수원지방법원 2025타경57404. 경기도 오산시 고현동 오산고현아이파크 111동 9층 901호, 전용 84.9355㎡ 아파트입니다. 소유자 전상열은 2024년 6월 28일 거래가 330,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당권과 가압류가 설정되었고, 2025년 8월 18일 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이번 물건은 권리분석에서 특히 주의할 부분이 있습니다. 산출된 말소기준권리는 2025년 3월 31일 경기신용보증재단의 가압류이지만, 그보다 앞서 설정된 근저당권에 대한 권리이전등기가 존재합니다. 일부 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있으면서도 후속 이전 이력이 확인되므로, 선순위 근저당권의 실제 존속 여부를 등기 원본으로 확인해야 말소기준권리를 확정할 수 있습니다. 권리 검증과 별개로, 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 높아 가격 측면에서도 신중한 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 고현동 270 오산고현아이파크 제111동 제9층 제901호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 남부대로 430-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9355㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 9층 |
| 단지 규모 | 648세대 · 2009.01.14 준공 |
| 소유자 | 전상열 (2024.06.28 소유권이전 · 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 343,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 신청채권액 | 231,421,716원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기발급일 | 2026.11.03 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 근저당 확인
산출된 말소기준권리는 2025년 3월 31일 경기신용보증재단 가압류 10,000,000원입니다. 그러나 그보다 앞선 2024년 8월 29일 푸본현대생명보험의 근저당권 266,400,000원과 2024년 9월 9일 유미캐피탈대부의 근저당권 52,000,000원에 대해 후속 권리이전등기가 확인됩니다.
2024년 8월 29일 설정된 더모아자산관리대부의 근저당권 42,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2024년 9월 9일 말소등기가 기록되어 있습니다. 과거에 말소된 권리와 현재 존속하는 권리를 구분해야 하며, 특히 한국자산관리공사가 승계한 근저당권의 순위가 중요합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
오산고현아이파크 동일 평형인 전용 84.94㎡ 및 84.97㎡대의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시점은 2026년 5월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 335,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 8층 | 330,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 7층 | 339,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 10층 | 334,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 4층 | 337,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 14층 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6층 | 352,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 6층 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4층 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 4층 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 15층 | 385,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 14층 | 327,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9층 | 342,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 335,916,666원 |
최근 실거래가격은 310,000,000원~385,000,000원으로 편차가 있습니다. 그러나 가장 최근인 2026년 9월 거래 중 최신 거래가격은 330,000,000원입니다. 신건 최저가 343,000,000원은 이보다 13,000,000원 높고, 최근 12개월 평균보다는 7,083,334원 높습니다.
최저가가 최근 12개월 평균의 102.1%라는 것은 감정가 그대로 낙찰받을 경우 최근 평균 시세보다 높은 금액을 지급한다는 의미입니다. 여기에 취득세와 등기비용, 점유자 명도 및 기타 취득비용까지 고려하면 실제 매수 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
제시된 배당 추정에 따르면 집행비용과 경기신용보증재단 가압류에 대한 배당 후 소유자에게 잔여금이 교부되는 구조입니다. 다만 신청채권자의 청구금액과 근저당권 관련 배당이 제대로 반영됐는지 확인이 필요하므로, 아래 수치를 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,602,000원 |
| 1. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 327,398,000원 |
위 배당표는 제시된 추정 수치를 그대로 표시한 것입니다. 신청채권액 231,421,716원에 대한 배당이 0원으로 처리되어 있으며, 선순위 근저당권의 존속 여부도 검증되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수
현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 제시된 회차별 가격 시나리오를 적용하면 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64% 수준으로 내려갑니다. 다만 아래 가격은 조건부 시나리오이며 실제 유찰이나 매각기일 변경을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 부족액(추정) | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 343,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 274,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 219,520,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 274,400,000원과 2회 유찰을 가정한 219,520,000원은 현재 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 따라서 유찰이 실제로 발생하면 가격 측면의 여유가 생길 수 있습니다. 그러나 권리관계가 확정되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 투자 메리트를 판단할 수 없습니다.
또한 각 시나리오에서 표시된 채권 부족액 0원과 매수인 인수액 0원은 앞서 확인한 배당 추정의 한계를 그대로 가지고 있습니다. 실제 매수인 인수 여부는 말소기준권리, 임차인 대항력 및 매각물건명세서를 검증한 후 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 고현동 오산고현아이파크 단지 내에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트단지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층에 위치합니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시창호 마감이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 평탄한 아파트 건부지이며 단지 내 도로에 접합니다. 토지면적은 39,555.9㎡, 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제1종·제2종일반주거지역 관련 사항이 있으며, 성장관리권역과 비행안전제3구역(전술)이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시도 있어 정확한 적용 범위와 매수 절차에 미치는 영향은 확인이 필요합니다.
- 환금성. 648세대 아파트단지로 최근 동일 평형 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 310,000,000원에서 385,000,000원까지 차이가 있으므로, 개별 층·향·내부 상태에 따른 매도가격 차이를 고려해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 갑구 8번 경기신용보증재단 가압류를 말소기준으로 확정하기 전에 을구 6번·11번 근저당권의 실제 존속 및 말소 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전 이력 확인. 한국자산관리공사와 우정자산관리대부로의 근저당권 이전등기가 현재 권리관계에 어떻게 반영되는지 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 검증. 신청채권액 231,421,716원이 예상배당에서 0원으로 표시된 이유와 소유자 잔여금 327,398,000원의 산출 적정성을 확인하세요.
- 점유자·임차관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 343,000,000원은 최근 12개월 평균 335,916,666원과 최신 거래가격 330,000,000원보다 높습니다. 취득비용과 예상 수리비를 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 유찰 가능성 과신 금지. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 실제 유찰 여부가 확인되기 전에 다음 회차 가격을 확정된 매수기회로 보지 마세요.
- 관리비·명도. 공용부분 미납관리비, 점유자 인도 및 명도 절차에 따른 비용과 시간을 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 토지거래허가구역 관련 표시와 비행안전구역 등 해당 부동산에 적용되는 규제사항을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당 관련 자료를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 보류, 권리는 재확인”
오산고현아이파크 111동 901호는 최근 동일 평형 실거래가 확인되는 아파트이며, 제시된 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 추정 인수액 0원과 실제 권리 안전성은 같은 의미가 아닙니다. 선순위 근저당권의 말소 판정과 후속 권리이전등기 사이의 관계, 신청채권자의 배당 누락 가능성, 임대관계 미상이라는 점을 먼저 해소해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 343,000,000원은 최근 실거래 평균 335,916,666원의 102.1%입니다. 최신 거래가격 330,000,000원보다도 높습니다. 따라서 지금 단계에서 이 물건을 저렴한 경매물건으로 판단하기는 어렵습니다.
종합하면 신건 가격 메리트는 부족하고, 권리 검증까지 필요한 물건입니다. 원본 등기를 통해 말소기준권리와 실제 배당구조를 확정한 다음, 점유관계를 확인하고 최근 거래가격을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 낮은 인수 추정치보다 중요한 것은 검증된 권리관계이며, 감정가보다 중요한 것은 실제 시장가격입니다.
