수원지방법원 2025타경56600. 경기도 화성시 우정읍 운평리 297-12에 소재한 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 439,396,100원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 박정규 씨이며, 경매 신청채권자는 경기서부새마을금고입니다. 경매 청구액은 195,663,268원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 2016.10.27. 설정된 경기서부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 286,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김옥경 씨의 주택임차권은 전입일과 확정일자 모두 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금 2억 원이 있다는 사실만으로 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 단순히 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다. 임차인은 배당요구를 했고, 근저당권 이후 순위의 임차권이므로 배당 잔여액을 받을 가능성이 있습니다. 현재 예상배당 계산에는 이 임차권자의 배당이 별도로 반영되지 않은 것으로 보입니다. 또한 근저당권 양도, 배당채권액, 건물의 실제 용도를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 운평리 297-12 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 우정읍 성신재길 84-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 토지면적 | 617.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 이용상태 | 지하 1층·지상 2층 주택 이용. 1층 방2·거실·화장실·다용도실, 2층 방2·화장실, 지층 현관·계단·다용도실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 사용승인일 2015.04.10. |
| 소유자 | 박정규 |
| 감정가 / 최저가 | 439,396,100원 / 439,396,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경기서부새마을금고 / 195,663,268원 |
| 말소기준권리 | 2016.10.27. 경기서부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 286,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.26. 주식회사 새마을금고자산관리회사로 확정채권양도 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 임차권은 소멸
권리분석의 기준점은 2016.10.27. 설정된 경기서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 286,000,000원으로, 이보다 앞선 2015.04.27. 조암농업협동조합 근저당권은 2016.10.31. 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 959,000,000원의 근저당권을 현재 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
말소기준권리 이후 발생한 2025.02.11. 김옥경 씨의 주택임차권등기는 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.06.27. 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 등기 흐름상 매수인이 인수할 근저당권이나 대항력 있는 임차권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김옥경 지하 1층 및 지상 2층 단독주택 전부 주거 · 임차권등기 |
200,000,000원 |
전입 2021.03.31. 확정 2024.10.17. 임차권등기 2025.02.11. |
대항력 없음 | 근저당 후순위 | 인수 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고가 아니라 김옥경 씨 본인의 임차권입니다.
대항력 판단은 보증금 액수보다 전입 시점이 중요합니다. 말소기준권리인 근저당권 설정일은 2016.10.27.이고, 임차인의 전입일은 2021.03.31.입니다. 임차인의 전입은 근저당권보다 약 4년 이상 늦으므로 해당 근저당권에 우선하여 대항할 수 없습니다.
확정일자도 2024.10.17.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 경기서부새마을금고 근저당권보다 우선하는 임차인의 배당순위는 아닙니다. 2025.02.11. 임차권등기가 이루어졌고, 배당요구도 접수된 것으로 확인됩니다.
③ 시세·가격 분석 — 신건 4.39억, 가격 메리트는 미확인
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 439,396,100원입니다. 유찰 0회인 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 인근 주택의 최근 실거래가격을 확인할 수 있는 수치가 없어 감정가가 적정한지, 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 토지 617.0㎡와 지하 1층·지상 2층 건물이 결합된 물건이므로, 단순한 아파트 거래가격과 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 근저당 배당 후 잔액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 439,396,100원 | 286,000,000원 | 0원 | 146,602,139원 |
| 1회 유찰 (80%) | 351,516,880원 | 286,000,000원 | 0원 | 59,795,644원 |
| 2회 유찰 (64%) | 281,213,504원 | 276,476,515원 | 9,523,485원 | 0원 |
근저당 배당 및 잔액은 회차별 예상 시나리오의 수치입니다. 잔액은 임차권자 배당과 조세 등 다른 배당항목을 반영하기 전의 금액으로 보아야 합니다.
⑤ 예상배당표 — 임차권 배당을 반드시 다시 계산할 것
현재 신건 매각가 439,396,100원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5%로 추정되어 있으며, 근저당은 채권최고액 기준으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,793,961원 |
| 1. 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 주택임차권 · 김옥경 | 200,000,000원 | 잔여 범위 내 배당 가능 · 확정 전 |
| 근저당 배당 후 잔여액 | - | 146,602,139원 |
여기서 중요한 점이 있습니다. 배당 추정상 146,602,139원이 소유자 교부 잔여금으로 계산되어 있지만, 김옥경 씨는 임차보증금 200,000,000원에 대해 배당요구를 한 임차권자입니다. 임차권이 근저당권보다 후순위라는 이유만으로 배당받을 권리까지 사라지는 것은 아닙니다.
추가로 2026.03.26. 근저당권이 확정채권양도로 주식회사 새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다. 경매신청 당시 채권자와 현재 등기상 근저당권자가 달라졌으므로, 배당받을 채권자의 승계 및 채권양도 관련 서류도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 분석
- 입지. 경기도 화성시 우정읍 운평리, 성산제 마을 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 전원주택지입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능합니다. 북측 인근 근거리에 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 2층 건물이며 사용승인일은 2015.04.10.입니다. 1층은 방2·거실·화장실·다용도실, 2층은 방2·화장실로 이용 중입니다.
- 설비. 상하수도 위생설비, 급·배수시설 및 난방설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 617.0㎡, 지목 대, 생산관리지역입니다. 토지이용상황은 단독으로 표시되어 있습니다.
- 지형·도로. 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 진입도로의 폭과 차량 회전·주차 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 규제. 생산관리지역이며 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 토지 이용 및 증축·용도변경 가능 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 공시지가. 154,800원/㎡입니다. 이 수치만으로 토지의 실제 매매가치를 판단할 수는 없습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 건축물 현황과 매각 범위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 김옥경 씨의 배당요구 사실과 배당요구종기 준수 여부, 실제 배당순위 및 배당액을 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류로 확인하세요. 보증금 200,000,000원은 인수액과 배당채권을 구분해야 합니다.
- 임차권 소멸 확인. 2025.02.11. 등기된 주택임차권이 매각으로 소멸하는지, 매각물건명세서의 인수 권리 표시와 등기부를 최종 대조하세요.
- 근저당 채권계산서. 채권최고액 286,000,000원과 경매 청구액 195,663,268원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권 원리금과 집행비용을 확인하세요.
- 채권양도 확인. 2026.03.26. 근저당권이 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 최신 등기와 채권양도 관련 서류, 배당채권자 승계관계를 확인하세요.
- 물건 종류와 건축물대장. 사건상 연립/다세대 + 토지 표기와 감정평가서상 지하 1층·지상 2층 주택 이용상태를 대조하세요. 건축물대장상 용도, 면적, 구조 및 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역의 세부 제한사항을 확인하세요. 증축이나 용도변경을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
- 도로와 현장. 세로한면(가) 도로접면, 완경사 지형, 사다리형 토지의 실제 진입 상태를 확인하세요. 차량 접근이 가능하더라도 도로 폭과 주차 여건은 별도로 점검해야 합니다.
- 명도. 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유자가 존재할 수 있습니다. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 단정하지 말고 현황조사서와 현장 상황을 확인하세요.
- 세금·체납. 당해세, 법정기일이 빠른 조세채권, 체납공과금 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 439,396,100원이 곧 시장가격이라는 보장은 없습니다. 토지와 건물의 개별 가치 및 유사 물건 실거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
수원지방법원 2025타경56600은 권리관계의 큰 틀이 비교적 명확한 사건입니다. 2016.10.27. 경기서부새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 김옥경 씨의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦으므로 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수할 것으로 보이지 않습니다.
그러나 이 사건을 단순한 인수 0원 물건으로만 평가하면 중요한 부분을 놓칩니다. 배당요구한 임차인의 후순위 배당이 예상배당 계산에 반영됐는지 확인해야 하며, 근저당권의 채권양도와 실제 채권액도 다시 대조해야 합니다. 특히 근저당권 배당 후 잔여액을 소유자 몫으로 단정하는 것은 위험합니다.
가격 측면에서도 감정가 439,396,100원은 아직 신건 가격일 뿐입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않았으므로 싸다거나 비싸다고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 생산관리지역의 토지 규제, 617.0㎡ 토지의 실제 이용 가능성, 건물 용도 표기의 차이까지 확인해야 합니다.
