의정부지방법원 2025타경71841. 경기도 양주시 덕계동 아크힐빌라 비동 503호, 전용 46.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 241,000,000원이고 현재 최저매각가는 168,700,000원으로, 감정가의 70% 회차입니다. 권리에서 가장 중요한 사람은 임차인 박수빈입니다. 박수빈은 2021.08.09 전입·점유, 2021.08.13 확정일자, 보증금 165,000,000원으로 말소기준권리인 2023.06.15 케이비캐피탈 가압류보다 선순위입니다.
그대로라면 배당 부족액이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형을 검토해야 하지만, 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 박수빈이 2026.07.01 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 박수빈에 대해서는 배당 부족이 생기더라도 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 604-1 아크힐빌라 비동 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.74㎡ · 침실3·욕실·주방·거실·발코니 · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 배상만 · 2021.07.13 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.06.15 케이비캐피탈주식회사의 가압류 30,122,979원입니다. 그 뒤 동작구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.06.07 최정화 근저당권 180,000,000원은 2023.05.01 이미 말소됐고, 2022.11.22 최병현의 소유권이전청구권가등기도 2023.04.27 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 인수위험을 사람별로 분리
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 박수빈 제503호 전부 · 주거 | 2021.08.09 / 2021.08.13 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 · 실질 인수 0원 |
| 조성대 | 2024.09.24 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
2023.09.14 등기된 3번 임차권 경정은 기존 박수빈 임차권등기의 확정일자를 2021.08.09로 경정한 등기입니다. 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 박수빈·조성대 2명이며, 박수빈은 확약으로 인수 0원, 조성대는 전입이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래보다 낮다
아크힐빌라-B동은 총 12세대, 사용승인일은 2020.04.23입니다. 전용 46.74㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.07 5층 165,000,000원, 2023.09 4층 245,000,000원이며, 전체 평균은 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 46.74㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 46.74㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.74㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 168,700,000원에 확약 반영 실질 인수 0원을 더한 실질취득 168,700,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 68.9%입니다. 최신 거래 역시 245,000,000원이고 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +48.5%입니다. 가격 숫자만 보면 감정가보다 훨씬 낮아졌고 최신 실거래보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,161,800원 |
| 1. 임차인 박수빈 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 30,122,979원 | 538,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박수빈 보증금 165,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 회차 계산표상 8회 유찰 시 인수액 32,729,440원, 9회 유찰 시 59,343,552원이 발생하는 구조로 계산돼 있으나, 박수빈이 2026.07.01 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계초등학교 북서측 인근. 공동주택·단독주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지조건과 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 503호. 사용승인일 2020.04.23이며 승강기·주차장·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 다세대주택 건부지이며, 동측 4m 내외 단지 내부도로를 통해 외부도로와 연계됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역, 소로3류에 접합니다. 공시지가는 582,400원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 박수빈의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 이 사건 인수 0원의 핵심 근거이므로 2026.07.01 제출 확약서와 매각물건명세서를 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 조성대 점유 확인. 2024.09.24 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 보증금·임대차 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 표본 주의. 동일 면적 확인 거래가 2건뿐이고 최신 거래는 2023.09입니다. 245,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 개별 상태와 실제 매수수요를 확인해야 합니다.
- 다회유찰 이유 확인. 현재 7회 유찰, 단지 평균 6.0회 유찰입니다. 권리 문제만으로 설명되지 않는 가격·물건 상태·수요 요인을 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 집행비용 3,161,800원 등을 반영한 계산이며 당해세·최우선변제는 미반영이므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가만 보면 241,000,000원 감정가가 168,700,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 권리만 보면 박수빈의 2021.08.09 전입과 165,000,000원 보증금 때문에 원래는 선순위 대항력 인수를 가장 먼저 경계해야 합니다. 하지만 2026.07.01 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 실질취득은 168,700,000원이고 최근 시세 245,000,000원의 68.9%입니다. 가격 숫자에는 여유가 생겼습니다. 다만 실제 거래는 2건, 본건은 7회 유찰, 단지 통계는 평균 6.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 이 물건의 핵심은 더 이상 선순위 보증금 인수가 아니라, 확약서의 효력과 현장 점유 상태를 원본으로 확인한 뒤 다회유찰의 원인을 가격·환금성 측면에서 검증하는 것입니다.
