수원지방법원 2025타경1620. 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리에 있는 어반즈19 2층 205호입니다. 2020년 11월 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물의 다세대주택으로, 원룸·주방·욕실·현관 구조이며 전용 테라스가 있습니다. 전체 19세대 규모의 소형 공동주택입니다. 소유자는 제이비디엠씨주식회사이고, 경매신청채권자는 박보혁입니다.

등기부를 살펴보면 과거 화서신용협동조합의 채권최고액 804,000,000원 근저당권이 있었지만, 해당 근저당권은 2021.07.15 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 압류 역시 2026.08.13 말소됐습니다. 현재 주의할 권리는 이들과 다릅니다. 2025.07.09 설정된 박보혁의 전세권이 2025.08.26 경매개시결정보다 앞선다는 점입니다.

임차인 박보혁의 전입신고일은 2021.06.30으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 이를 인수한다는 취지의 문구가 있습니다. 따라서 이 물건의 위험을 판단할 때는 단순한 최저매각가가 아니라 배당 후 실제 남는 보증금과 선순위 전세권의 처리를 함께 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

조사된 실제 임차인은 박보혁 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 조사됐으며, 전입신고일은 말소기준권리 이전인 2021.06.30입니다. 대항력은 있는 것으로 판단돼 있습니다. 다만 임대차계약상 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

박보혁은 임차인·전세권자·경매신청채권자가 동일인입니다. 이는 권리와 채권의 동일성 및 발생 경위를 확인해야 하는 중요한 사항입니다. 관계인 사이의 임대차이거나 가장임차인 문제를 검토할 필요는 있지만, 이름이 같다는 사실만으로 허위 임대차라고 단정할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,894,000원을 공제한 뒤 박보혁 전세권에 80,000,000원, 원종서 가압류에 1,106,000원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

매각대금 83,000,000원 전액 배분. 채권액 합계 140,000,000원 중 예상배당 81,106,000원, 미배당 58,894,000원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당표상 전세금 전액 지급과 실제 임차인 보증금 전액 변제 및 전세권 말소는 반드시 구분해 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가뿐일 수 있다

이 사건에서 특히 중요한 부분입니다. 신건에서는 전세금 전액 배당이 예상되지만, 유찰될 경우 전세권자 박보혁에 대한 배당액이 감소합니다. 대항력 있는 임차인의 보호 보증금이 등기 전세금과 같은 80,000,000원이라면, 그 미배당액은 매수인에게 이어질 가능성이 있습니다.

매수인 실질부담은 해당 회차 매각가에 박보혁의 전세금 미배당액을 매수인이 전부 인수한다고 가정해 더한 금액입니다. 계산에 사용한 보호 보증금 80,000,000원은 등기 전세금을 기준으로 한 가정이며, 실제 임대차 보증금·배당순위·전세권 소멸 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비용·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑤ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

어반즈19는 19세대 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 달리 비교 거래의 층·면적·테라스 유무·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건의 적정 매매시세를 확정하기 전에는 감정가 83,000,000원이 저렴한지 판단하기 어렵습니다.

더구나 선순위 보증금 인수형 구조라면 비교해야 할 금액은 유찰된 최저매각가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합한 실질취득비용입니다. 앞선 가정에서 1회 및 2회 유찰 시 실질부담은 각각 81,595,200원, 81,356,160원입니다. 이 금액을 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격과 비교해야 가격 메리트 여부를 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리의 노루실앞 교차로 남서측 인근입니다. 주변은 기존 주택지대로 단독주택과 다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 복도식 다세대주택으로, 원룸·주방·욕실·현관과 전용 테라스가 있습니다. 개별 난방·급탕·급배수·위생설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10m 도시계획시설 도로에 접하고, 남측으로 폭 약 7~8m 도로가 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 평탄한 사다리형 토지이며, 제1종일반주거지역·성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 758,900원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 현장 조사 시 이해관계인을 만나지 못해 실내 상태와 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소형 다세대주택으로, 개별 호실의 상태와 임대차 조건에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 단지 규모만으로 환금성이 우수하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 여부. 2025.07.09 설정된 박보혁 전세권이 경매 절차에서 소멸하는지, 매각물건명세서 및 배당요구·경매신청 관계를 통해 확인해야 합니다.
• 실제 임대차 보증금. 등기 전세금은 80,000,000원이지만 임대차 보증금은 미상입니다. 임대차계약서와 현황조사·문건접수 내역을 대조해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제. 박보혁의 전입일은 2021.06.30이며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 확정일자와 실제 점유·임대차관계, 배당순위를 추가 확인해야 합니다.
• 동일인 관계. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 모두 박보혁입니다. 전세권의 피담보채권과 임대차 보증금의 동일성, 채권 발생 경위와 중복청구 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 부족 시 인수액. 신건에서는 전세금 80,000,000원 전액 배당이 예상되지만, 유찰하면 미배당액이 발생할 수 있습니다. 배당표상 수치와 실제 매수인 인수 조건을 별도로 검증해야 합니다.
• 시세 검증. 어반즈19 및 인근 유사 다세대주택의 면적·층·상태별 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 이해관계인 부재로 실제 임대관계를 직접 확인하지 못한 상태입니다. 점유자와 인도 가능 시점, 명도 협의 및 예상 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 사라지지 않는다”

이 물건은 최저매각가 83,000,000원의 신건 다세대주택입니다. 과거 근저당권과 압류는 이미 말소됐지만, 경매개시결정보다 앞선 전세권과 대항력 있는 임차인이라는 중요한 권리 문제가 남아 있습니다.

신건 배당계산상으로는 박보혁의 전세금 80,000,000원이 전액 배당되므로 보증금 미배당에 따른 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 전세금 전액이 실제로 배당되고, 보호받는 임대차 보증금이 추가로 남지 않으며, 선순위 전세권도 적법하게 정리된다는 전제에서만 성립합니다.

유찰되면 위험은 더욱 분명해집니다. 보호 보증금이 등기 전세금과 동일하다는 가정에서 2회 유찰 시 매각가격은 53,120,000원이지만, 예상 인수액을 더한 실질부담은 81,356,160원에 이릅니다. 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득가를 의미하지 않는 구조입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 이미 말소된 근저당권·압류와 후순위 가압류는 구분할 수 있지만, 선순위 전세권의 존속 가능성, 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 미확정, 유찰 시 인수 위험, 소형 다세대주택의 환금성 검토 필요성이 감점 요인입니다. 특히 가격 메리트를 뒷받침할 실거래 비교가 확정되지 않은 상태에서 높은 평가를 주기는 어렵습니다.