* 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다는 전제입니다. 취득세·등기비용·관리비·명도비용 등은 별도입니다.

수원지방법원 2025타경57351. 경기도 화성시 향남읍 구문천리에 있는 다인블루빌 1동 1002호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 지하 3층·지상 15층 건물의 10층에 위치합니다.

현재 소유자는 진석환으로, 2013.12.09. 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 경매의 직접적인 계기는 주택도시보증공사가 신청한 2025.08.12. 강제경매개시결정입니다.

그런데 강제경매개시결정보다 앞선 2024.08.07.에 임총민 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입과 확정일자는 모두 2022.06.17.이며, 보증금은 90,000,000원입니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 이 임차권까지 무조건 소멸한다고 볼 수는 없습니다.

결론을 바꾸는 문서는 2026.06.09. 확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약을 반영하면 룰상 인수 가능액과 실제 부담액이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부에는 과거 여러 차례 근저당권과 가압류, 압류가 등장합니다. 그러나 과거 국민은행 근저당권, 서울원예농업협동조합 근저당권, 근해안강망수산업협동조합 근저당권, 남택훈 근저당권 및 대전신용보증재단 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

현재 권리분석의 핵심은 2024.08.07. 선순위 임차권등기, 2025.08.12. 강제경매개시결정, 그리고 2026.06.09. 확약서의 관계입니다. 이후 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차인 및 보증기관 승계 분석

실제 임차인 1명은 임총민입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라, 매각물건명세서상 “양도전: 임차인 임총민”으로 표시된 보증금 채권의 양수·승계 관계에 있는 기관이자 경매 신청채권자입니다.

따라서 임총민의 보증금 90,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권액 90,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당금 귀속 및 채권 양도 범위는 집행법원 기록으로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 8,300만원이 싼 가격인지는 미확인

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 83,000,000원입니다. 보증금은 90,000,000원으로 최저가보다 높지만, 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있다면 신건 기준 실질취득금액은 83,000,000원*입니다.

그러나 감정가가 곧 시장가격이라는 의미는 아닙니다. 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래 추세를 확인할 수 없으므로, 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

회차별 낙찰가와 보증금 부족분

* 모든 회차의 실질 인수 0원은 동일한 확약서가 유효하게 적용되고 이행되는 경우를 가정한 값입니다. 표의 룰상 보증금 부족분은 확약을 고려하지 않은 배당계산상의 금액이며, 매수인이 실제 부담한다고 확정된 금액이 아닙니다. 실질취득 예상에는 별도 취득비용이 포함되지 않았습니다.

1회 유찰 시에는 매각가가 66,400,000원으로, 2회 유찰 시에는 53,120,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 확약을 반영하지 않으면 보증금 부족분은 오히려 커지지만, 확약이 이행되면 해당 임차권에 대한 인수는 0원으로 유지됩니다. 다만 어느 회차가 적정 매수 가격인지 판단하려면 시세 검증이 반드시 선행되어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

신건 기준 추정배당은 집행비용 1,894,000원과 임차보증금 우선변제 81,106,000원으로 매각대금 83,000,000원이 전액 배분되는 구조입니다. 보증금 부족분은 8,894,000원이나 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 향남읍 구문천리 소재 화성시외국인복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공장·근린생활시설·업무시설·근린공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 도로. 건물 부지 북측으로 약 30m, 동측으로 약 20m 내외 포장도로에 접합니다. 업무·산업시설 접근성을 고려할 수 있는 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지설비 등을 갖추고 있으며 2009.12.18. 사용승인되었습니다.
• 용도·규제. 경매상 근린시설로 분류되며 실제 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 일반상업지역, 지방산업단지, 성장관리권역 및 비행안전제3구역 등의 토지이용 제한이 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가 자료는 1,426,000원/㎡입니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 내부 상태, 이용 형태, 관리 상태 및 점유자를 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장과 업무시설이 혼재하는 산업단지 주변 입지로, 일반 주거지역 오피스텔과 수요 구조가 다를 수 있습니다. 실제 거래사례를 확인하기 전에는 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 주택도시보증공사 확약서가 본건 임차권에 적용되는지, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 범위가 명확한지 확인해야 합니다.
• 보증금 부족분 해석. 신건 부족분 8,894,000원, 1회 유찰 시 25,195,200원, 2회 유찰 시 38,236,160원은 확약 반영 전 계산값입니다. 유효한 확약 이행 시 해당 임차권의 실제 인수는 0원*입니다.
• 보증기관 채권승계 확인. 실제 임차인은 임총민 1명이며, 주택도시보증공사와의 보증금 채권 양도관계를 확인해야 합니다. 보증금 90,000,000원을 중복 계산하지 마세요.
• 말소기준 및 배당 확인. 2025.08.12. 경매개시결정 이전의 임차권등기가 일반적인 후순위 소멸권리와 다르다는 점을 확인하고, 확약의 실제 적용을 집행법원에 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 임차권등기의 말소 문제와 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 폐문부재로 확인되지 않은 점유관계를 조사하고 필요 시 명도비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 건축물 용도. 근린시설이라는 경매 분류와 오피스텔 이용상태를 확인하고, 건축물대장상 용도 및 실제 사용에 따른 제한을 검토해야 합니다.
• 실거래가 검증. 다인블루빌 동일 용도·유사 층·면적의 최근 거래와 실제 이용상태를 확인해야 합니다. 감정가 83,000,000원만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 세금, 취득부대비용 등을 입찰금액과 별도로 확인하세요.
• 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 기록을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 해결한 것은 인수, 아직 남은 것은 가격”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권이 존재하지만 그에 대한 대항력 포기 및 말소 확약이 제출되었다는 점입니다. 임총민의 보증금 90,000,000원은 신건 최저가 83,000,000원보다 크므로, 확약이 없다면 매수인은 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

하지만 주택도시보증공사는 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 해당 확약이 유효하고 실제 이행된다면 신건 룰상 부족분 8,894,000원에도 불구하고 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

그렇다고 신건 최저가가 매력적이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 근린시설로 분류된 오피스텔 이용 물건이라는 점, 내부 점유·이용상태가 확인되지 않았다는 점, 그리고 비교할 실거래 시세가 부족하다는 점이 남아 있습니다.

권리상 핵심 위험은 확약으로 완화되었으나 가격 판단은 보류. 종합적으로는 C등급으로 평가합니다. 입찰의 전제는 확약 원문 및 이행 가능성 확인, 실제 점유관계 조사, 동일 용도 실거래가 검증입니다.