수원지방법원 2025타경1573. 경기도 수원시 영통구 이의동 1185-1, 광교중학교 북서측 인근에 위치한 토지와 건물 일괄매각 물건입니다. 토지면적은 341.0㎡이며, 감정평가서에는 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층 건물로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2017년 4월 4일입니다. 감정평가상 이용상태는 지하주차장·창고와 방 4개, 주방 및 거실, 가족실, 화장실 2개를 갖춘 단독주택입니다.

소유자는 박점숙과 이치권으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 핵심은 국민은행의 2018년 근저당권입니다. 그 뒤로 수협은행 근저당권, 금융기관 가압류, 지방자치단체 및 국세 압류가 이어졌지만 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 이 물건에는 두 가지 확인 과제가 있습니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점입니다. 등재된 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지까지 확인된 것은 아닙니다. 둘째, 경매상 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’인데 감정평가서상 이용상태는 단독주택입니다. 가격 비교와 금융기관의 담보평가를 위해 건축물대장 및 매각목록의 대조가 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준, 후순위 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 2018년 4월 2일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 후순위 권리의 인수 여부를 판단합니다.

먼저 2017년 4월 21일 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권은 2018년 4월 2일 해지되어 이미 등기상 말소된 권리입니다. 따라서 현재 경매에서 별도의 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다. 같은 날 박점숙이 증여로 2분의 1 지분을 취득했고, 국민은행 근저당권이 설정되었습니다.

말소기준 이후에는 수협은행의 360,000,000원 근저당권과 낙원새마을금고 1,000,000,000원, 여수수산업협동조합 500,000,000원, 멍게수하식수산업협동조합 245,000,000원의 가압류가 존재합니다. 수원시 압류와 국세 압류도 확인됩니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매수인이 해당 채권을 직접 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 등재 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 이를 근거로 임차인이 전혀 없다고 단정하거나, 점유자가 소유자라고 확정해서는 안 됩니다.

입찰 전 현장 방문과 점유자 면담을 통해 실제 거주자 및 임대차관계를 확인하고, 전입세대 확인과 관련 서류를 대조하는 것이 우선입니다. 임차인이 발견된다면 보증금의 배당 가능액과 매수인 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 27.29억의 적정성을 단정할 수 없다

이 물건의 감정가이자 신건 최저매각가는 2,729,627,600원입니다. 현재 유찰 횟수는 0회로 감정가의 100%에서 첫 매각이 진행되는 구조입니다.

그러나 가격 판단에 사용할 동일 유형의 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 특히 감정평가상 실제 이용상태가 단독주택이므로 일반 아파트나 연립·다세대의 거래가격을 그대로 적용하는 방식은 적절하지 않습니다. 토지면적, 건물의 연면적과 구조, 내부 상태, 도로 접근성, 건축물대장상 용도 등을 맞춘 단독주택 또는 유사 규모의 주택 거래를 비교해야 합니다.

이 물건은 토지와 건물을 일괄 취득하는 형태입니다. 따라서 건물만의 거래가격이 아니라 토지가치와 건물가치를 구분해 검토해야 합니다. 토지 341.0㎡, 공시지가 2,577,000원/㎡라는 수치는 참고할 수 있지만, 공시지가를 곧바로 낙찰 후 처분가격이나 전체 부동산의 시장가치로 환산해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 2,729,627,600원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당재원은 2,699,931,324원입니다. 채권자 총 청구액 2,849,000,000원 중 2,699,931,324원이 배당되고, 149,068,676원이 미배당으로 남는 계산입니다.

미배당은 마지막 순위인 멍게수하식수산업협동조합의 청구금액 245,000,000원 중 95,931,324원만 배당되는 것으로 계산한 결과입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수는 별개

세 가지 시나리오 모두 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 매각가격이 하락할수록 채권자 미배당액이 커지는 구조입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수금액은 구분해야 합니다.

특히 2회 유찰 시 미배당 추정액은 1,121,907,953원까지 커집니다. 이는 후순위 채권자들이 회수하지 못하는 금액이 커진다는 뜻이지, 매수인이 11억 원을 추가로 부담한다는 의미가 아닙니다. 다만 임대차나 조세 등 별도 인수 가능성이 있는 권리가 발견되면 별도 분석이 필요합니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석

• 위치 및 주위환경. 광교중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 타운하우스, 단독주택 등이 혼재하는 근교주택지대입니다. 일반적인 공동주택 단지와는 다른 주택 유형으로 접근해야 합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근 노선버스 정류장과 신분당선 광교역까지의 거리를 고려한 대중교통 환경은 감정평가상 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지 조건. 토지면적 341.0㎡, 지목 대, 평지, 사다리형, 중로각지입니다. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 토지의 공시지가는 2,577,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 광교지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 택지개발지구, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역 등의 규제 표시가 확인됩니다.
• 토지거래허가. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다. 실제 취득 시 허가 대상 여부와 적용 예외를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 2층이며 사용승인일은 2017년 4월 4일입니다. 기본 급배수·위생설비, 주차장설비, 방범설비를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 관련 사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 감정평가서상 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만 경매 분류와 감정평가상 이용상태의 차이는 건축물대장으로 확인해야 합니다.
• 조경수 및 부속물. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 목록 1 지상의 조경수 등은 토지가액에 포함된다고 기재되어 있습니다.
• 환금성. 아파트가 아니라 토지와 단독주택을 함께 취득하는 물건입니다. 일반 아파트의 거래량이나 가격 흐름을 그대로 적용하기 어렵고, 유사 단독주택의 매매사례와 실제 건물 상태에 따라 환금성 판단이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 각 부동산의 목록번호, 지분 및 실제 포함 필지를 확인하세요. 특히 공동담보에 기재된 1185-19 토지와 이번 매각대상의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가서상 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장상 주용도, 실제 구조, 연면적, 위반 여부, 토지와 건물의 소유관계를 확인하세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금, 전입일, 확정일자 등을 확인해야 합니다. 임차인이 발견되면 대항력과 배당 및 인수 여부를 재분석하세요.
• 국민은행 채권 확인. 경매 청구액 556,536,626원과 근저당권 채권최고액 744,000,000원은 다른 금액입니다. 실제 채무잔액과 배당요구액을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 수원시와 국세 관련 압류가 확인됩니다. 말소 여부와 별개로 당해세 등 매수인 부담 가능성이 있는 조세 항목을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 아파트 실거래가가 아닌 광교 일대의 유사 단독주택 및 토지 포함 거래를 기준으로 비교하세요. 대지면적, 건물면적, 사용승인, 구조, 도로 조건을 맞춰야 합니다.
• 현장 점검. 지하주차장, 창고, 방 4개, 가족실 등 감정평가서상 이용상태가 실제와 일치하는지 확인하고, 누수·균열·설비·주차장 상태를 점검하세요.
• 토지거래허가 여부. 토지거래계약 허가구역 표시가 있으므로 취득 목적과 거래 형태에 따른 허가 적용 여부를 사전에 확인하세요.
• 부대비용 산정. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수선비 및 미납 공과금 등을 별도로 산정해야 합니다. 예상배당표의 집행비용과 매수인의 취득 부대비용은 서로 다른 항목입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다

수원 2025타경1573은 말소기준권리가 명확합니다. 2018년 4월 2일 국민은행 근저당권 이후 설정된 수협은행 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 채권자 미배당액이 발생해도 그것이 매수인에게 자동으로 인수되는 것은 아니며, 등기상 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 권리분석이 끝났다고 입찰 판단까지 끝난 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 실제 이용상태는 단독주택인데 경매 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있습니다. 매각대상 토지의 정확한 범위와 점유관계, 실제 건물 상태도 확인해야 합니다.

무엇보다 신건 최저가 2,729,627,600원이 적정한 가격인지 판단할 비교 실거래 근거가 없습니다. 토지 341.0㎡와 2017년 사용승인된 단독주택이라는 특성을 반영한 개별 비교가 필요합니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 그 자체가 투자 메리트라는 뜻은 아닙니다.

권리 구조는 인수 부담이 없는 방향, 임대관계는 확인 필요, 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 핵심은 최저가 숫자보다 실제 매각대상과 주택의 용도·상태를 정확히 파악하고, 유사 단독주택의 시장가격을 근거로 입찰 상한을 정하는 데 있습니다.