장 및 세금 관련 자료를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 해소”

이 물건의 장점은 말소기준권리가 뚜렷하고 후순위 등기권리의 정리 구조가 명확하다는 점입니다. 농협은행 근저당권을 기준으로 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 세금압류 3건, 임대관계 미상, 최근 시세 비교자료 부재는 별도로 해결해야 하는 불확실성입니다. 특히 감정상 복층형 업무시설이라는 용도 특성 때문에 일반 아파트와 동일한 가격 판단을 적용할 수 없습니다.

신건 최저가 234,000,000원이 현재 시장가격에 비해 유리하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 배당상 채권 미배당액이 크다는 사실 역시 직접적인 매수인 인수부담을 의미하지는 않지만, 조세 우선배당과 실제 임대차관계는 반드시 검증해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 점유·조세·가격 검증이 완료되기 전에는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 편이 합리적입니다. 권리 구조는 확인, 인수 위험은 재검증, 가격 메리트는 미확인. 이 물건의 핵심입니다.