수원지방법원 2025타경57257. 용인시 기흥구 중동 소재 동백광명샤인빌 9층 914호입니다. 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)로 이용 중이며, 실거래 비교 대상 전용면적은 18.13㎡입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 86,000,000원인 신건이지만, 등기부에 근저당권이 없다는 이유만으로 안전하다고 판단하면 위험합니다. 2022.02.04 전입한 송창훈의 대항력이 핵심이기 때문입니다.

말소기준권리는 2023.09.08 접수된 국(고양세무서장)의 압류입니다. 그러나 송창훈의 전입신고는 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 대항력 있는 임차인의 존재와 미배당 보증금 인수를 명시합니다. 따라서 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것과 임차인의 미반환 보증금 부담이 소멸하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 임차인이 선순위

등기부상 과거 경서농업협동조합의 근저당권은 2022.02.04 해지로 말소됐습니다. 현재 유효한 근저당권은 없지만, 이것만으로 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.

실질적으로 주의할 선순위 관계는 다음과 같습니다.

• 임차인 송창훈 전입 — 2022.02.04. 말소기준 압류보다 먼저 전입했으며, 대항력이 있는 임차인으로 조사됐습니다.
• 말소기준 — 2023.09.08. 국(고양세무서장)의 압류입니다. 압류등기는 매각으로 말소될 예정이지만 세금의 배당순위 문제는 별도로 검토해야 합니다.
• 후순위 권리. 국민건강보험공단 압류, 송창훈의 강제경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
• 임차보증금. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으며, 매각물건명세서에서도 이를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수가 핵심

실제 임차인 1명으로 조사되며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 송창훈의 전입일은 2022.02.04로 말소기준권리인 2023.09.08 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 평가됩니다.

확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리됐습니다. 그러나 대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리입니다. 우선변제권이 없더라도 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

③ 반드시 풀어야 할 쟁점 — 임차인과 신청채권자의 동일성

이 사건은 일반적인 선순위 임차인 경매보다 한 가지 더 확인할 부분이 있습니다. 임차인 이름과 강제경매 신청채권자 이름이 모두 송창훈이라는 점입니다.

임차인과 신청채권자가 같은 이름이고 보증금과 청구금액도 모두 90,000,000원입니다. 동일 인물의 동일 임차보증금 채권으로 경매가 신청된 것인지 확인이 필요합니다. 한편 주어진 위험 메모에는 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심도 기재돼 있습니다. 동일 이름만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

입찰 전 매각물건명세서, 임대차계약서, 경매신청채권의 원인과 채권계산서를 대조해야 합니다. 특히 배당으로 반환되는 임차보증금이 매수인의 인수 의무에서 차감되는지 확인하는 것이 이 물건의 실질취득가 산정에 결정적입니다.

④ 시세 비교 — 최근 가격보다 비싼 신건

동백광명샤인빌은 138세대 규모이며, 비교 대상은 전용 18.13㎡와 유사 면적 18.69㎡ 거래입니다. 최근 실거래 12건의 전체 평균은 82,458,333원이지만, 가격 판단에는 상대적으로 현재 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 81,772,727원을 우선 적용합니다.

전체 평균인 82,458,333원만 비교하더라도 현재 최저가는 평균의 104.3%입니다. 최근 12개월 평균을 적용하면 105.2%로 가격 부담이 더 커집니다. 여기에 실제 시세가 하락 중이라는 점까지 고려하면, 오래된 고가 거래를 기준으로 경매가격을 저렴하게 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

집행비용 1,948,000원과 신청채권 배당 84,052,000원으로 매각대금 86,000,000원을 배분한 추정입니다. 신청채권의 미배당액은 5,948,000원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 조정은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 전액 인수 표기와 동일인 신청채권 배당 사이의 중복 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로는 해결되지 않는다

유찰 시 매각가격은 내려가지만, 대항력 임차인의 보증금 부담이 남는다면 실질취득비용이 같은 폭으로 하락한다고 볼 수 없습니다. 각 회차의 예상 배당과 미배당액은 다음과 같습니다.

회차별 90,000,000원은 보증금 전액을 인수 위험으로 표기한 값이며, 낙찰가에 전액을 단순 가산해도 되는 확정 인수액을 의미하지 않습니다. 실제 잔액은 신청채권 배당과 임차보증금의 관계 및 실제 배당결과에 따라 달라집니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 상하동 소재 에버라인 어정역 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 에버라인 어정역 및 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지 북서측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 1,280,000원/㎡이며, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 138세대 규모의 도시형생활주택·원룸형 아파트입니다. 최근 실거래가격은 75,000,000원부터 90,000,000원까지 분포하며, 최근 가격 추세가 -9.1%로 하락하고 있어 매도 시 가격 경쟁력을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 실제 인수액 확인. 송창훈의 보증금 90,000,000원 중 배당 후 매수인이 실제 인수할 금액을 확인해야 합니다. 입찰가만으로 실질취득비용을 판단하지 마세요.
• 임차인·신청채권자 동일성. 송창훈의 임차보증금과 강제경매 신청채권 90,000,000원이 동일 채권인지, 별도 채권인지 확인해야 합니다.
• 배당금 중복 계산 방지. 예상배당 84,052,000원이 보증금 반환에 충당된다면 해당 배당액을 다시 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
• 임대차 진정성. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 실제 점유관계와 관계인 여부를 확인하세요. 가장임차인 가능성은 의심 사항일 뿐 확정된 사실이 아닙니다.
• 대항력 유지 여부. 전입신고와 실제 점유가 유지되고 있는지, 계약 종료 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 우선배당액에 따라 신청채권자 배당 및 보증금 미회수액이 달라질 수 있습니다.
• 하락장 가격 판단. 최근 12개월 평균 81,772,727원, 최신 거래 83,000,000원, 가격 추세 -9.1%를 우선 고려하세요. 현재 최저가 86,000,000원은 최근 평균의 105.2%입니다.
• 유찰 후 재계산. 1회 유찰 68,800,000원, 2회 유찰 55,040,000원은 낙찰가일 뿐입니다. 미배당 보증금까지 반영한 실제 취득비용을 회차별로 다시 산정해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인이 보증금을 반환받지 못했다면 인도 및 명도에 문제가 생길 수 있습니다. 보증금 정산과 인도 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능성을 확인하고 별도 비용으로 반영하세요.
• 토지거래허가 규제. 토지거래계약에관한허가구역이므로 실제 적용 범위와 경매 취득 관련 규제 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 채권계산서, 배당 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리 위험과 가격 부담이 동시에 존재

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

용인 동백광명샤인빌 914호는 감정가 86,000,000원의 소형 원룸형 아파트입니다. 겉으로 보면 현재 근저당권이 없고, 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조처럼 보입니다.

그러나 실제 위험은 등기부의 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 송창훈의 임차보증금 90,000,000원입니다. 미반환 보증금이 매수인에게 인수되는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.

여기에 최근 실거래가격의 하락 추세 -9.1%, 최근 평균 대비 105.2%인 신건 최저가, 국세·지방세 압류와 실제 배당액의 불확실성이 겹칩니다. 특히 신청채권자와 임차인이 동일한 송창훈으로 확인되는 만큼 배당금과 임차보증금의 관계를 해소하지 않으면 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

최종 결론은 ‘권리 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트 없음’입니다. 먼저 임대차 및 채권관계를 확인하고, 낙찰대금과 실제 인수할 미반환 보증금을 합한 실질취득비용을 산정해야 합니다. 그 금액이 최근 하락 중인 시장가격보다 충분히 낮아지는지를 확인한 다음에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.