* 인수액 0원은 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 서면이 해당 선행 임차권에 유효하게 적용된다는 조건에서의 산정입니다. 등기상 임차권자와 확약의 효력 범위가 확인되지 않으면 보증금 100,000,000원의 미배당분에 관한 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 실질취득 추정액에는 취득세·명도비·관리비 등 부대비용이 포함되지 않습니다.
수원지방법원 2025타경57061. 경기도 수원시 권선구 세류동 미션빌리지 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김서연으로, 2019년 3월 18일 거래가액 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 119,630,130원으로 신청한 강제경매입니다.
권리분석에서 중요한 사실은 말소기준으로 제시된 국세 압류보다 먼저 주택임차권이 등기되어 있다는 점입니다. 2021년 2월 19일 한국토지주택공사 명의로 임차보증금 100,000,000원의 임차권등기가 이루어졌고, 그보다 뒤인 2022년 12월 1일 국세 압류가 등기됐습니다. 이 순서 때문에 단순히 압류와 경매개시결정이 말소된다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 완전히 해소됐다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 653-1 미션빌리지 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 51 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2011.09.07 |
| 소유자 | 김서연 (2019.03.18 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,630,130원 |
| 말소기준 제시 권리 | 2022.12.01 국세 압류 · 국(처분청 진주세무서장) |
| 선행 임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 100,000,000원 · 2021.02.19 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선행 임차권과 확약
기존 여수수산업협동조합 근저당권 416,000,000원은 2011년 9월 21일, 국민은행 근저당권 22,800,000원은 2013년 8월 28일 각각 말소되었습니다. 경남신용보증재단 가압류 7,553,704원과 에쓰대시오일 가압류 5,530,414원도 이미 말소된 상태입니다.
현재 주요하게 확인해야 할 등기는 국세 압류, 사천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정과 선행 주택임차권입니다. 압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 등기상 말소와 배당에서의 조세 우선순위는 구분해야 합니다. 특히 당해세나 우선 배당되는 공과금이 있으면 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 승계 표시와 대항력 포기
| 임차권 명의 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
100,000,000원 |
가능·미상
국세 압류보다 선행하는 임차권
|
가능·확인 필요
확정일자 2018.10.10
|
보증기관성 권리 표시
별도 실거주 임차인으로 중복 산정하지 않음
|
확인된 실제 거주 임차인 0명, 등기상 임차권 명의자 1건입니다. 한국토지주택공사는 보증기관성 권리로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인 1명으로 추가 계산하지 않습니다. 실제 거주자와 원임차인 관계는 별도 확인이 필요하며, 보증금 100,000,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차권자 | 한국토지주택공사 |
|---|---|
| 임대차계약일자 | 2018.10.09 |
| 주민등록일자 | 2018.10.23 (등기 기재) |
| 점유개시일자 | 2018.10.31 (등기 기재) |
| 확정일자 | 2018.10.10 |
| 임차권등기일 | 2021.02.19 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 배당요구 관련 기재일 | 2021.02.19 |
| 대항력 판단 | 대항력 가능·미상 · 실제 점유와 권리 유지 여부 확인 필요 |
| 확약 관련 기재 | 2025.09.27 신청채권자로부터 대항력 포기 서면 제출 |
따라서 서면의 당사자와 권리 범위가 한국토지주택공사의 선행 임차권까지 포함하는지 확인하지 않은 상태에서 한국토지주택공사의 대항력 포기가 확정되었다고 단정해서는 안 됩니다.
확약은 그 효력이 미치는 권리에 한해 적용되며, 효력 범위 밖에 남는 임차권이나 별도 점유자의 권리까지 자동으로 소멸시키지 않습니다. 이 물건은 임차보증금 100,000,000원의 잔여 인수 가능성을 원본 확인 전까지 열어두어야 합니다.
③ 가격 분석 — 180,000,000원이 시세보다 저렴한지는 미확인
이 물건의 감정가는 180,000,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 그러나 개별 다세대주택의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
현재 제시된 산정에서는 인수액이 0원으로 처리되어 실질취득 추정액도 180,000,000원*입니다. 다만 이는 대항력 포기 서면이 선행 임차권에 유효하게 적용된다는 조건부 결과입니다. 확약의 효력이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액을 확정적인 총취득비용으로 판단하면 안 됩니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 산정 | 신청채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 180,000,000원 | 0원* | 0원 | 57,049,870원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 144,000,000원 | 0원* | 0원 | 21,553,870원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 115,200,000원 | 0원* | 6,842,930원 | 0원 |
회차별 수치는 제시된 예상 배당 시나리오 기준입니다. 한국토지주택공사의 선행 임차권에 대한 실제 배당순위·배당액과 국세·지방세 등 우선채권의 영향을 확정 반영한 결과가 아닙니다. 인수 0원* 역시 대항력 포기 확약의 유효한 적용을 전제로 하므로 확정적인 안전금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 119,630,130원 | 119,630,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 57,049,870원 |
| 합계 | — | 180,000,000원 |
위 배당표는 신건 최저매각가를 기준으로 한 단순 배당 가정입니다. 집행비용 3,320,000원과 신청채권 119,630,130원을 배분하면 소유자 잔여금으로 57,049,870원이 제시됩니다. 그러나 한국토지주택공사의 임차보증금 100,000,000원에 대한 배당과 국세·지방세·보험료 압류채권의 실제 배당이 별도로 반영되지 않은 가정이므로, 이 잔여액이 실제 소유자에게 지급된다고 확정할 수 없습니다.
또한 한국토지주택공사의 선행 임차권은 임차보증금 100,000,000원의 권리관계가 남아 있어, 우선변제권의 유효 여부와 실제 배당 참여 여부를 별도로 확인해야 합니다. 따라서 단순 배당표의 소유자 잔여금은 검증 전 잠정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 수원세류동우체국 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주거지로서 입지여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 전철 1호선 세류역이 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 2011.09.07 사용승인되었으며, 외벽은 페인팅·외단열시스템·석재타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재경보설비 및 주차장설비가 설치되어 있습니다.
- 접근성. 남측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 토지이용 및 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 이용 및 처분 관련 사항은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축물 사항. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 관리상태, 층수, 내부 상태와 주변 거래사례에 따라 매매가격의 차이가 발생할 수 있습니다. 본건은 실거래 비교가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 적정 매수가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국토지주택공사 임차권 확인. 2021.02.19 등기된 보증금 100,000,000원의 임차권이 매각으로 소멸하는지, 미배당금 인수 여부가 있는지 확인해야 합니다. 등기상 기재된 주민등록·점유·확정일자도 원본과 대조하세요.
- 대항력 포기 서면의 제출 주체. 2025.09.27 제출된 서면의 전문을 확인하고, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사와 등기상 임차권자인 한국토지주택공사 간의 권리관계 및 포기 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 가능성. 배당 후 잔여보증금에 대한 권리 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 등기상 권리자의 권리를 소멸시키는지 확인하세요. 단순한 서면 제출 사실만으로 말소 완료를 가정하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 및 보험료 압류. 국세 압류 1건, 사천시 압류 2건, 국민건강보험공단 압류 1건의 실제 채권액과 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 공매와 경매 진행상황. 2023.08.03 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 공매 절차 진행 여부, 법원 경매와의 관계 및 매각 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 180,000,000원을 적정 시세로 단정하지 말고 세류동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 매물 현황을 확인해야 합니다. 시세 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 실제 점유자 확인. 실제 거주 임차인이 별도로 특정되지 않았으므로 현황조사와 현장 확인을 통해 점유 관계를 파악해야 합니다. 명도 비용 및 절차 발생 가능성도 검토하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 1층의 채광·습기·소음, 건물 외벽과 방수 상태, 주차 여건을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 매각기일 2026.11.16 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이라는 숫자보다, 그 숫자가 성립하는 조건이 중요하다”
수원 미션빌리지 101호는 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원인 신건 다세대주택입니다. 기존 근저당권과 일부 가압류는 이미 말소됐고, 매각물건명세서에 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 서면이 기재된 점은 분명히 유리한 요소입니다.
그러나 가장 중요한 권리는 2022년 국세 압류보다 먼저 등기된 한국토지주택공사의 보증금 100,000,000원 임차권입니다. 확약이 해당 임차권까지 유효하게 해소한다면 인수액 0원* 산정이 가능하지만, 서면 제출 주체와 등기상 임차권자가 서로 달라 그 효력을 확인하지 않고 확정적으로 판단할 수는 없습니다.
또한 국세·지방세·보험료 압류 4건과 공매공고가 존재하고, 실제 배당에서는 선행 임차권과 조세채권의 순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교도 확인되지 않아 180,000,000원이 저렴한 가격이라는 근거는 없습니다.
종합 판단은 C등급. 확약에 따른 인수 위험 해소 가능성은 있지만 선행 임차권의 실제 소멸 여부, 복수 압류채권, 공매 절차와 시세 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 권리 해소는 조건부, 가격 메리트는 미확인. 이 물건의 입찰 여부는 최저가의 할인율보다 확약 원본 검증과 실질취득비용 확정에 달려 있습니다.
