수원지방법원 2025타경57285. 용인시 처인구 포곡읍 둔전리의 인정멜로디아파트 103동 1607호입니다. 전용면적은 47.325㎡, 지상 19층 건물 중 16층에 위치한 아파트입니다. 소유자는 김선자이며, 2022년 3월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 198,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 185,000,000원입니다.

등기부의 오래된 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.08.07 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 2022년 3월 14일 전입하고 점유를 시작한 임차인 서푸름의 임차권등기가 있습니다. 이 임차인은 확정일자도 갖추고 있으므로, 단순히 경매가 진행된다고 보증금 반환 문제까지 없어지는 구조는 아닙니다.

그 위험을 바꾸는 것이 바로 주택도시보증공사의 확약서입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면, 주택도시보증공사는 임차인 서푸름으로부터 보증금 관련 권리를 양도받은 관계에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 의사를 밝혔습니다. 따라서 이 사건의 권리분석은 원칙적인 인수액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구별해야 정확해집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부에 나타나는 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2017년 하나은행 근저당권도 2022.03.15 말소됐으며, 현 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.07 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 등기된 용인시의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

이 사건에서 실질적으로 구별해야 할 주체는 원임차인 서푸름과 보증금 관련 권리를 양수한 주택도시보증공사입니다. 주택도시보증공사가 경매신청채권자로 나타난다고 해서 임차인이 추가로 존재하거나 보증금 185,000,000원이 별도로 하나 더 생기는 것은 아닙니다.

주택도시보증공사의 채권자 지위와 서푸름의 임차보증금은 같은 보증금의 양도·승계 관계로 보아야 합니다. 이를 서로 독립된 임차인 보증금으로 합산하거나 매수인 인수액에 이중 반영해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 비싸다

인정멜로디아파트는 831세대 규모로, 1998년 7월 준공됐습니다. 대상 물건과 같은 전용 47.33㎡ 수준의 실거래 12건을 비교하면 최근 12개월 평균은 160,166,666원입니다. 최신 거래인 2026년 9월 거래가는 165,000,000원입니다.

이 물건의 최저가이자 확약 반영 실질취득금액은 168,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 104.9%이고 최신 거래가 165,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가보다 낮아 보이는 권리상 할인 효과도 없고, 최근 실거래 대비 가격 메리트도 확인되지 않습니다.

소유자 김선자의 2022년 등기상 취득가액은 198,000,000원이었습니다. 이는 현재 확인되는 같은 평형의 최신 거래가보다 높은 금액입니다. 다만 과거 해당 호수의 거래와 최근 다른 호수의 거래는 개별 조건이 다르므로 단순 비교만으로 단지 전체의 하락률이나 향후 가격 방향을 확정할 수는 없습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정 아래 집행비용을 먼저 공제하고, 선순위 보증금에 배당하는 추정표입니다. 실제 배당은 법원의 배당표, 채권의 귀속 및 우선순위, 세금 등 확정 사항에 따라 달라질 수 있습니다.

위 표는 주어진 매각가와 추정 집행비용을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 서푸름의 보증금 관련 권리 양도·승계 관계를 고려해야 하므로, 독립된 두 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

확약이 없었다면 선순위 보증금 185,000,000원이 최저매각가 168,000,000원보다 크므로, 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득 부담은 보증금 185,000,000원 안팎에서 형성되는 구조입니다. 낙찰가가 떨어져도 미배당액이 늘어나는 탓에 낮은 최저가만으로는 실질적인 가격 이익을 얻기 어렵습니다. 다만 이 사건은 해당 임차권의 대항력 포기 확약이 제출돼 실질 인수를 0원으로 판단하는 점이 결정적으로 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부가 가격을 바꾼다

유찰로 최저매각가가 내려가더라도 확약이 유효한 경우와 그렇지 않은 경우는 전혀 다른 결과를 만듭니다. 아래 금액은 각 회차의 가정 매각가와 예상 인수액을 비교한 것입니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰 결과나 향후 매각기일을 의미하지 않습니다. 확약 전 인수액은 각 회차의 추정 배당에 따른 금액입니다. 확약 반영 인수 0원은 해당 임차권에 대한 유효한 포기·말소를 전제합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 경전철 에버라인 둔전역 북서측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 소재합니다. 단지 내부도로를 통해 외부 공도로 진출입할 수 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 지하 1층·지상 19층 건물 중 16층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 및 소화전설비가 설치돼 있습니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 인정멜로디는 831세대이며 준공일은 1998.07.14입니다. 최근 실거래가 확인되지만 준공 후 상당 기간이 지난 단지인 만큼 내부 수리 상태와 시설 노후도에 따른 호수별 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역으로, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 교육환경 보호구역 및 군사시설 관련 제한도 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 구체적인 적용 조건은 개별 거래 전에 점검할 필요가 있습니다.
• 토지. 지목은 대지이고, 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1㎡당 1,329,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 호수 내부 상태와 실제 점유 상황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 실거래가 145,000,000원부터 168,000,000원까지 형성돼 있습니다. 같은 평형 내에서도 거래가 편차가 있으므로 16층이라는 층수만으로 높은 매도가격을 보장할 수 없습니다. 향후 매도 시 최근 거래 수준과 내부 상태를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인이 최우선. 2026.06.09 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 내용과 해당 사건·임차권에 대한 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 15번 서푸름 임차권이 낙찰 후 어떤 절차로 말소되는지, 확약 내용에 별도 조건이나 이행상 장애가 없는지 확인해야 합니다. 등기가 단순히 선순위라는 사실과 실제 인수액이 0원이라는 결론을 혼동하면 안 됩니다.
• 보증기관 승계관계. 신청채권자 주택도시보증공사는 서푸름 보증금 관련 권리의 양수 관계에 있습니다. 실제 임차인은 1명으로 판단되며, 보증기관 청구금액을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 추가 점유 권리 확인. 서푸름에 대한 확약이 다른 임차인이나 점유자에게까지 효력을 미치는 것은 아닙니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자, 별도 임대차 및 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한. 확약 반영 실질취득금액이 최근 12개월 평균 160,166,666원보다 높습니다. 최신 거래도 165,000,000원이므로, 현재 최저가 168,000,000원에서 시세보다 싸게 산다는 판단은 적절하지 않습니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 가정 최저가 134,400,000원, 2회 유찰 가정 최저가 107,520,000원은 확약의 유효성을 전제로 평가해야 합니다. 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.
• 압류·세금 확인. 2026.04.16 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 실제 배당에 영향을 주는 당해세와 조세채권의 우선순위는 최신 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비와 명도. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액과 실제 점유자의 인도 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 확약이 물리적인 점유 이전까지 자동으로 완료한다는 의미는 아닙니다.
• 원본 대조. 2026.11.03 발급 등기사항전부증명서를 기준으로 이후 권리 변동이 있는지 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 관련 서류·확약서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건은 처음 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 걸려 있는 위험한 경매입니다. 감정가와 최저매각가가 168,000,000원이고, 원칙적인 배당 추정에 따르면 미배당 보증금 20,152,000원이 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.

그러나 2026.06.09 주택도시보증공사가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소를 확약하면서 판단이 달라졌습니다. 그 확약이 유효하게 적용되는 한 서푸름 관련 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 주택도시보증공사는 독립된 추가 임차인이 아니라 서푸름 보증금 관련 권리의 양수인이므로 보증금도 이중으로 계산하지 않습니다.

그런데 더 중요한 문제는 168,000,000원이라는 신건 가격입니다. 인수액이 0원이라고 해도 실질취득금액은 168,000,000원으로, 최근 12개월 평균 160,166,666원의 104.9%에 달합니다. 최신 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 즉 권리 위험이 해결됐다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 볼 수 없습니다.

결론은 확약 효력 확인을 전제로 권리 위험은 관리 가능, 그러나 현 신건 가격은 보류입니다. 입찰을 검토한다면 확약서의 적용 범위를 먼저 확인하고, 최근 실거래가를 기준으로 가격 상한을 정해야 합니다. 확약 밖에서 별도 임차인 또는 점유 권리가 발견되면 그 위험은 다시 평가해야 합니다. 이 물건의 승부처는 대항력 포기의 실제 효력과 시세보다 낮은 매수가격을 동시에 확보할 수 있느냐에 있습니다.