수원지방법원 2025타경56650. 경기도 화성시 새솔동에 위치한 송산그린시티5차노블랜드리버파크 502동 201호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 20층 건물의 2층 아파트이며, 단지는 608세대, 준공일은 2021년 7월 26일입니다. 소유자 전우연은 2019년 9월 16일 매매를 원인으로 2021년 10월 7일 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 349,300,000원입니다.

권리관계의 출발점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 388,300,000원입니다. 이후 한국대부금융 명의의 근저당권이 추가되었고, 한국대부금융과 하나은행 명의의 임의경매개시결정이 차례로 등기되었습니다. 선순위 근저당과 후순위 근저당의 순서는 명확하며, 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 인수하는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.

그러나 경매에서 중요한 것은 등기부상 근저당이 말소되는지만이 아닙니다. 토지 별도등기 관련 사항과 실제 점유·임대관계까지 확인해야 인수 위험을 확정할 수 있습니다. 이 물건은 해당 사항을 입찰 전 확인해야 하는 조건부 검토 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

이 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 7일 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 388,300,000원이며, 채무자는 전우연입니다.

이후 설정된 한국대부금융의 근저당권은 각각 60,000,000원과 90,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 한국대부금융과 하나은행의 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 후순위 근저당 및 근저당부채권 질권

근저당권 채권최고액 합계는 538,300,000원입니다. 초이자산관리대부의 질권은 한국대부금융이 보유한 근저당부채권에 설정된 권리이므로, 질권에 기재된 채권액을 별도 근저당 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 임차인·점유 관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에도 임차보증금 인수액이 반영되어 있지 않습니다. 그러나 감정요항표에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다.

따라서 현재 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 모든 임차인 위험이 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다. 소유자 점유 여부, 전입세대 및 실제 거주자의 권원은 별도 확인해야 합니다.

④ 토지 별도등기 — 반드시 원본 대조

매각물건명세서 비고에는 “토지 별도등기(갑구1-1 금지사항등기) 있음”이라고 기재되어 있습니다.

갑구 1-1번 금지사항등기는 최초 소유권보존등기 당시 입주예정자의 동의 없는 양도나 제한물권 설정 등을 제한하는 내용입니다. 등기기록에는 2021년 10월 7일 소유권이전등기로 해당 금지사항등기가 말소된 이력이 나타납니다.

⑤ 가격 분석 — 신건 642,000,000원의 적정성은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 642,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

하지만 동일 단지·동일 평형의 실거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않아 최저매각가가 최근 시세보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 단지의 준공 시점이나 세대수만으로 642,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 수는 없습니다.

⑥ 회차별 배당 시나리오

매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가합니다. 다만 이 물건은 제시된 배당 시나리오에서 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.

위 금액은 각 회차별 예상배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 조세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 회차별 가격은 실제 변경된 매각기일의 최저매각가를 의미하지 않습니다.

신건에서는 채권최고액 기준 배당이 전액 이루어지고, 소유자에게도 94,880,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 반면 1회 유찰 시 미배당은 32,236,000원, 2회 유찰 시 미배당은 133,928,800원으로 늘어납니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 후순위 근저당권자가 배당을 받지 못하더라도 해당 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 미배당금이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

⑦ 예상배당표 (매각가 642,000,000원 가정)

집행비용 8,820,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당금 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 새솔초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 대체로 양호합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다. 남측으로 수노을1로가 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 2층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 및 주차장시설 등이 있습니다.
• 단지. 608세대 규모이며 2021.07.26 준공되었습니다. 실제 환금성은 동일 면적의 거래 빈도와 매물가격을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(송산그린시티)으로 지정되어 있으며, 토지 형상은 사다리형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 공시지가. 1,205,000원/㎡입니다. 개별 아파트의 시장가격과 직접 동일시할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기. 매각물건명세서의 금지사항등기 비고와 실제 토지등기부의 말소 상태를 대조하세요. 토지 관련 인수사항이 있는지 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대, 실제 점유자의 권원을 확인하세요. 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정해서도 안 됩니다.
• 근저당부채권 질권. 초이자산관리대부의 질권 설정과 배당금 수령권자의 관계를 확인하세요. 질권 관련 채권액을 별도 근저당권 채권액에 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하세요. 신건 최저가 642,000,000원이 시장가격에 비해 유리한지는 아직 판단을 보류해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 513,600,000원, 2회 유찰 가정가격 410,880,000원에 대한 자금계획을 구분하세요. 가격 하락이 곧 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다.
• 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유상태, 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 추정, 가격 판단은 보류”

이 물건의 장점은 말소기준권리와 후순위 근저당 관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인의 권리인수액도 0원입니다.

그렇다고 즉시 입찰하기에 충분한 근거가 확보된 것은 아닙니다. 토지 별도등기 관련 비고와 미상인 임대관계를 확인해야 하며, 감정가 642,000,000원이 최근 실거래 시세와 비교해 적정한지도 검증해야 합니다.

특히 근저당권 채권최고액의 합계가 538,300,000원이라는 사실이나, 유찰 시 채권자 미배당액이 증가한다는 사실은 이 아파트의 시장가치를 판단하는 근거가 아닙니다. 배당 안정성, 매수인 인수 위험, 실제 매수가격의 적정성은 각각 구분해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 등기상 권리구조는 비교적 단순하지만, 토지 별도등기와 점유·임대관계의 불확실성이 남아 있습니다. 이 사항을 확인하고 최근 실거래를 통한 가격 검증이 이루어져야 신건 입찰 또는 유찰 후 입찰의 타당성을 판단할 수 있습니다.