수원지방법원 2025타경57411. 화성시 향남읍 상신리 1273-9에 소재한 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물로, 여러 호실에 임차권등기가 설정되어 있습니다.

소유자는 김수철이며, 2022년 5월 27일 화성우리신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 396,000,000원 및 84,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류·압류·임의경매개시결정이 이어졌고, 근저당권은 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

이 사건의 핵심은 근저당 자체보다 근저당 설정 전부터 전입한 점유자들의 권리입니다. 선순위 전입자가 실제 주택 인도와 주민등록에 따른 대항요건을 유지하고 있다면, 매각으로 후순위 등기권리가 소멸하더라도 보증금 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 단순히 근저당과 임차권등기의 등기상 말소 여부만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

말소기준은 2022.05.27. 을구 1번 근저당권입니다. 동일 날짜에 설정된 을구 2번 근저당권과 이후 가압류·압류 및 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 2026년의 근저당권 이전은 기존 근저당권자의 지위가 이전된 것이므로, 기존 채권최고액과 별개의 새 근저당 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명 확인, 추가 명의 확인 필요

성명이 확인되는 임차인은 7명이며, 이 중 5명의 주택임차권등기가 확인됩니다. 등기된 보증금 총액은 670,000,000원입니다. 별도로 ‘기사항전’으로 표시된 점유 관련 기재가 있으나, 성명·전입일·보증금이 명확하지 않아 확인된 실제 임차인 수에는 포함하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입일 및 기재된 점유관계를 중심으로 판단한 것입니다. 최종 대항력은 주택 인도, 주민등록의 유효성·연속성, 실제 점유, 임차권등기에 의한 권리 보전 여부 등을 확인해야 합니다. 확정일자가 있는 임차인도 배당요구와 우선순위 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 921,013,800원의 적정성은 미확정

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 921,013,800원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 기준가격입니다. 다만 이 지역·이 건물과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.

특히 본 건은 일반적인 아파트 한 호실의 매입과 달리 건물·토지 일괄매각에 다수의 임차보증금이 결합된 사건입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 낙찰가 할인율을 계산하기보다, 실제 인수할 보증금과 명도·관리비·부대비용을 합산한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

회차별 미배당은 제공된 채권배당 시뮬레이션의 결과이며 실제 배당확정액이 아닙니다. 미상 보증금, 임차인별 우선순위, 최우선변제 및 조세채권 등을 반영하면 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 전체가 곧 매수인 인수액이 되는 것도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 921,013,800원 가정)

아래는 매각가격 전액을 기준으로 작성된 가정 배당표입니다. 신건 시나리오에서는 집행비용과 일부 채권을 배당하고 소유자에게 잔여금이 돌아가는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 임차권등기 5건 중 일부 보증금이 배당 항목에 직접 반영되지 않았고, 선순위 임차인 박진영의 보증금도 확정되지 않았습니다. 따라서 표의 소유자 잔여금은 실제 교부 가능액으로 확정할 수 없습니다.

위 계산은 집행비용 11,610,138원을 포함한 단순 예상배당입니다. 근저당권의 현재 권리자는 이전등기에 따라 케이씨유엔피엘대부주식회사로 표시되어 있으며, 기존 근저당권 금액을 중복 가산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 및 추가 임차보증금 배당은 확정적으로 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 상신초등학교 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물이며, 치장석재 및 페인트 외벽, 섀시창호가 설치되어 있습니다. 기본 위생·급배수·소방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대지면적 235.8㎡, 평지·정방형이며 소로한면에 접하고 있습니다. 개별공시지가는 1,056,000원/㎡입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(향남2지구)· 성장관리권역·택지개발지구(향남2지구) 등에 해당합니다. 소로1류 접합 및 가축사육제한 관련 사항도 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 관련 기록에는 외국인 등 대상 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있습니다. 기재된 기간은 경과했으므로 입찰 전 재지정·연장 여부와 실제 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건물 현황. 감정상 공부와 현황의 차이는 별도로 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 경매상 용도와 감정상 다가구주택 이용상태는 건축물대장으로 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 다수 임차인이 있는 건물·토지 일괄매각 물건으로, 개별 아파트에 비해 매수자가 확인해야 할 임대차·관리 및 운영 사항이 많습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 시장성·환금성에 대한 정량적 평가는 유보합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박진영의 실제 점유와 보증금. 전입 2022.05.10.의 대항요건 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 천준홍의 배당순위. 전입 2022.04.19., 점유개시 2022.04.15., 확정일자 2022.06.07.에 따른 우선변제권의 정확한 순위를 2022.05.27. 근저당권과 비교해야 합니다.
• 임차권등기 5건. 윤주덕·조나리·김영철·황두환·천준홍의 보증금, 임차권등기 범위, 배당요구 및 실제 배당 가능액을 각각 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차관계. 박성현과 별도 명의 확인이 필요한 점유 관련 기재까지 점검하고, 확인된 실제 임차인 수와 점유호실을 다시 대조해야 합니다.
• 근저당권 이전. 화성우리신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 피담보채권액, 채권양도 관계 및 배당 수령권자를 확인해야 합니다.
• 예상배당 재산정. 기존 배당표에 직접 반영되지 않은 임차보증금 550,000,000원, 미상 보증금, 당해세·최우선변제 및 압류채권 등을 포함해 실제 법정 배당순위에 맞춰 재계산해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각. 토지 등기부, 건물 등기부, 건축물대장, 매각물건명세서와 감정평가서를 대조해 소유권과 권리범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 보증금 반환 문제와 실제 인도 가능성, 각 호실별 점유관계 및 명도 협의 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 921,013,800원을 기준으로만 판단하지 말고 인근 유사 건물·토지 실거래와 임대수익, 공실 및 유지관리비를 확인해야 합니다. 인수보증금이 발생하면 실질취득비용을 기준으로 다시 비교해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 제출 문건, 최신 등기사항증명서 및 배당요구 종기 관련 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 보증금 인수 위험 해소”

이 사건은 근저당권이 말소기준권리로 작동하고, 이후의 후순위 등기권리가 매각으로 정리되는 구조라는 점에서는 권리 흐름을 파악하기 어렵지 않습니다. 그러나 경매에서 가장 중요한 것은 등기 말소 여부만이 아니라 실제로 매수인이 어떤 의무를 인수하는가입니다.

박진영과 천준홍의 선순위 전입, 박진영의 미상 보증금, 천준홍의 근저당 이후 확정일자, 등기 임차보증금 670,000,000원, 그리고 미완전한 예상배당은 모두 매수인 부담을 판단하기 전에 해결해야 할 쟁점입니다.

예상배당상 인수액 0원은 검증된 무인수 결론이 아닙니다. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액이 남으면 매수인 인수로 연결될 수 있고, 낙찰가가 하락하더라도 실질취득비용이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 921,013,800원의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 실제 보증금과 법정 배당순위, 매수인 인수 가능액을 확정하기 전에는 신건 응찰뿐 아니라 유찰 후 저가 응찰도 안전하다고 평가하기 어렵습니다.